woensdag 29 april 2015

Centraal Beheer begrijpt eigen beleid niet meer



Als sinds januari ben ik bezig om de risico-opslag in mijn hypotheek omlaag te krijgen. Tot zover geen resultaten en alleen maar frustraties. Deze week weer een brief van ze gekregen waaruit blijkt dat ze hun eigen beleid niet begrijpen.

In januari heb ik de WOZ-waarde opgestuurd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde de hypotheekschuld overtreft. In maart kreeg ik eindelijk bericht. Bij een waardebepaling aan de hand van de WOZ-waarde houden ze 80% van de waarde aan. Mijn hypotheek zat daar nog boven, dus helaas.

Contract opgenomen met Centraal Beheer om te overleggen wat de mogelijkheden zijn. Ik kreeg het advies om mijn huis te laten taxeren om de huidige marktwaarde te bepalen. Uit de taxatie kwam een bedrag van €190.000. Ruim voldoende om mijn risico-opslag in de hypotheek sterk te verlagen.

Ik heb mijn huis laten taxeren (uiteraard op eigen kosten), en het taxatierapport naar de verzekeraar gestuurd. Nu heb ik een brief ontvangen van Centraal Beheer dat zij mijn verzoek niet kunnen uitvoeren. Ze vragen nu weer om de laatste WOZ waarde!! Er stonden meer onjuistheden in de brief, maar dit zal ik jullie besparen. Het zal toch niet waard zijn dat een officiële taxatie niet geldig is om de verkoopwaarde te bepalen?

Vandaag een klacht naar Centraal Beheer gestuurd. Het lange wachten kan weer beginnen.

maandag 27 april 2015

Staat de hypotheekrente nog langere tijd vast? Kies voor rentemiddeling



Iedereen kan profiteren van de huidige lage hypotheekrente, zelfs als je rentevast periode nog voor meerdere jaren vast staat. Ook als je huis onder water staat. Helaas bieden niet alle banken de mogelijkheid om de rente te middelen.

Van één deel van mijn hypotheek loopt de rentevast periode per 1 juli af. Dit deel ga ik tegen een gunstige rente weer 5 of 10 jaar vastzetten. Mijn aflossingsvrij deel (€51.376) staat nog tot 1 mei 2018 vast. Voor dit deel betaal ik een rente van 5,42%. Gezien de huidige rentestand is dit natuurlijk veel te hoog. Ik heb de bank verzocht om een voorstel voor rentemiddeling te sturen.

Wat gebeurt er bij rentemiddeling?
Je kunt de bank verzoeken om de lopende rentevast periode open te breken. In plaats van het betalen van een boeterente, kun je er ook voor kiezen om de rente te middelen. In dat geval gaat de bank de je hoge rente vermengen met de huidige lage rente. De boeterente wordt als het ware gecompenseerd door een hogere rente dan de marktrente in rekening te brengen.

Zelfs als je huis onder water staat is rentemiddeling een optie
Als je huis onder water staat kun je jouw hypotheek niet oversluiten naar een andere bank. Geen enkele bank zal namelijk bereid zijn om een schuld te financieren dat de waarde van het huis overtreft. Rentemiddeling is in dat geval wel mogelijk.

Welke banken bieden rentemiddeling aan?
Helaas zijn er maar een aantal banken die deze optie bieden, namelijk de volgende banken: • Woonfonds
• ING Bank
• Regiobank
• SNS Bank
• Van Lanschot
• Centraal Beheer
• Obvion

Staat jouw bank er tussen en staat jouw hypotheekrente nog langere tijd vast? Verzoek de bank dan om rentemiddeling toe te passen. Jij ontvangt vervolgens een voorstel van de bank. Dit is een eenvoudige manier om veel geld te besparen op de hypotheeklasten.

