dinsdag 26 februari 2013

Rente aflossingsvrije hypotheek blijft aftrekbaar



Deze maand is er weer onduidelijkheid ontstaan over de hypotheekregels. In het woonakkoord is een constructie gepresenteerd die nieuw gesloten hypotheken lagere maandlasten moeten meegeven. De meningen zijn verdeeld in hoeverre het echt voordelig is.

Op het internet en in de kranten is te lezen dat de betaalde hypotheekrente voor aflossingsvrije hypotheken niet meer aftrekbaar is. Het gaat hierbij echter om een nieuw gesloten aflossingsvrije hypotheek. Voor de hypotheken die zijn afgesloten vóór 2013, blijft de betaalde hypotheekrente aftrekbaar.

De nieuwe constructie die gepresenteerd is in het woonakkoord is geen wijziging van de regelgeving. Het is een manier om de regels toe te passen waarbij de maandelijkse lasten verlaagd kunnen worden. Dit plan heeft de politiek “gekregen”, en een gegeven paard moet je niet in de bek kijken, dus hebben ze de plannen niet door laten rekenen. Nu ontstaat er weer verwarring over in hoeverre het een gunstige constructie is.

Het is nog maar de vraag of er iets wordt gedaan met deze bedachte constructie. Starters zouden er baat bij hebben, maar het is dermate ingewikkeld dat de constructie nauwelijks uit te leggen is. Banken hebben nog geen producten op de plank liggen en het zal mij niets verbazen als deze er ook niet komen.

zaterdag 23 februari 2013

De Duokoop-regeling biedt mogelijkheden



Het bedrijf Duokoop biedt de mogelijkheid om onroerend goed te splitsen om de verkoop van het huis te vereenvoudigen.

Er zijn in januari historisch weinig huizen verkocht. Dit zal voor de meeste mensen geen verassing zijn, want de politiek is op dit moment de huizenmarkt aan het vernietigen. Het is duidelijk dat de gunstige regeling van de hypotheekrenteaftrek versoberd moet worden, maar in iets kleinere stapjes de maatregelen doorvoeren was verstandiger geweest.

Om uw huis toch te kunnen verkopen in de huidige markt, kunt u het eigendom nu gesplitst verkopen door middel van de Duokoop-regeling. De grond wordt verkocht aan een beleggingsmaatschappij en het huis kunt u gewoon op de reguliere wijze verkopen. Als verkoper heeft u het voordeel dat u wat betreft de vraagprijs van het huis opvalt ten opzichte van de concurrentie. De koper heeft als voordeel dat het kopen van een huis eenvoudiger te realiseren is wat betreft het verkrijgen van een hypotheek.

De grond komt in een erfpachtconstructie waarvoor de huiseigenaar een canon moet betalen. De huiseigenaar huurt de grond als het ware van de beleggingsmaatschappij. Op ieder willekeurig moment kan de huiseigenaar besluiten om de grond alsnog te kopen van de beleggingsmaatschappij. De hoogte van de koopsom is afhankelijk van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van het huis. De grond wordt gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde.

Stel, u gaat gebruik maken van de Duokoop-regeling. De beleggingsmaatschappij koopt de grond voor €40.000, zijnde 20% van de WOZ-waarde. U koopt het huis en vijf jaar later gaat u de grond alsnog kopen. De WOZ-waarde is inmiddels gestegen van €200.000 naar €225.000. U kunt de grond nu kopen voor €225.000 x 20% = €45.000. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat de koopsom voor de grond niet onder de oorspronkelijke koopsom van €40.000 kan zakken. Dit zal in het contract worden vastgelegd.

vrijdag 22 februari 2013

Weer €2.000 minder hypotheekschuld



Vandaag weer een feestelijk moment. Vanmiddag heb ik weer €2.000 overgemaakt naar mijn hypotheekbank. Mijn aflossingsvrije hypotheek bedraagt nu nog €89.352.

Ik heb weer een klein stapje gezet om mijn aflossingsvrije hypotheek naar nul te brengen. Mijn totale hypotheekschuld bedraagt nu €182.976.

