zondag 30 december 2012

Lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek?



De laatste weken is er nog een discussie gevoerd over het versoepelen van de hypotheekregels, maar het lijkt toch te gaan gebeuren. Vanaf 2013 zijn er nog maar twee hypotheekvormen, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Nieuw gesloten hypotheken vanaf 1 januari 2013 vallen onder de nieuwe hypotheekregels. Hypotheken die afgesloten zijn vóór 2013 worden gerespecteerd. U hoeft uw bestaande hypotheek dus niet aan te passen. U kunt uw hypotheek onder de oude regels nog aanpassen tot 1 april 2013. In dat geval kunt u dus nog kiezen voor andere hypotheekvormen.

Kiezen voor de lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek? Het gaat vanaf 2013 wel overzichtelijk worden. Er zijn twee hypotheekvormen over, maar welke kunt u het beste kiezen? Dat hangt uiteraard af van vele factoren, maar de annuïteitenhypotheek zal waarschijnlijk het meest worden afgesloten. De lineaire hypotheek heeft namelijk als groot nadeel dat de maandlasten de eerste jaren zeer hoog zijn.

U sluit bijvoorbeeld een lineaire hypotheek af van €234.000. Aan hypotheekrente bent u 5% verschuldigd. De hypotheek kent een looptijd van 30 jaren. In maand één bent u aan hypotheekrente verschuldigd €975. Daarnaast gaat u betalen aan aflossing: €234.000 / 360 (maanden) = €650. In de eerste maand bent u aan hypotheeklasten verschuldigd €1.625 voor de lineaire hypotheek.

In het geval u kiest van een annuïteitenhypotheek, zullen bij aanvang de lasten aanzienlijk lager zijn. Een annuïteitenhypotheek op basis van dezelfde bedragen zal uitkomen op ongeveer €1.240 per maand. Het nadeel van de annuïteitenhypotheek is dat de maandlasten niet gaan zakken. Bruto blijven de lasten gedurende de lopende rentevast periode gelijk. Doordat de hypotheekschuld zakt, daalt het fiscaal voordeel en krijgt u dus een lagere teruggave van de Belastingdienst. De netto lasten stijgen dus.

Om duidelijkheid te krijgen welke hypotheekvorm de beste keuze is, zal een hypotheekadviseur ingeschakeld moeten worden.

vrijdag 28 december 2012

Aflosplan maken voor 2013



Wie het aflossen serieus wil aanpakken, moet een plan van aanpak maken. Hoe denkt u uw doel te realiseren? Een aflosplan maakt niet alleen inzichtelijk hoe u uw doel kunt realiseren, maar het is ook een stok achter de deur.

Mijn doel is om mijn aflossingsvrije hypotheek zo snel mogelijk af te lossen, maar er zijn teveel afhankelijkheden om een concreet aflosplan te maken. Het bedrag dat ik kan gebruiken om extra af te lossen is afhankelijk van mijn inkomsten als blogger. Ik weet niet hoeveel ik ga verdienen in 2013. Sterker nog, ik weet zelfs niet bij benadering wat ik ga verdienen in januari, laat staan over heel 2013.

Over 2012 heb ik €14.000 weten af te lossen op mijn aflossingsvrije hypotheek. Dit was deels extra spaargeld dat ik in de loop der jaren heb opgebouwd. Voor 2013 hoop ik op een zelfde bedrag. Mijn aflossingsvrij deel bedraagt nu nog €91.352. Indien het mij lukt om jaarlijks €14.000 af te lossen, ben ik in 6,5 jaar van mijn aflossingsvrije hypotheek af. Ik streef naar een aflossing in een periode van 5 jaren vanaf 2013 gerekend. Ik bereik mijn doel als ik de komende vijf jaren jaarlijks €18.270 aflos.

Waarschijnlijk te ambitieus!

donderdag 27 december 2012

Hypotheekregels 2013 niet versoepeld



Er was nog een sprankje hoop op een versoepeling van de hypotheekregels per 2013. Minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën neemt deze hoop weg.

De Eerste Kamer heeft de hypotheekplannen goedgekeurd, maar wel met het verzoek om te kijken naar de mogelijkheid om de regels iets te versoepelen. Hierbij kunt u denken aan de verplichting om niet de gehele hypotheek verplicht af te lossen, maar 50%. Uit angst voor de reactie vanuit Europa zullen de regels niet versoepeld worden.

Vanaf 2013 kunnen er dus uitsluitend hypotheken worden afgesloten met een annuïtaire aflossing, tenminste om aanspraak te kunnen maken op hypotheekrenteaftrek. Dit is niet alleen slecht nieuws voor de starters, maar voor de gehele huizenmarkt op korte termijn. Ik ben benieuwd naar het effect op de huizenmarkt van deze hypotheekregels over een paar maanden.

woensdag 26 december 2012

Laat die huizenprijzen maar zakken



Zoals al eerder aangegeven staat mijn huis onder water. De verkoopwaarde is moeilijk om in te schatten, maar ik verwacht nog steeds een onderwaarde te hebben rond de €10.000 ondanks de aflossingen. De komende jaren zal de waarde van mijn huis waarschijnlijk nog verder gaan zakken.

Ik heb geen plannen om mijn huis te verkopen. De verdere daling van de huizenprijzen de komende jaren zal ik nog niet veel last van hebben. Sterker nog, ik heb er zelfs baat bij dat de huizenprijzen zo snel mogelijk gaan dalen. Zodra de bodem bereikt is kan het opbouwen namelijk weer beginnen.

Een sterke daling van de huizenprijzen de komende jaren is voor huizenbezitters die hun huis moeten verkopen uiteraard wel cruciaal. Het zal niet lukken om het huis tegen de beoogde prijs te verkopen. Verkopers die niet kunnen zakken kunnen in een lastige positie terecht komen.

Het is een kwestie van blijven zitten waar je zit en wachten op betere tijden die ongetwijfeld weer gaan komen.

maandag 24 december 2012

Beperking hypotheekrenteaftrek 2013 op een rijtje



Hieronder heb ik de belangrijkste beperkingen van de hypotheekrenteaftrek per 2013 op een rijtje gezet.

In nieuw gesloten hypotheken vanaf 2013 moet een maandelijkse aflossing zijn ingebouwd. Het is niet meer toegestaan om de aflossing door te schuiven naar de einddatum of om de aflossing volledig achterwege te laten. Bestaande hypotheken worden gerespecteerd. Oversluiten van bestaande hypotheken naar een andere vorm is nog mogelijk tot 1 april 2013. Vanaf 2013 zijn de toegestane hypotheekvormen de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Bij het afsluiten van een hypotheek mogen de zogenaamde “kosten koper” meegefinancierd worden. In 2013 mag een hypotheek gesloten worden tot 105% van de koopsom van het huis. In de volgende jaren wordt dit percentage per jaar afgebouwd met 1%. Geleidelijk wordt het meefinancieren van de kosten in eerst instantie beperkt. Vanaf 2018 mogen er geen bijkomende kosten meer meegefinancierd worden.

Belastingvoordeel gaat omlaag
Huisbezitters met een inkomen in de 52% schijf hebben de meeste baat bij de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Besloten is om het fiscaal voordeel voor deze groep geleidelijk te beperken. Tot 2014 mag de betaalde hypotheekrente nog worden afgetrokken tegen maximaal 52%. Per 2014 zakt het percentage naar 51,5%. In de opvolgende jaren blijft het maximaal voordeel jaarlijks zakken met 0,5% tot het maximum is gesteld op 38%.

Dit zijn de plannen nu. Waarschijnlijk zal de politiek daar nog weer in gaan schuiven de komende maanden.

zondag 23 december 2012

Eerste Kamer akkoord met beperking hypotheekrenteaftrek 2013



De Eerste Kamer is akkoord met de nieuwe hypotheekregels. Minister Blok van Wonen heeft nog wel de opdracht meegekregen om te kijken naar een matiging van de verscherpte regels.

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer toegestaan om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Ook de hypotheekvormen die de aflossing doorschuiven naar de toekomst mogen niet meer. Toch wordt er nog gekeken naar alternatieven. Mogelijk wordt slechts verplicht gesteld om de helft van de hypotheek in maandelijkse termijnen af te lossen. Een andere mogelijkheid is om de maximale hypotheekduur van 30 jaren te verlengen.

Zeer waarschijnlijk volgen er nog aanpassingen in de hypotheekregels de komende maanden. De huizenmarkt zal vanaf 1 januari 2013 nog meer schade oplopen. Er zullen in vergelijking met 2012 nog minder huizen verkocht worden en de huizenprijzen zullen hard gaan zakken.