Staat jouw bank er niet tussen? Misschien is het afkopen van de huidige rentevast periode met een boeterente een optie. De hoogte van de boeterente kun je laten bepalen door jouw bank. Later meer over rentemiddeling!

dinsdag 21 april 2015

Hypotheek afsluiten en geld toe krijgen



De hypotheekrente doorbreekt iedere keer maar weer het laagte record. Als de rente blijft zakken zou je misschien een hypotheek kunnen afsluiten waarbij de bank aan jou rente gaat betalen.

In Spanje kun je nu een hypotheek krijgen van €100.000 waarbij je maar €98.000 terug hoeft te betalen. Je hoeft niet bij de Nederlandse banken aan te kloppen om vergelijkbare afspraken te maken, maar wie weet wat wij nog krijgen?

De ECB (Europese Centrale Bank) is de veroorzaker van deze ontwikkeling. Om de economie weer goed op gang te krijgen pompen ze miljarden euro’s de economie in. Banken kunnen gratis geld lenen of ze krijgen zelfs geld toe. Dit zie je ook terug in de spaarrentes. Banken zijn niet meer bereid om ons een hoge rentevergoeding te geven, want ze kunnen het benodigde geld tegen veel betere condities elders krijgen.

Niet in Nederland
De kans is klein dat wij ook te maken krijgen met een negatieve hypotheekrente. De Nederlandse banken rekenen dermate hoge toeslagen in de hypotheekrentes, dat het onmogelijk negatief kan worden. Daarnaast kiezen de meeste huiseigenaren er ook voor om de hypotheekrente voor 5 tot 10 jaar vast te zetten. Deze rente zal niet negatief worden, want op termijn gaat de rente natuurlijk weer stijgen. Banken calculeren dit in bij de rentevaste tarieven.

De hypotheekrente van mijn beleggingshypotheek loopt in juli af. Waarschijnlijk ga ik kiezen voor een rentevast periode van 10 jaar. Het is nu mogelijk om de rente vast te zetten tegen een relatief laag tarief. Daar wil ik van profiteren. De rente moet namelijk op den duur weer gaan stijgen. Dat kan toch niet anders?

woensdag 15 april 2015

Deze maand €1.500 extra afbetaald op mijn hypotheek



Vorige maand kwam ik niet verder dan een extra aflossing van €1.000. Vandaag heb ik weer €1.500 overgeboekt naar mijn hypotheekbank. Mijn hypotheekschuld is nu gezakt naar €143.500. In de eerste vier maanden van 2015 heb ik al €5.000 afbetaald.

De extra aflossing geeft mij weer een bruto besparing van 5,42% van €1.500 = €81,30 per jaar en €6,78 per maand. In totaal heb ik nu sinds september 2012 afbetaald: €55.476. De totale maandelijkse besparing komt nu uit op €250,57. Hoezo extra aflossen bespaart nauwelijks op de maandlasten?

Ik zit nog steeds te wachten op terugkoppeling van Centraal Beheer over mijn taxatierapport. Ik heb de marktwaarde van mijn huis laten bepalen door een makelaar. De schatting kwam uit op €190.000. Mijn hypotheek is dus lager dan 80% van de marktwaarde, dus heb ik recht op een lagere hypotheekrente.

Per 1 juli loopt de rentevast periode voor mijn beleggingshypotheek (€66.534) af. Zij hebben mij al een voorstel gestuurd, maar ik ben niet blij met de rentetarieven. Uitgaande van een hypotheek boven de 100% van de marktwaarde hebben zij mij voor 10 jaar vast 4,1% geoffreerd en voor 5 jaar vast hebben ze geoffreerd: 3,7%. Inmiddels hebben zij de rente verlaagd. Voor 5 jaar vast is gelijk gebleven voor 10 jaar vast is gezakt naar 3,85%.

Door de taxatie gaat mijn hypotheekrente naar:
5 jaar vast: 3,0%
10 jaar vast: 3,15%

In de offerte staat nog wel iets waar problemen over kunnen ontstaan. Er staat: “U kunt in deze 3 maanden geen ander verzoek indienen waarbij de rente wijzigt”. Met andere woorden ze gaan mijn risico-opslag in de hypotheekrente niet verlagen gedurende de laatste 3 maanden tot 1 juli. Mijn taxatierapport heb ik 15 maart ingestuurd. Dat is dus voordat zij mij het voorstel hebben gestuurd.