Het is een kleine stap, maar de maandlasten zijn weer iets lager en de schuld weer kleiner. Ik kies er bewust voor om meerdere aflosmomenten in het jaar te hebben. Dit is namelijk belangrijk om de motivatie vast te houden. Er zijn leukere uitgaven om mijn geld aan te besteden, maar ik doe het voor een goed doel.

De komende maanden verwacht ik grote uitgaven waardoor het aflossen minder snel zal gaan. In de periode van begin december 2012 tot eind februari heb ik €2.000 weten bijeen te brengen om af te lossen. Ik ben bang dat mij dat de komende maanden niet gaat lukken. Mijn 14 jaar oude auto zal waarschijnlijk op korte termijn vervangen moeten worden. Dit betaal ik vanaf mijn spaarrekening, maar vervolgens leg ik mijzelf wel de verplichting op om te gaan sparen om mijn spaarbuffer weer aan te vullen. Ik hoop in de zomer weer €2.000 af te kunnen lossen.

zondag 17 februari 2013

Redelijke hypotheekrente is redelijk



Na Vereniging Eigen Huis gaat ook de Consumentenbond zich weer inzetten om regulering vanuit de overheid aan te moedigen. De hypotheekrentes zijn te hoog en dit blijkt alleen met bemoeienis vanuit de overheid opgelost te kunnen worden.

Huiseigenaren moeten een wettelijk recht krijgen op een redelijke hypotheekrente. De hoogte van de hypotheekrente wordt nu bepaald door de banken en dat blijken ze zelfstandig niet zo goed te kunnen. Ieder jaar betalen wij met z’n allen €6,7 miljard teveel aan hypotheekrente. De banken berekenen ongeveer één procentpunt teveel aan ons door.

Zodra er voldoende aandacht komt voor dit soort misstanden, zal er uiteindelijk iets mee gebeuren. Het gevaar is dat de aandacht nu weer gaat verslappen en de banken gewoon doorgaan met het binnenharken van ons geld. Na kwartaalcijfers krijgen wij vervolgens weer te horen dat de banken het weer geweldig gedaan hebben. Ja, maar met oneerlijk verkregen geld.

vrijdag 15 februari 2013

Wij betalen teveel hypotheekrente



Wat wij allang weten is nog een keer onderzocht. Onze banken laten ons teveel hypotheekrente betalen. De hypotheekrentes zijn in Nederland één procentpunt hoger dan in de ons omringende landen.

Mijn omgeving vraagt zich wel eens af waardoor ik gemotiveerd blijft om mijn geld in een bodemloze put genaamd mijn hypotheek te storten. Mijn motivatie komt doordat ik mijn hypotheeklasten te hoog vind, maar mede ook door irritatie. Kort geleden is er nog €3,7 miljard aan belastinggeld gebruikt om SNS Reaal te redden. Kort daarna komt alweer het bericht dat de nieuwe topman van de bank €550.000 gaat verdienen, en nu blijkt weer dat banken mede teveel hypotheekrente in rekening brengen om zo snel mogelijk de staatssteun terug te kunnen betalen. Wij betalen dus de lening versneld weer af die wij zelf verstrekt hebben.

De banken zijn als een puberzoon die los is geslagen. Al zijn geld geeft hij uit aan drugs en hij komt steeds weer met justitie in aanraking. Ondanks dat blijf ik hem toch helpen omdat het mijn zoon is. Ik blijf er geld in pompen en neem zijn zoveelste misstap voor lief en wij gaan als gezin gewoon weer verder.

dinsdag 12 februari 2013

Banken verdienen fors aan hypotheken



Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat banken grof verdienen aan het verstrekken van hypotheken. De vier grote banken hebben de macht op de Nederlandse hypothekenmarkt. Wij redden ze uit een afgrond en zij brengen ons te hoge hypotheekrentes in rekening om de staatsteun zo snel mogelijk terug te kunnen betalen.

De ABN Amro, ING en SNS Bank hebben alle drie overheidssteun ontvangen of zijn zelfs genationaliseerd. Alleen de Rabobank blijkt het op eigen kracht te gaan redden. Maanden wordt er gesproken over bezuinigingen van miljarden en op één dag wordt bijna vier miljard euro uitgegeven om SNS Reaal van de ondergang te redden.