Jammer dat de politiek niet eerder heeft kunnen inschatten dat de nieuwe hypotheekregels de huizenmarkt zware schade gaat toebrengen.

zaterdag 22 december 2012

Spaarrente 2,5% - hypotheekrente 5,7%



Mijn spaarrekening levert 2,5% spaarrente op. Dat is de hoogste spaarrente op een spaarrekening zonder beperkingen op dit moment. Mijn hypotheekrente bedraagt 5,7% over het aflossingsvrij deel. Met andere woorden het kan uit om spaargeld te gebruiken om af te lossen.

Mijn besluit om mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen moet ik vaak verdedigen. Veel mensen blijven ook tegenwoordig nog zeggen dat tussentijds extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek onverstandig is. Hierdoor wordt het fiscaal voordeel inderdaad kleiner, maar voor mij kan het zeker uit.

In 2012 heb ik €14.000 afbetaald op mijn hypotheek. Dit heeft mij een maandelijkse besparing opgeleverd van €14.000 x 5,7% = €798 / 12 = €66,50. Dit is een bruto besparing. Netto bedraagt de besparing: €38,57.

Indien ik het bedrag niet had afbetaald zou ik aan spaarrente ontvangen: €14.000 x 2,5% = €350 / 12 = €29,17. De eventuele vermogensrendementsheffing heb ik buiten beschouwing gelaten.

Hierbij moet ik wel aantekenen dat bovenstaande berekening gebaseerd is op een momentopname. Stel, u moet nu 5% hypotheekrente betalen en de hypotheekrente staat nog voor 15 jaren vast. Zodra de spaarrentes weer gaan stijgen, kan de situatie weer ontstaan dat het voordeliger is om te sparen.

vrijdag 21 december 2012

Wie draagt de restschulden?



Op dit moment staan 800.000 koophuizen onder water. Deze huizen zijn niet te verkopen doordat de schuld op het huis hoger is dan de waarde van het huis. Bij verkoop blijft de voormalige huiseigenaar met een restschuld zitten die nog terugbetaald moet worden na de verkoop van het huis. Is de bank niet mede verantwoordelijk voor deze restschuld?

In bijgesloten video van het programma “Altijd Wat” van de NCRV wordt er gesproken over de medeverantwoordelijkheid van de banken voor restschulden. Zij hebben in het verleden te eenvoudig teveel geld verstrekt en in slechte hypotheekvormen (aflossingsvrije hypotheek en beleggingshypotheek). “Stichting restschuld eerlijk delen” wil banken aansprakelijk stellen voor een deel van de restschulden.

Ik vind het een belachelijk idee! Door banken mee te laten betalen komt de rekening weer indirect te liggen bij ons allemaal. Waarom moet ik gaan betalen voor restschuld die een ander opgelopen heeft? De volgende stap is om beleggingsverliezen de verantwoordelijkheid te maken van de broker die het aankopen van de aandelen mogelijk heeft gemaakt. Indien er geen restschuld maar overwaarde werd gerealiseerd zou dit toch ook niet verrekend worden met de bank. De bank heeft verantwoordelijkheden, maar dit gaat te ver.

Get Microsoft Silverlight
Bekijk de video in andere formaten.

woensdag 19 december 2012

Hypotheek minimaal voor de helft aflossen



Er liggen plannen om de hypotheekrenteaftrek te beperken, maar het is nog steeds niet zeker dat de plannen door gaan. De Eerste Kamer pleit nu voor een versoepeling van de strenge regels voor nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013.

De huizenmarkt heeft het zwaar. De politiek zoekt naar een oplossing voor de problemen op de huizenmarkt, maar ze lijken alleen maar meer onrust te veroorzaken. Twaalf dagen voor de jaarwisseling zou er toch een keer zekerheid moeten komen over de regeling van de hypotheekrenteaftrek per 2013, maar het tegendeel is waar. Minister Blok gaat op aangeven van de Eerste Kamer kijken naar de mogelijkheid om slechts de helft van de nieuw verstrekte hypotheken verplicht af te moeten lossen.

Dit zou kunnen betekenen dat de helft van de hypotheek een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek moet zijn. De andere helft zal dan weer aflossingsvrij mogen zijn?

Het lijkt mij beter dat de politiek meegaat met de plannen van Vereniging Eigen Huis om de vage plannen voor één jaar uit te stellen.

De politiek krijgt het toch weer voor elkaar om nog meer onrust en onzekerheid te scheppen.

vrijdag 14 december 2012

Soepeler hypotheken verstrekken



De politiek doet op dit moment pogingen om de huizenmarkt in 2013 een impuls te geven, zonder dat het geld mag gaan kosten. De ministers Dijsselbloem en Blok hebben nu in gedachten om de starters te steunen door inkomensverwachtingen voor de toekomst mee te mogen nemen. Nu kan er rekening worden gehouden met inkomensverwachtingen voor de komende zes maanden. Deze termijn moet verruimd worden.

De politiek voelt waarschijnlijk ook wel aan dat de huizenmarkt een zwaar crisisjaar tegemoet gaat. De eerste maanden van 2013 zullen er nauwelijks huizen verkocht worden en de huizenprijzen zullen zakken met percentages waar wij van gaan schrikken. Een huis kopen wordt met name de starters onmogelijk gemaakt en de verruiming die de beide ministers in gedachten hebben zullen daar niet veel veranderingen in aan brengen.

Waarschijnlijk zullen er nog wel meer maatregelen volgen om de ineen stortende huizenmarkt nog enigszins te redden, maar met een gesloten beurs zal het lastig worden.

Hypotheek extra aflossen is de trend



Uit onderzoek van ING blijkt dat steeds meer huiseigenaren besluiten om hun hypotheek tussentijds extra af te lossen.

In november 2012 hebben 42 procent meer huiseigenaren extra afbetaald op hun hypotheek in vergelijking met november 2011. Dit doen ze om restschulden bij verkoop zoveel mogelijk te voorkomen. Ze worden aangemoedigd door de onzekerheid over de huizenmarkt en over hun eigen financiële situatie.

Voor steeds meer huiseigenaren is extra aflossen geen optie meer, maar een noodzaak. De schulden in de hypotheek blijven gelijk, terwijl de waarde van het huis steeds lager gaat worden. Zolang u blijft zitten waar u zit is er op dit moment nog niet veel aan de hand, maar de huizenprijzen moeten wel weer een keer gaan stijgen.

sitestat

donderdag 13 december 2012

Extra aflossen is hot



Voor meerdere opdrachtgevers heb ik de afgelopen dagen artikelen geschreven over het extra aflossen van de hypotheek. Deze verzoeken zijn mede ingegeven door de berichtgeving van de ING dat steeds meer huiseigenaren extra af gaan lossen op de hypotheek.

Toch blijft het belangrijk om te benadrukken dat het niet voor iedereen verstandig is om extra af te lossen. Een spaarhypotheek is bijvoorbeeld een hypotheekvorm waarbij u vooraf weet dat er geen hypotheekschuld over blijft na bereiken van de einddatum van de hypotheek.

Door extra af te lossen volgt er een uitkering uit de kapitaalverzekering binnen de hypotheek die hoger is dan de hypotheekschuld. Dit zal fiscale consequenties hebben, want het rentebestanddeel in de uitkering zal belast worden.

In plaats van extra aflossen kunt u ook een vermogen gaan opbouwen op een spaarrekening. Nadat u een respectabel bedrag hebt opgebouwd kunt u bepalen of u het bedrag gaat gebruiken om af te lossen of u gaat het bedrag anders besteden. Zodra uw vermogen boven de €21.139 (fiscale partners het dubbele) komt, moet u wel rekening houden met een belastingheffing over het vermogen. Tot 1 april 2013 hebt u nog de tijd om de hypotheek volledig om te zetten.

Extra heffing voor huiseigenaar?



Volgens ING-directeur Hans Hagenaars, moet er een noodfonds komen om de huizenmarkt een steuntjes in de rug te geven. Huiseigenaren moeten eenmalig €200 storten in een noodfonds om de huizenmarkt weer op gang te helpen.

Dit gaat een noodfonds opleveren met ongeveer één miljard euro in kas. Het bedrag moet gebruikt worden om starters een premie van €10.000 uit te keren als stimulans om een huis te kopen.

Er staan op dit moment 700.000 koophuizen onder water. Een deel van deze huiseigenaren hebben grote moeite om maandelijks de touwtjes aan elkaar te knopen. Ze ook nog €200 afhandig maken voor een plan die nauwelijks kan van slagen heeft lijkt mij niet zinvol.

Indien ik nu in een huurhuis zou wonen, zou de extra bonus mij niet over de streep trekken om nu een huis te gaan kopen. Daarnaast is het ook niet eerlijk om op deze manier cadeautjes uit te delen.