Ik heb hier al over gebeld met Centraal Beheer. Mij werd toegezegd dat het goed kwam, maar ik heb er een slecht gevoel over. Ik houd jullie op de hoogte!

zondag 5 april 2015

Reactie op artikel: “Los niet af!”



In het digitale blad Intermediair van 26 maart stond een artikel van financieel expert Paul van der Kwast. Hierin geeft hij zeven redenen waarom je niet af moet lossen op je hypotheek. Ik ben het maar deels eens met de redenen die hij opgeeft. Het gaat om het volgende artikel. Per punt ga ik zijn verhaal nuanceren vanuit het gezichtspunt van een voorstander van het extra aflossen op de hypotheek.

Stelling 1 – Geld is weg!
Het geld dat je gebruikt om extra af te lossen zie je niet weer terug tot je het huis verkoopt. Dat is inderdaad een groot nadeel. Het huis is geen pinautomaat! Ik heb sinds september 2012 een bedrag van €53.976 afbetaald op mijn hypotheek. Stel, ik was in september 2012 niet gegrepen door het aflosvirus. Was mijn banksaldo op dit moment dan €53.976 hoger? Ik betwijfel het! Waarschijnlijk had ik in een nieuwere auto gereden en was mijn woonkamer een aantal meters uitgebouwd. Het geld was ook dan wel weggeweest!

Stelling 2 – Overwaarde moet je opnieuw weer investeren
De door mij afbetaalde €53.976 blijft de bestemming wonen behouden. Bij verkoop van mijn huis en het kopen van een ander huis moet dit geld weer geïnvesteerd worden in een andere woning. Persoonlijk zou ik ook niet anders willen! Ik sluit niet uit dat wij nog een keer weer gaan verhuizen, maar ook dan zal mijn doel weer worden het aflossen van de hypotheek. Een verplichte bestemming van het geld is ook geen probleem als je toch niet gaat verhuizen.

Stelling 3 – Minimaal voordeel door extra af te lossen
Als je de besparing door de extra aflossing uitdrukt in een bedrag per maand, valt de besparing inderdaad tegen. Paul van der Kwast noemt als voorbeeld een extra aflossing van €10.000. In het voorbeeld ging hij uit van een aflossingsvrije hypotheek met een hypotheekrente van 3%. De jaarlijkse besparing bedraagt netto ongeveer €180. Als je hypotheek nog 10 jaar loopt bedraagt de totale netto besparing: €1.800. Dat valt inderdaad tegen, maar hij vergeet te zeggen dat je na de resterende looptijd ook nog gewoon €10.000 moet aflossen. De schuld blijft immers bestaan. Ja, ja……. inflatie, ik ken het verhaal, maar €10.000 is €10.000.

Stelling 4 – Extra aflossen op de spaarhypotheek
Extra aflossen op de spaarhypotheek is inderdaad niet handig! De meeste huiseigenaren die extra aflossen zullen dit doen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Stelling 5: – Let op de woekerpolis!
?? Deze stelling begrijp ik niet! Heeft niets met het extra aflossen te maken.

Stelling 6: – Overlijdensrisicoverzekering
Deze heeft ook niets met het extra aflossen te maken! Vreemd voor een artikel met als kop: “Los niet af!”. Geldt trouwens ook voor stelling 7.

Aflossen moet je met beleid doen en de nadelen van het extra aflossen in je achterhoofd houden. Nog veel belangrijker is dat het goed moet voelen. Mijn huis staat niet meer onder water en ik krijg al een lagere rentepercentage omdat mijn hypotheek valt onder een lagere risicoklasse. Dit maakt mij gelukkiger. Dat is mij meer waard dan extra geld op mijn spaarrekening. Zeker met de huidige lage spaarrentes.