Het lijkt mij beter dat banken eens kritisch gaan kijken naar het acceptatiebeleid om nieuwe hypotheken te verstrekken. Er zijn veel starters die geen lening kunnen krijgen omdat ze geen vaste arbeidsovereenkomst hebben. Dit is een groot probleem in de huidige huizenmarkt, werknemers krijgen namelijk geen vaste arbeidsovereenkomst meer door flexibilisering van de arbeidsmarkt. Laat ING haar macht maar gebruiken om iets te doen tegen de te strenge normen voor het verstekken van een hypotheek.

zondag 9 december 2012

Waarom de beleggings- of spaarhypotheek niet extra aflossen?



Ik heb twee hypotheekvormen, namelijk een aflossingsvrije hypotheek en een beleggingshypotheek. Bewust heb ik ervoor gekozen om af te lossen op het aflossingsvrij deel. Extra aflossen op het beleggingsdeel kan fiscale gevolgen hebben.

Mijn beleggingshypotheek ligt ver achter op de beoogde rendementen waar ik in 2004 vanuit ben gegaan. Het is niet onwaarschijnlijk dat mijn aflossingsvrije deel op einddatum hierdoor hoger is. In het geval er niet voldoende kapitaal wordt opgebouwd in de gekoppelde kapitaalverzekering, zal een deel van de beleggingshypotheek niet afbetaald worden.

Huiseigenaren met een spaarhypotheek wordt het ontraden om extra af te lossen op de hypotheek. De gekoppelde kapitaalverzekering zal op einddatum de hypotheekschuld namelijk volledig afbetalen. Een extra tussentijdse aflossing heeft tot gevolg dat op einddatum de uitkering uit de polis hoger is dan de hypotheekschuld. De belastingdienst zal vervolgens het rentedeel over de hogere uitkering gaan belasten. In een spaarhypotheek kan het wel verstandig zijn om extra geld te storten in de polis. Hierbij gelden wel beperkingen waar u op moet letten.

Voordat u een extra bedrag in de kapitaalverzekering gaat storten, doet u er verstandig aan om eerst een adviesgesprek aan te gaan met uw bank of hypotheekadviseur.

Volg mij op Twitter!

zaterdag 8 december 2012

Hypotheekschuld met €2.000 verlaagd



Een paar weken geleden heb ik Centraal Beheer verzocht om toestemming te geven om een extra aflossing te verrichten van €2.000. Het is maar een formaliteit, want het is natuurlijk toegestaan. Gisteren toestemming gekregen om de extra aflossing te verrichten. Ik heb het bedrag gelijk overgemaakt.

Het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek is een langlopend traject. Om de motivatie vast te houden is het belangrijk om korte termijn doelen te stellen. In 2013 wil ik proberen om ieder kwartaal een aflossing te verrichten. Ik hoop op een extra aflossing van €1.500 tot €2.500 per keer. De aflossingen zijn uiteraard afhankelijk van wat ik verdien als blogger. Iedere euro die ik verdien kan ik niet gebruiken om extra af te lossen, want er moet ook nog belasting worden voldaan over deze inkomsten.

Mijn aflossingvrije deel bedroeg tot september 2012: €105.352 en heb ik nu verlaagd tot €91.352. Dit geeft een besparing in maandlasten van €66,50 bruto (€798 per jaar). De besparing is klein als u nagaat dat er €14.000 geïnvesteerd is. Mijn hypotheek loopt nog 22 jaren, dus de totale besparing van de aflossing bedraagt over de gehele resterende looptijd €11.172 aan hypotheekrente. Daarnaast had ik op einddatum ook nog eens €14.000 moeten betalen voor de aflossing.

Op jaarbasis had €14.000 mij aan spaarrente opgeleverd: €280.

Met andere woorden……aflossen loont!

vrijdag 7 december 2012

Aflossingsvrije hypotheek om te zetten tot april 2013



Veel huizenbezitters proberen nog in 2012 van hun aflossingsvrije hypotheek af te komen. Een omzetting van de hypotheek moet plaatsvinden in 2012. Minister Stef Blok heeft vandaag aangegeven dat de termijn verlengd gaat worden tot 1 april 2013.

Het was bijna niet meer mogelijk om nog een afspraak te krijgen bij de bank om de bestaande aflossingsvrije hypotheek nog om te zetten naar bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Om huizenbezitters toch nog de mogelijkheid te bieden om van de aflossingsvrije hypotheek af te komen, is de termijn verruimd.

Persoonlijk kies ik ervoor om mijn aflossingsvrije hypotheek zo snel mogelijk vanuit mijn spaarrekening af te lossen. Ik kies voor aflossen in mijn eigen tempo en ik wil de aflossing zelf in de hand houden. De hypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm is natuurlijk ook een mogelijkheid om van de aflossingsvrije hypotheek af te komen. In hoeverre dat verstandig is hangt van vele zaken af. Om te bepalen wat de beste keuze is in uw situatie, kunt u het beste een afspraak inplannen met uw hypotheekadviseur.

donderdag 6 december 2012

Hypotheekrente voor een korte periode vastzetten



Voor het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek heb ik in het verleden gekozen voor een lange rentevast periode. Achteraf gezien is dit een extra zekerheid waar ik flink voor moet betalen.

In 2004 heb ik mijn hypotheek afgesloten. De hypotheekrente was in de tijd al laag en de opvolgende jaren is de hypotheekrente ook laag gebleven. Indien ik ervoor gekozen had om de hypotheekrente niet voor 20 jaar vast te zetten maar bijvoorbeeld 5 jaar, had ik mijzelf 1 tot 1,5 procent aan hypotheekrente kunnen besparen.

Aan de andere kant is het niet onverstandig om zekerheid in te kopen. Andere delen van mijn hypotheek zijn telkens vastgezet voor een aantal jaren, dus heb ik ook geprofiteerd van de lage rentestanden in de afgelopen jaren.

De huiseigenaren die telkens de hypotheekrente variabel houden of voor een korte periode vastzetten, zijn financieel het beste uit. Ze hebben kunnen profiteren van lage hypotheekrente en ze kunnen anticiperen op ontwikkelingen van de rentestanden. Zodra de rente gaat stijgen, kan er alsnog gekozen worden voor een langere rentevast periode.

dinsdag 4 december 2012

Uw kapitaalverzekering in box 1 of in box 3?



Gisteren werd in Tros Radar het probleem met de lopende kapitaalverzekeringen eenvoudig uitgelegd.

Huiseigenaren met een “spaarpot” om op de einddatum van de hypotheek de lening geheel of gedeeltelijk af te betalen, hebben in het verleden de keuze gehad. De verzekering was te koppelen aan de hypotheek, de zogenaamde kapitaalverzekering eigen woning (kew), of er werd een box 3 verzekering van gemaakt.

Hypotheekadviseurs hebben vaak het advies verstrekt om de polis in box 3 te zetten, zodat uzelf de baas blijft over de waarde in de polis. Zodra de waarde in de polis samen met uw spaargeld boven de vrijstelling in box 3 uit komt, kan van de polis alsnog een kew worden gemaakt. Het probleem is nu dat deze omzetting na 1 april 2013 niet meer mogelijk is.

Zie bijgaande video voor een duidelijk uitleg in illustraties:

zaterdag 1 december 2012

Beleggingshypotheek – van Nederlandse aandelen naar obligaties?



Met het aflossen van mijn hypotheek richt ik mij op het aflossingsvrij deel. Er is een grote kans dat het aflossingvrij deel van mijn hypotheek op einddatum toch groter is dan vooraf verwacht. Mijn beleggingshypotheek heeft namelijk niet het beoogde rendement gerealiseerd over de afgelopen jaren.

De AEX stond gisteren op de hoogste stand van 2012. Ondanks alle economische onzekerheden in Europa en de rest van de wereld blijven de koersen stabiel en zelf licht stijgend. De economische ellende in de wereld is mogelijk al verwerkt in de koersen. Wat de toekomst gaat brengen? Ik durf het niet te zeggen.

In mijn beleggingshypotheek beleg ik het grootste deel van de premie in Nederlandse aandelen. Achteraf gezien was beleggen niet de juiste keuze, maar ik heb nog ruim twintig jaar de tijd om rendement te maken. Ik zou de beleggingen nu om kunnen zetten naar veiligere obligaties, maar dan ga ik verlies incasseren. Hoogst waarschijnlijk gaan de beurskoersen op termijn weer sterk stijgen.

Ik blijf in de Nederlandse aandelen zitten. Vanaf het moment dat ik ongeveer vijf jaar voor de einddatum zit, kies ik voor obligaties. Een dip in de laatste jaren kan ik namelijk niet meer herstellen.

donderdag 29 november 2012

Aflossingsvrije hypotheek in 2012 nog om te zetten



Ik heb ervoor gekozen om mijn eigen plan te trekken om mijn aflossingsvrije hypotheek aan te vallen. Dat wil niet zeggen dat de hypotheek ongewijzigd laten voor iedereen de juiste oplossing is. Mogelijk is het slimmer voor u om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm. U moet dan wel snel zijn!

Vereniging Eigen Huis pleit ervoor om het omzetten van de aflossingsvrije hypotheek naar bijvoorbeeld een (bank)spaarhypotheek ook in 2013 nog mogelijk te maken. In hoeverre de politiek iets met dit verzoek gaat doen is nog maar de vraag. Vanuit verschillende hoeken en over verschillende onderwerpen krijgen ze verzoeken om te herzien of uit te stellen, maar ze trekken toch hun eigen plan.

Vanaf 2013 is het niet meer mogelijk om de hypotheek om te zetten naar een hypotheekvorm zonder tussentijds aflossingen, zoals het nu lijkt. Per volgend jaar moet er namelijk verplicht een hypotheek worden afgesloten met een annuïtaire aflossing. Stel, u wilt de hypotheek nu nog omzetten! U hebt nog slechts één maand de tijd en sommige banken willen er nu al niet meer aan meewerken. De hypotheekadviseurs van de banken maken op dit moment overuren. Ze moeten hierdoor nieuwe adviesverzoeken voor 2012 afwijzen.

Bij een omzetting van de aflossingsvrije hypotheek naar bijvoorbeeld een spaarhypotheek, zullen uw maandlasten sterk gaan stijgen. Ik heb er bewust niet voor gekozen om mijn hypotheek om te zetten, want ik wil zo snel mogelijk van een groot deel van mijn hypotheek af. Ik vind het steeds moeilijker te verkroppen dat ik €800 per maand moet betalen aan hypotheekrente. Het bedrag is fiscaal aftrekbaar, maar het overgrote deel blijft er in mijn geval over.

dinsdag 27 november 2012

Spaargeld gebruiken om af te lossen?



In hoeverre is het verstandig om spaargeld te gebruiken om mee af te lossen? Deze vraag kreeg ik gisteren van een trouwe lezer van mijn blog. Al uw spaargeld gebruiken om uw aflossingsvrije hypotheek mee af te lossen is niet verstandig. U moet een flinke buffer achter de hand hebben aan spaargeld.

U doet er verstandig aan om voldoende geld achter de hand hebben om slechtere tijden te overbruggen. Persoonlijk houd ik een spaarkapitaal van €30.000 tot €35.000 achter de hand. Dit bedrag heb ik in de loop der jaren opgebouwd en ga ik niet gebruiken om mee af te lossen.

Het geld dat u gebruikt om extra af te lossen kunt u niet meer eenvoudig onttrekken uit de woning. Het geïnvesteerde bedrag krijgt u pas weer terug bij verkoop van het huis. Daar moet ik nog wel een kanttekening bij plaatsen. U bent namelijk verplicht om overwaarde opnieuw te investeren in een nieuw aan te kopen huis. In het geval u niet opnieuw gaat kopen is het vrij besteedbaar, anders moet u het opnieuw inbrengen in de nieuwe hypotheek. De consequentie van het niet opnieuw investeren is dat de nieuwe hypotheek niet voor het volledige bedrag aftrekbaar is.

Hoeveel spaargeld moet u achter de hand hebben? Op Nibud.nl kunt u berekenen hoe groot uw spaarbuffer moet zijn. Voor een modaal gezin met kinderen adviseert het Nibud om een bedrag van €24.000 achter de hand te hebben.

zondag 25 november 2012

Hypotheek versneld aflossen met bloggen



Mijn wens om mijn aflossingsvrije hypotheek versneld af te lossen is ingegeven door de sterke daling van de huizenprijzen. Daarnaast ben ik na gaan denken over hoeveel ik eigenlijk betaal aan hypotheekrente. Voor mijn aflossingsvrije hypotheek moet ik 5,75% betalen. Door extra geld te verdienen ga ik mijn hypotheek versneld aflossen.

Ik heb voor mijzelf geen bedrag opgelegd dat ik jaarlijks moet gaan afbetalen. De hoogte van de aflossing is afhankelijk van mijn inkomsten als blogger. De inkomsten zijn sterk afhankelijk van opdrachten. Ik heb als blogger minimaal een maandelijks inkomen tussen €600 en €850 bruto, zelfs als ik een maand niets doe. In een aantal jaren tijd heb ik 1025 artikelen geschreven voor Infonu.nl. Deze artikelen blijven maandelijks geld opleveren, ook als ik geen nieuwe artikelen schrijf. Ik moet wel periodiek aanpassingen doorvoeren om te voorkomen dat artikelen achterhaald zijn.

De overige inkomsten komen voort uit lossen opdrachten van vergelijkingssites en andere financiele websites. In betere tijden verdien ik nog €1.200 per maand bij aan losse opdrachten. In slechtere tijden kom ik een stuk lager uit.

De verdiensten zijn natuurlijk wel bruto verdiensten. In september heb ik €12.000 afbetaald en in december ga ik nog €2.000 aflossen.

In 2013 ga ik om de twee maanden het verdiende geld doorstorten naar de hypotheekbank. Hierbij houd ik wel rekening met het bedrag dat nog aan de Belastingdienst betaald moet worden. Iedere twee maanden €1.500 aflossen moet gaan lukken.

zaterdag 24 november 2012

Lijfrenteverzekering afkopen om hypotheek af te lossen



In september heb ik €12.000 afbetaald op mijn aflossingsvrije hypotheek. Een deel van dit geld was afkomstig uit een premievrije lijfrenteverzekering.

Het spaarloon stortte ik in het verleden door in een lijfrenteverzekering. Een paar jaar geleden heb ik de premiebetaling stopgezet. Sindsdien liep de verzekering premievrij door. Ik heb de verzekeraar begin 2012 verzocht om de waarde in de polis op te geven en om een afkoopvoorstel te sturen. De waarde in de polis bedroeg €3.500. Dit bedrag is normaal gesproken niet opneembaar, omdat het een lijfrenteverzekering betrof. Afkopen van een lijfrenteverzekering heeft tot gevolg dat er 52% loonbelasting betaald moet worden plus een strafrente (revisierente) van 20%. Er wordt echter een uitzondering gemaakt voor kleine lijfrentekapitalen.

Doordat de waarde in de polis lager was dan €4.242 kon ik de verzekering afkopen. Ik moest wel afrekenen met de Belastingdienst, maar dat moet toch een keer gebeuren. Een dergelijk bedrag doorzetten naar pensioendatum heeft geen zin, dus heb ik de polis afgekocht.

De verzekeraar heeft 42% ingehouden, dus heb ik een bedrag van €2.030 uitgekeerd gekregen. Dit bedrag is nu gebruikt om een deel van de aflossingsvrije hypotheek af te betalen. Dit leek mij een betere besteding dan het kapitaal in een te dure kapitaalverzekering te laten staan. Jaarlijks werden er namelijk hoge kosten ten laste van het opgebouwde kapitaal gebracht.

donderdag 22 november 2012

Ingezonden vraag: Bij verkoop van huis belasting betalen over overwaarde?



Ik kreeg een vraag ingestuurd over de eventuele nadelen van het extra aflossen van de hypotheek. De betreffende huiseigenaar vroeg zich af wat er gebeurt met het afbetaalde bedrag bij verkoop van het huis. Moet hier belasting over voldaan worden?

Nee, bij verkoop hoeft u geen belasting te betalen over de gerealiseerde overwaarde. Vanaf uitkeringsmoment telt het bedrag uiteraard wel mee als vermogen waar vermogenrendementsheffing over voldaan moet worden. Deze heffing krijgt u over vermogensbestanddelen zoals een tweede woning, beleggingen en spaargeld.

In 2004 is er een regeling getroffen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dit is de zogenaamde bijleenregeling. Dat houdt in dat gerealiseerde overwaarde uit een verkocht huis verplicht weer geïnvesteerd moet worden bij het aankopen van een ander huis. Doet u dat niet? Dan kunt u de betaalde hypotheekrente over de nieuwe woning niet volledig aftrekken.

Stel, u verkoopt een huis met een overwaarde van €50.000. Vervolgens koopt u een ander huis. U wordt geacht om het bedrag te investeren in de nieuwe woning. Als u dat niet doet heeft u over een leendeel van €50.000 niet de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken van uw inkomen.

U moet er dus wel altijd bij nadenken dat geld dat u gebruikt om extra af te lossen, niet weer eenvoudig uit het huis kunt krijgen.

dinsdag 20 november 2012

Huizenprijzen zakken in 2013! Extra reden om af te lossen



De Rabobank verwacht een verdere daling van de huizenprijzen in 2013. De daling van de huizenprijzen in 2012 zal naar hun verwachting uitkomen op 6% en in 2013 zullen de huizenprijzen zelfs 7% zakken.

Deze daling wordt volgens de Rabobank voornamelijk veroorzaakt door een gebrek aan vertrouwen in de huizenmarkt en de problemen die ondervonden worden om een hypotheek af te kunnen sluiten.

Als een betrouwbare bank als de Rabobank publiceert dat zij verwachten dat de huizenprijzen in 2013 nog sterker zullen gaan zakken, geeft dat inderdaad geen vertrouwen in de huizenmarkt. Dit soort onderzoeken (en de media die er over schrijft) zorgt juist voor een verdere verslechtering van het vertrouwen.

Extra reden om hypotheekschuld te verlagen
Deze sombere berichten sterkt mij in mijn doel om zo snel mogelijk, zo veel mogelijk, af te betalen. Mijn huis staat nu al onder water, eind volgend jaar zal mijn huis nog een grotere restschuld opleveren bij verkoop. Mijn hypotheekschuld bedraagt op dit moment €187.000. Stel het huis is nu €170.000 waard. Uitgaande van een daling van 7% in 2013, zal mijn huis eind 2013 nog maar verkocht kunnen worden voor €158.100.

Ik moet in één jaar tijd €28.900 extra aflossen om eind 2013 mijn huis zonder een schuld te kunnen verkopen. Een dergelijk bedrag zal niet lukken, maar de noodzaak om af te lossen is weer even helder gemaakt door de Rabobank.

zondag 18 november 2012

Waarom aflossingsvrije hypotheek aflossen? 10 redenen



Voor Infonu.nl heb ik een artikel geschreven over tien redenen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Hieronder treft u ze aan.

De hypotheekschuld moet toch een keer afbetaald worden
De aflossingsvrije hypotheek zal pas afbetaald worden bij de verkoop van het huis. Bij overlijden van de eigenaren van het huis zal de schuld terecht komen in de nalatenschap van de eigenaren. Door tussentijds af te betalen, kunt u ervoor zorgen dat u na uw pensioendatum niet nog steeds moet betalen voor de aflossingsvrije hypotheek.

Woonlasten bestaat voornamelijk uit hypotheekrente
Maandelijks moeten huiseigenaren flinke bedragen neertellen alleen aan de kosten voor de hypotheek. Een hypotheek van €200.000 met een hypotheekrente van 4,5%, geeft maandelijks alleen aan rentelasten al een kostenpost van €750. Hier zit geen aflossing of vermogensopbouw in, maar is uitsluitende de vergoeding voor de bank. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, maar dat is ook slechts een pleister op de wonden.

Aflossen geeft een maandelijkse besparing
Een paar duizend euro aflossen geeft slechts een kleine besparing, maar wel een maandelijks terugkomende besparing voor de resterende looptijd van de hypotheek. Daarnaast moet u ook beseffen dat de aflossing toch een keer moet plaatsvinden.

Door af te lossen bent u beter bestand tegen waardedalingen
Door de hypotheekschuld te verlagen, zult u financieel minder zwaar getroffen worden door de daling van de waarde van het huis. Hierdoor zult u minder snel in de positie terecht komen dat de waarde van uw huis lager is dan de hypotheekschuld op het huis.

Minder afhankelijk worden van de ontwikkeling van de hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente beïnvloedt de maandlasten sterk. Op het moment dat de hypotheekrente een paar procentpunten gaat stijgen, kunnen de hypotheeklasten honderden euro’s per jaar hoger uitvallen in de nieuwe rentevast periode. Stel, u hebt een hypotheek van €250.000 met een hypotheekrente van 4%. Na afloop van de rentevast periode stijgt de hypotheekrente naar 6%. Hierdoor zullen de bruto maandlasten stijgen met €416,67.

De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar
Vanaf 2001 is de hypotheekrente maximaal voor een periode van 30 jaar aftrekbaar. Voor de in 2001 bestaande hypotheken geldt dat de hypotheekrente aftrekbaar blijft t/m 2031. Voor na 2001 gesloten hypotheken geldt de beperking van 30 jaar. De aflossingsvrije hypotheek die ook na 30 jaar blijft lopen wordt dus fiscaal niet meer ondersteund.

De spaarrente is laag en de hypotheekrente hoog
Indien u slechts 2% rente krijgt op uw spaarrekening en u moet 5% aan hypotheekrente betalen, lijkt het logische om spaargeld te gebruiken om af te lossen. Hierbij moet u er wel bij nadenken dat het een tijdelijke situatie is. De verhoudingen kunnen veranderen de komende jaren.

Afbetaalde woning als extra oudedagsvoorziening
De pensioenen staan onder druk en wij moeten langer door gaan werken. Door in ieder geval een afbetaalde eigen woning te hebben, zullen de maandlasten lager zijn. Daarnaast kan de waarde uit het huis gehaald worden door deze te verkopen.

Toekomst van de hypotheekrenteaftrek onzeker
In 2012 heeft de politiek voor het eerst sterke beperkingen van de hypotheekrenteaftrek bespreekbaar gemaakt. Per 2013 zullen de eerste beperkingen doorgevoerd worden. Nadat de discussie voor de eerste keer gevoerd is, wordt het voor de toekomst eenvoudiger om verdere beperkingen op te leggen. Door de hypotheekschuld zo laag mogelijk te houden zult u er minder financiële hinder van ondervinden.

Eventuele fiscale sancties tegen de aflossingsvrije hypotheek?
De aflossingsvrije hypotheek is een doorn in het oog van de politiek. Deze hypotheekvorm zorgt voor hoge kosten voor de Nederlandse schatkist. Het is ook een vorm van hypotheek die problemen kunnen opleveren voor huiseigenaren. Het is niet ondenkbaar dat er in de toekomst sancties worden opgelegd om de huiseigenaren te stimuleren om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Volg mij op Twitter!

zaterdag 17 november 2012

Aflossen? Jij bent een dief van jouw eigen portemonnee!



In mijn omgeving laat ik voorzichtig doorschemeren dat mijn doel is om mijn aflossingsvrije hypotheek volledig af te betalen. Het moest een keer gebeuren, en het is gebeurt. Een vriend verklaart mij voor gek. Ik zou een dief van mijn eigen portemonnee zijn.

Veel mensen zijn er nog steeds van overtuigd dat het onverstandig is om een hypotheek af te lossen. In bepaalde gevallen klopt dat, maar zeker niet voor de aflossingsvrije hypotheek. Ik zal het nog een keer benadrukken…….van een aflossingsvrije hypotheek komt u nooit af! Het is een schuld waar u levenslang toe veroordeeld bent. De schuld wordt uitsluitend afbetaald bij het verkopen van het huis. Dan maar hopen dat de waarde van het huis de schulden overtreft.

Ik zal het nog een keer samenvatten. Waarom aflossingsvrije hypotheek wel aflossen?:
- De schuld moet toch een keer afbetaald worden
- Ongeveer 75 tot 90 procent van uw woonlasten bestaat uit de hypotheekrente
- De besparing komen maandelijks terug gedurende de resterde looptijd van uw hypotheek
- Door af te lossen bent u beter bestand tegen waardedalingen van het huis
- De spaarrente is dermate laag dat u het beter kunt investeren in het huis
- Onzekerheid toekomst hypotheekrenteaftrek

Er zijn meer voordelen van aflossen, maar de betreffende vriend was er inmiddels van overtuigd dat zijn opmerking over de aflossing onvoldoende doordacht was.

donderdag 15 november 2012

Hypothecaire beleggingsverzekering ook nog belast?



De bestaande huiseigenaren worden zeker niet ontzien, zoals de VVD wel beloofd heeft. Er zijn nu plannen om het onmogelijk te maken om met een box drie polis over te stappen naar een kapitaalverzekering eigen woning.

In de zomer van dit jaar heb ik mijn beleggingsverzekering om laten zetten naar een kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Dit heb ik gedaan om te voorkomen dat de waarde in de polis mee gaat tellen als vermogen waar ik belasting over moet gaan betalen. Deze handeling zou vanaf 2013 niet meer mogelijk zijn als het aan de politiek ligt.

Dit is een maatregel die slechts weinig aandacht heeft gekregen in de media, maar die veel impact kan hebben. Vanuit mijn werk in de financiële dienstverlening weet ik dat hypotheekadviseurs in het verleden geadviseerd hebben om de polis in box drie te zetten. Deze box heeft namelijk als voordeel dat u flexibeler bent met de polis. Op het moment dat de waarde plus de rest van het vermogen boven de vrijstelling van €21.139 (€42.278 voor partners) komt, kan er alsnog voor worden gekozen om de polis om te zetten naar box één waar de eigen woning ook in zit.

De switchmogelijkheid schrappen kan een dure beperking worden. Stel, u heeft in het jaar 2025 een kapitaal opgebouwd in de polis van €150.000. Daarnaast hebt u een belegd vermogen van €25.000 en een spaarkapitaal van €10.000. Uw totale vermogen in box drie bedraagt €185.000. Uitgaande van de huidige vrijstelling, moet u belasting gaan betalen over €142.722 (op basis van dubbele vrijstelling). Indien de heffing over vermogen op dat moment gelijk is aan nu, moet u €1.712,66 aan belasting gaan betalen. Het opvolgende jaar wordt er opnieuw een aanslag naar u gestuurd gebaseerd op het vermogen van dat moment.

Laat u zo snel mogelijk informeren door uw verzekeraar, tussenpersoon of hypotheekadviseur!

zondag 11 november 2012

Inflatie hoger dan spaarrente



Het CBS heeft bekend gemaakt dat in oktober 2012 de inflatie 2,9 procent bedroeg. U kunt op dit moment geen spaarvorm zonder beperkende voorwaarden vinden die een hogere spaarrente biedt dan 2,55 procent. Weer een extra reden op af te lossen op de hypotheek.

Ik ben aan het sparen om mijn aflossingsvrije hypotheek zo snel mogelijk af te lossen, maar uiteraard heb ik ook nog spaargeld achter de hand. Het is niet verstandig om het volledige spaarkapitaal in de stenen te investeren. Ik krijg op dit moment een spaarrente van 2,5 procent.

Mijn hypotheek is opgedeeld in een aantal hypotheekdelen. Het deel waar ik de meeste moeite mee heb is de aflossingsvrije hypotheek van ruim €93.000. Dit is ook gelijk het deel met de hoogste hypotheekrente, namelijk 5,75 procent.

In december ga ik weer €2.000 aflossen. Uitgaande van de huidige spaarrente, loopt ik hierdoor jaarlijks €50 mis aan spaarrente. De jaarlijkse hypotheeklasten gaan hierdoor zakken met €115. Ook als ik het fiscaal voordeel van hypotheekrente meereken, is het nog steeds verstandig om af te lossen.

zaterdag 10 november 2012

Levenslooptegoed gebruiken voor aflossing hypotheek



VVD-Tweede Kamerlid Helma Neppérus heeft gepleit voor de mogelijkheid om tegoeden in de levensloopregeling te gaan gebruiken voor de aflossing van de hypotheek. Goed plan!

Het tegoed in levensloopregelingen zouden per 1 januari 2013 omgezet kunnen worden naar de vitaliteitregeling . Door bezuinigingen is deze regeling afgeblazen. Veel werknemers zitten nu met een tegoed waar ze niets meer mee kunnen. Door de mogelijkheid te bieden om de tegoeden te gebruiken voor de aflossing van een deel van de hypotheek, kan de politiek de mensen met nog een tegoed enigszins tegemoet komen.

Ook ik had een bedrag in de levensloopregeling opgebouwd. Door beëindiging van mijn vorige dienstverband bestond de mogelijkheid om het bedrag in één keer uit te keren. Indien het voorstel van Helma Neppérus door gaat, was het achteraf beter geweest om het tegoed nu te gebruiken als extra aflossing. Dat had mij veel belastinggeld bespaard.

De politiek kan wat mij betreft nog een stapje verder gaan. Veel werknemers hebben een klein kapitaaltje opgebouwd in een lijfrenteverzekering. In het verleden zijn deze verzekeringen veel afgesloten om te sparen voor een aanvulling op het pensioen. Het ging vaak om premies die voldaan werden vanuit de spaarloonregeling. Deze regeling is per 1 januari 2012 gestopt en in veel gevallen is de premiebetaling voor deze polissen ook gestopt.

Kleine lijfrentes met een waarde tot €4.242 (2012) zijn in één keer afkoopbaar. Biedt huiseigenaren de mogelijkheid om dit bedrag te storten ter verlaging van de hypotheek. Ik zou gelijk meedoen!

vrijdag 9 november 2012

Restschulden fiscaal aftrekbaar



Minister Blok (Wonen) en staatssecretaris Weekers (Financiën) hebben de Tweede Kamer voorgesteld om de restschulden die ontstaan tussen 2013 en 2018 fiscaal aftrekbaar te maken. Op deze manier willen ze de doorstroming op de huizenmarkt weer op gang helpen.

Ik woon op dit moment in een huis die “onder water” staat. Dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis. In september heb ik €12.000 afbetaald, maar ik verwacht nog steeds €10.000 tot €15.000 teveel aan hypotheek te hebben om het huis te verkopen zonder een restschuld.

Per 2013 kan ik fiscaal aantrekkelijk een restschuld in mijn op mijn schouders nemen. Ten eerste is het nog maar de vraag of mijn bank hier akkoord mee gaat. Ten tweede is de fiscale regeling geen reden voor mij om de schulden te incasseren. Het grootste probleem is de terugbetaling van de schuld. Dit bedrag moet namelijk bijeen worden gespaard naast de vaste woonlasten die ik krijg van vervangende woonruimte.

Ik kan mij wel voorstellen dat huiseigenaren die hun huis moeten verkopen deze kans aangrijpen. Ze weten namelijk niet of de huizenprijzen nog verder gaan zakken. In een dalende huizenmarkt is het verstandig om het verlies zo snel mogelijk te nemen.

dinsdag 6 november 2012

Stapje voor stapje worden huizenbezitters ingesloten



Het slechte nieuws voor huizenbezitters is een opeenstapeling van op te leggen beperkingen. Vanaf 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek jaarlijks beperkt tot de aftrek nog maximaal 38% bedraagt, nieuwe gesloten hypotheken in 2013 moeten een annuïtaire aflossing bevatten…. Bij het kopen van een andere woning kan de NHG-hypotheek alleen worden meegenomen als de hypotheek op de nieuwe woning een annuïtaire aflossing gaat bevatten.

Dit is niet alleen een domper voor huiseigenaren met een hypotheek onder de condities van NHG met een verhuiswens. Een ander huis kopen zal worden afgestraft, dus het is een kwestie van blijven zitten waar je zit. Dit is de zoveelste domper voor de huizenmarkt, want de doorstroming zal nog verder gaan stagneren.

De plannen van VVD en PvdA zijn allang bekend, maar ik mis nog steeds de maatregelen ter ondersteuning van starters op de huizenmarkt. Dit is een maatregel dat geld gaat kosten, maar het is noodzakelijk om de huizenmarkt weer op gang te helpen.

Er komen steeds meer maatregelen die mij sterken in mijn doel om zo snel mogelijk mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Het lijkt een kwestie van tijd tot de aftrekbaarheid van de aflossingsvrije hypotheek ter discussie zal worden gesteld.

zondag 4 november 2012

Hoeveel betaalt u aan hypotheekrente in dertig jaar?



Een bezwaar van extra aflossen is dat het uitgedrukt in maandlasten weinig besparingen gaat opleveren. Dat klopt inderdaad maar het zijn wel besparingen die u doorvoert voor de resterende looptijd van de hypotheek, of nog langer zoals bij de aflossingsvrije hypotheek.

Uitgaande van de maandelijkse besparingen is het voordeliger om de wekelijkse leesmap op te zeggen in plaats van een extra aflossing van €10.000. Aan de andere kant moet de aflossingsvrije hypotheekschuld toch een keer afbetaald worden. Door de werking van inflatie kunt u beter €10.000 aflossen over 20 jaar dan nu €10.000 aflossen, maar u moet gedurende de duur van de resterende looptijd wel maandelijks de hypotheekrente blijven betalen.

Wat kost een hypotheekschuld gedurende de looptijd van de hypotheek aan rente? Er moet wat betreft de hypotheeklasten een splitsing worden gemaakt tussen de hypotheekrente en de aflossing of de spaarvorm om de aflossing in de toekomst op te sparen. Wat kost de hypotheek u gedurende de looptijd aan hypotheekrente? Voor de berekening ga ik uit van een hypotheek van €150.000 en een gelijkblijvende hypotheekrente van 4 procent. Het betreft een hypotheekvorm waarin de hypotheek afbetaald gaat worden per de einddatum.

Jaarlijkse rentelasten: €150.000 x 4 procent = €6.000 per jaar en €500 per maand. Gedurende een periode van dertig jaar blijft u maandelijks €500 betalen aan rente. Een eenvoudige som resulteert in totale rentelasten van €500 x 30 x 12 = €180.000. Stel u zou dertig jaar lang maandelijks €500 op een spaarrekening zetten van 2,5 procent aan spaarrente. Over 30 jaar (zonder rekening te houden met belasting over spaargeld) zou u gespaard hebben: €266.970.

Uiteraard is hierbij geen rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, maar uit de berekening blijkt wel dat extra aflossen nog niet zo vreemd gedacht is.

vrijdag 2 november 2012

Extra aflossing van €2.000 aangevraagd



Nog voor het eind van het jaar wil ik een extra aflossing verrichten. Het is beter voor de motivatie om maandelijks een deel af te lossen dan jaarlijks in één keer.

Hypotheek aflossen is een kwestie van lange adem. De stapjes zijn klein en de resultaten zijn in eerste instantie ook klein. In september heb ik in één keer €12.000 afbetaald. Dit was was een spaarkapitaal dat over een langere periode was opgebouwd. Ik heb nu een financiele meevaller die ik graag wil gebruiken om mijn hypotheek weer een beetje te verlagen. Ik ga in december nog €2.000 extra aflossen.

Deze extra aflossing gaat mij een besparing opleveren van bruto €9,50 per maand. Dit is een te verwaardelozen besparing, maar het verlaagd wel weer mijn aflossingsvrije hypotheek.

Ik heb de aflossing via de mail aangevraagd bij de bank en moet nu een paar weken wachten tot de bevestiging binnen is. Jaarlijks mag ik 15 procent afbetalen van de oorspronkelijke hoofdschuld van €199.000. Dat komt neer op een jaarlijkse aflossing van €29.850. Dat zijn bedragen die ik uiteraard niet bijeen kan brengen.

woensdag 31 oktober 2012

Voorzichtig met gebruiken van spaargeld voor aflossing



Voordat u spaargeld gaat gebruiken om uw hypotheek extra af te lossen, moet u wel beseffen dat de investering onomkeerbaar is. Informeer eerst bij uw hypotheekadviseur of het wel verstandig is om extra af te lossen en houd altijd voldoende spaargeld achter de hand.

Geld dat u gebruikt hebt voor de extra aflossing van de hypotheek kunt u niet weer terughalen. Het geld komt pas weer vrij op het moment dat u het huis gaat verkopen. Zelfs na verkoop is het nog steeds niet vrij te besteden. U moet de overwaarde namelijk weer investeren in een nieuw aan te kopen huis. Gaat u geen huis weer kopen? In dat geval is de overwaarde wel vrij besteedbaar.

Andere manieren om het geld weer uit de woning te krijgen zal fiscale consequenties hebben. U kunt het bijvoorbeeld opnemen in de vorm van een krediethypotheek. De hypotheekrente die u hiervoor moet gaan betalen is fiscaal niet aftrekbaar. Banken zijn tegenwoordig ook nauwelijks nog bereid om krediethypotheken te verstrekken. Een krediethypotheek is het opnemen van een deel van de overwaarde in het huis om het consumptief te besteden.

Spaarbuffer achter de hand hebben Niemand kan een huishouden runnen zonder spaargeld achter de hand te hebben. Er zijn namelijk altijd uitgaven die niet te bekostigen zijn met het maandelijkse inkomen. Daar moet eerst maanden voor gespaard worden. U moet uitsluitend spaargeld investeren in uw huis dat u boven uw spaarbuffer hebt opgebouwd. Hoe hoog uw spaarbuffer gemiddeld moet zijn, kunt u berekenen op de website van het Nibud.

dinsdag 30 oktober 2012

Plannen hypotheekrenteaftrek in het regeerakkoord



Afgelopen maandag zijn de plannen gepresenteerd voor 2013 en daarna. De hypotheekrenteaftrek gaat toch beperkt worden voor bestaande hypotheken. Nieuw te sluiten hypotheken willen ze bijna onmogelijk maken.

Vereniging Eigen Huis schrijft in een persbericht onaangenaam verrast te zijn door de plannen. Er werd gehoopt op een plan om de huizenmarkt een steuntje in de rug te geven, maar het tegendeel gaat gebeuren. Naast een verplichte annuïtaire aflossing voor nieuw gesloten hypotheken vanaf 2013, gelden er per 1 januari aangescherpte inkomensnormen, een lager maximumbedrag aan hypotheek en hogere bijkomende kosten. Voor starters zal het per 2013 nog veel lastiger worden om een huis te kopen.

De bestaande huizenbezitters worden toch niet ontzien, ondanks de belofte in het verkiezingsprogramma van de VVD. Vanaf 2014 wordt in stapjes het percentage waar de hypotheekrente tegen kan worden afgetrokken verlaagd naar 38 procent. In eerste instantie zullen voornamelijk de huiseigenaren met een hoog inkomen hier last van hebben. Zij gaan de mogelijkheid verliezen om de hypotheekrente af te kunnen trekken tegen 52 procent.

De poorten naar de beperking van de hypotheekrenteaftrek zijn nu opengezet. Verdere beperkingen zullen de komende jaren ongetwijfeld volgen.

zaterdag 27 oktober 2012

Hypotheekrenteaftrek afschaffen



In het slotakkoord gaan VVD en PvdA waarschijnlijk maandag aankondigen dat de hypotheekrenteaftrek beperkt gaat worden. In eerste instantie zal het uitsluitend betrekking hebben op de mensen die de hypotheekaftrek af kunnen trekken tegen 52 procent.

Vanaf 2014 zal het maximale percentage waar de hypotheekrente tegen kan worden afgetrokken jaarlijks verlaagd worden. Dit gebeurt in kleine stapjes van 0,5 procent. Tot het moment dat er een aftrek van slechts 38 procent over blijft. De huiseigenaren die niet in de 52 procent schijf zitten kunnen nu opgelucht ademhalen. Maar voor hoe lang?

Jarenlang hebben de politici hun vingers niet durven branden aan het beperken van de hypotheekrenteaftrek. Het werd al het “H-woord” genoemd en het was een heilig huisje geworden. Nu is eindelijk besloten om de aftrek in de loop der jaren aan te passen, nu zal de regeling in een rap tempo versoberd gaan worden.

Wat denkt u wat er gaat gebeuren als er een nieuwe bezuinigingsronde komt? Stel, in 2014 verplicht Europa ons om miljarden extra te gaan bezuinigen. Ze hebben de hypotheekrente nu toch al beperkt, laten we de regeling nog verder gaan versoberen zal de politiek gaan roepen. De burgers zijn er toch al aan gewend dat er beperkingen doorgevoerd gaan worden.

De hypotheekrenteaftrek zal een bezuinigingsinstrument gaan worden!!

donderdag 25 oktober 2012

Aflossen van de hypotheek aftrekbaar maken



Eigenlijk vreemd dat het aanhouden van schulden wordt aangemoedigd door onze fiscale regeling. Aflossing wordt ontmoedigd en schulden maken juist gepromoot.

De huidige regeling van de hypotheekrenteaftrek is onhoudbaar geworden. Dit is veroorzaakt doordat er op hypotheken tussentijds niet wordt afbetaald. De aflossing van de hypotheek wordt in de meeste hypotheekvormen doorgeschoven naar de einddatum, of de aflossing blijft helemaal achterwege.

Binnenkort worden de plannen gepresenteerd door de PvdA en de VVD. Waarschijnlijk gaan ze ook een plan op tafel leggen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Ze kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen om de aflossing aftrekbaar te maken. In één van mijn blogs heb ik daar al een keer voor gepleit.

Achteraf gezien was het misschien beter geweest om de aflossing van mijn hypotheek in september van €12.000 door te schuiven naar 2013. Aan de andere kant kan ik geen rekening houden met de grillen van de politiek.

Persoonlijk hoop is op een fiscale stimulering van de extra aflossing. Dit zou namelijk helemaal in mijn straatje liggen.

dinsdag 23 oktober 2012

Hypotheek omzetten naar andere hypotheekvorm? Waarom?



Ik heb ervoor gekozen om mijn fouten uit het verleden recht te zetten door extra af te lossen. Een andere mogelijkheid is om de beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm, maar waarom zou ik dat doen?

Achteraf niet slim om te kiezen voor beleggen in combinatie met aflossingsvrij, maar de vlag hing er anders bij in 2004. Ik kan moet fouten nu herstellen door mijn hypotheek om te zetten naar een vorm die zorgt voor een zekere aflossing op einddatum. Om deze omzetting te realiseren ben ik afhankelijk van de mogelijkheden die banken mij bieden en ik moet extra kosten maken om de hypotheek over te sluiten.

Na de omzetting zullen mijn maandlasten sterk stijgen, wat natuurlijk logisch is. De zekere aflossing moet op de één of andere manier gefinancierd worden.

Mijn doel is eenvoudig…..de hypotheekschulden moeten de komende jaren sterk zakken. Voor mij is het slimmer om de hypotheek ongewijzigd te laten en mij te focussen op het extra aflossen. De kosten die ik anders zou moeten maken om de hypotheek over te sluiten, kan ik beter gebruiken om de schulden te verlagen.

Ik laat ook bewust mijn beleggingsverzekering ongewijzigd doorlopen. De geïnvesteerde gelden zullen een keer weer gaan profiteren van een herstellende beleggingsklimaat.

Iedere week één dag werken voor de hypotheek



Uitrekenen hoe lang ik wekelijks moet werken om de hypotheekrente te betalen is voor mij een eyeopener geweest. De conclusie was namelijk dat ik iedere week ruim één dag moet werken om mijn hypotheekrente te betalen. De aflossing in de gekoppelde beleggingsverzekering heb ik hierbij nog buiten beschouwing gelaten.

Wat moet het toch heerlijk zijn om maandelijks niet te hoeven betalen voor de te hoge hypotheeklening die ik in het verleden aan ben gegaan. Ik ben ontzettend blij met het huis waarin ik woon, maar de hoge hypotheeklasten vind ik achteraf wel een erg grote last om te dragen.

Het is eigenlijk ook nog verspild geld, want ik los er niets mee af. De hypotheekrente is alleen de compensatie voor de bank.

In heb de afgelopen maanden €12.000 afbetaald op de hypotheekschuld. Uiteraard heb ik deze betaling verricht op het deel van de hypotheek waar ik de hoogste hypotheekrente voor betaal. Dit geeft mij een maandelijkse besparing van bruto €57. De hypotheek loopt nog tot 2034, dus ongeveer nog 22 jaren. Uitgaande van de huidige hypotheekrente voor dat deel (5,7%), ga ik over de resterende looptijd besparen: €15.048.

Uitgaande van de huidige situatie is het een bruto besparing, maar ik verwacht niet dat de huidige regeling van de hypotheekrenteaftrek volledig blijft bestaan de komende decennia.

zondag 21 oktober 2012

Onzekerheid over toekomst beperken door af te lossen



Door de huidige economische toestand is het een kwestie van het inkomen vasthouden en de moeilijke financiële tijd uitzitten. Ik zit in de financiële dienstverlening, en dat is op dit moment geen veilige haven. Per 2013 moet de rekening voor het advies voor bepaalde verzekeringen en voor hypotheken rechtstreeks bij de klant neergelegd worden. De kosten worden niet meer in het product verwerkt, maar wordt duidelijk inzichtelijk gemaakt. Zijn klanten bereid om voor het advies te betalen?

De onzekerheden over de toekomst kan gedeeltelijk worden weggenomen door voorzichtiger te zijn met het aangaan van financiële verplichtingen en door eens kritisch te kijken naar de lopende verplichtingen. Hierdoor ben ik mij gaan beseffen dat ik maandelijks wel erg veel moet betalen aan hypotheekrente. Oke… ik kan de betaalde hypotheekrente aftrekken van het inkomen, maar er blijven nog steeds hoge lasten over.

Onzekerheden over de hypotheekrenteaftrek
Op dit moment hoeft niet afbetaald te worden op de hypotheekschuld om te kunnen profiteren van hypotheekrenteaftrek, maar dat zal zeker gaan veranderen. In 2012 hebben politieke partijen voor het eerst de beperking van de hypotheekrenteaftrek in hun verkiezingsprogramma durven opnemen. Dit zal een begin zijn van een zeer snelle versobering van de regeling van de hypotheekrenteaftrek.

Na alvast maatregelen treffen
Het is niet de vraag of de hypotheekrenteaftrek sterk beperkt gaat worden, maar wanneer? Ik wil hier alvast op in gaan spelen door mijn hypotheeklasten nu al te verlagen. In het begin lijkt het een niet te winnen strijd. Ik heb onlangs €12.000 afbetaald op mijn hypotheek, maar het heeft slechts een besparing opgeleverd van €57 bruto per maand. Het lijkt slechts een druppel op een gloeiende plaat, maar het is toch een goed begin.

Door nu alvast te anticiperen op maatregelen die zeker gaan komen kunnen de gevolgen bij voorbaat beperkt worden.

vrijdag 19 oktober 2012

Met aflossen verlaagd u het fiscaal voordeel



Het advies van een hypotheekadviseur is volledig gericht op maximaal fiscaal voordeel. U houdt het fiscaal voordeel maximaal door niet af te lossen op de hypotheek. Deze denkwijze is langzaam aan het verwateren.

Door niet af te lossen blijft u maximaal fiscaal voordeel behouden, maar er zit een keerzijde aan het verhaal. Bij een daling van de huizenprijzen ontstaat de situatie dat de hypotheekschuld gelijk blijft en de waarde van het onderpand zakt. Dit maakt een huis onverkoopbaar op het moment dat het huis verkocht moet worden. Mogelijk wordt er wel waarde opgebouwd in een aan de hypotheek gekoppelde verzekering of bankspaarrekening, maar dit geld kan niet eenvoudig worden opgenomen.

Huiseigenaren (waaronder ikzelf) hebben in het verleden gekozen voor lage maandlasten, en er is te weinig gelet op de gevolgen. Gaan voor de laagste prijs is goed, maar sta wel stil bij de problemen die er kunnen ontstaan.

De titel van deze blog "Met aflossen verlaagd u het fiscaal voordeel" klopt, maar huiseigenaren met een schuld die hoger is dan de waarde van het huis kunnen toch beter extra gaan aflossen.

Ik heb mijn hypotheek afgesloten in 2004. De hypotheekschuld is onlangs verlaagd naar afgerond €187.000. Ik vermoed zelf dat mijn hypotheekschuld nog steeds hoger is dan de waarde van het huis. In 2004 heb ik gekozen voor maximaal fiscaal voordeel en een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek.

Drie foute beslissingen in één

Hypotheek afbouwen naar nul




Mijn naam is Juul Dijkhuis. Ik ben als blogger en financieel expert onder andere verbonden aan opdrachtgevers als eyeOpen, Geld.nl, Premie.nl, Elsevier, Autoverzekering.nl en Makelaarsland. Geïnspireerd door het boek "Hypotheekvrij!" van Gerhard Hormann heb ik een nieuw spaardoel waar ik jullie bij wil betrekken. Ik wil mijn hypotheek in een periode van tien jaar volledig aflossen. De hypotheekschuld bedroeg ongeveer €199.000 en is onlangs gezakt naar €187.000.

Afgelopen maand heb ik mijn eerste extra aflossing verricht en ik zie het gelijk terug in de maandlasten. Het gaat om een relatief kleine verlaging van de maandlasten, maar het zijn wel maandlasten die maandelijks terugkeren. Per 1 januari 2013 ga ik mij officieel inschrijven bij de KVK. In eerste instantie is het de bedoeling om mijn werkzaamheden als blogger te combineren met mijn baan in de financiele dienstverlening als adviseur verzekeringen.

Hoe ga ik mijn doel bereiken?
In het boek van Gerhard Hormann beschrijft hij hoe hij aan het bezuinigen is geslagen om €10.000 tot €15.000 per jaar extra af te kunnen lossen. Dat wil ik mijn gezin niet aandoen, want het is mijn keuze om de hypotheek af te bouwen naar nul. Ik ga de extra aflossingen betalen vanuit mijn extra inkomen als blogger en financieel expert. De kinderen kunnen gewoon blijven sporten en wij gaan de auto niet inruilen voor de zuinigste stadsauto. Mijn doel is om jaarlijks €15.000 extra af te lossen. Dat is ook geen overbodige luxe, want ik heb een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. U kent het advies uit het verleden waarschijnlijk wel.......met het hoge rendement uit de beleggingen wordt het aflossingsvrij deel ook gedeeltelijk afbetaald. Niet dus!!!

Waar ga ik over schrijven op mijn blog?
Aflossen van een hypotheek is een langlopend proces. In één jaar tijd zijn er maar weinig succesjes te vieren, want ook het versneld aflossen van een hypotheek gaat niet snel. Minimaal één keer in de week ga ik een blog schrijven die gerelateerd is aan hypotheken, huizenmarkt en besparen.

Ook mijn weblog is uiteindelijk bedoeld om geld mee te verdienen.
Volg mij op: https://twitter.com/JuulDijkhuis