Volgens Vereniging Eigen Huis brengen banken sinds 2011 maar liefst 1,3 procentpunt teveel hypotheekrente bij ons in rekening. Vandaag gaan zij een petitie overhandigen aan de Tweede Kamer met 125.000 handtekeningen van huiseigenaren waarmee ze zich hier tegen verzetten. Waarschijnlijk gaat het geen effect hebben, maar wij laten ons in ieder geval horen.

Dit soort berichtgevingen zijn goed voor mijn motivatie om zo snel mogelijk van een deel van mijn hypotheek af te komen. Ze zullen niet wakker liggen van mijn aflossingen, maar ik heb wel het gevoel dat ik mij tegen het systeem verzet.

zaterdag 9 februari 2013

Aflossingsvrije hypotheek hoeft niet echt naar nul



Ik heb mijzelf tot doel gesteld om de aflossingsvrije hypotheek volledig naar nul te brengen, maar het hoeft geen probleem te zijn om op einddatum een kleine hypotheekschuld over te houden.

Onlangs hebben twee gepensioneerde huiseigenaren een hypotheekadvies bij mij ingewonnen. Ze hebben een eigen huis met een WOZ-waarde van €225.000. Er rust nog een aflossingsvrije hypotheek op het huis van ongeveer €25.000. Vanuit de media hadden ze begrepen dat ze vanaf 2013 verplicht zijn om maandelijks af te lossen op de hypotheek. Ze kwamen bij mij om hun hypotheek om te zetten naar een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek.

Onder huiseigenaren blijkt veel verwarring te bestaan over de verplichtingen van huiseigenaren met een hypotheek. In de meeste gevallen is er per 1 januari 2013 voor de groep met een hypotheek onder de oude hypotheekregels alles gelijk gebleven. Het is even opletten of de kapitaalverzekering in box 3 of in box 1 valt, maar voor de rest valt de schade mee.

Mijn twee gepensioneerde klanten kunnen de maandlasten met gemak dragen. Indien ze de hypotheek volledig gaan aflossen, hebben ze als voordeel dat ze de hypotheeklasten kwijt zijn en daarnaast kunnen ze profiteren van "Wet Hillen". In het geval ze de hypotheek volledig aflossen zal de eigenwoningforfait niet meer bij hun inkomen opgeteld hoeven worden. Waarschijnlijk gaan ze hun hypotheek niet omzetten en laten ze de hypotheek ongewijzigd doorlopen.

vrijdag 8 februari 2013

Advies inwinnen over uw hypotheek



De komende weken zullen de hypotheekadviseurs en de banken weer een ware stroom aan klanten te verwerken krijgen. Er blijkt veel animo te zijn om de hypotheek nog vóór 1 april 2013 aan te passen.

Bij nieuw gesloten hypotheken is er nog slechts de keuze tussen twee hypotheekvormen, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Indien u uw hypotheek gaat omzetten vóór 1 april, kunt u ook nog kiezen voor de “oude” hypotheekvormen, waaronder de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek. De komende weken zullen nog veel huiseigenaren hun aflossingsvrije hypotheek of hun beleggingshypotheek omzetten naar een andere vorm. Indien u ook met deze plannen rond loopt, doet u er verstandig aan om niet te lang te wachten. Zorg voor een degelijk advies. Een autoverzekering kunt u het beste vergelijken eb afsluiten via het internet, maar een hypotheek is een adviesproduct.

Wettelijk heeft u de tijd tot 1 april, maar de banken blijken dwars te liggen. Ze gaan verzoeken bijvoorbeeld alleen nog verwerken indien ze uiterlijk 1 maart binnen zijn. Er is zelfs een bank die na 15 februari geen aanpassingen meer wil doorvoeren. De banken lijken te denken dat de aanpassingen doorgevoerd moeten zijn op 1 april, maar dat is niet het geval. Het is geen probleem dat de aanvraag pas na 1 april afgewikkeld is.

Indien u nog plannen hebt met u hypotheek, moet u snel in actie komen. Voor alle huiseigenaren kan het verstandig zijn om advies in te winnen. Hypotheekadviseurs hebben in het verleden vaak geadviseerd om de kapitaalverzekering niet net als de woning in box 1 van ons belastingstelsel te zetten, maar in box 3. Op het moment dat er een groot vermogen is opgebouwd in de polis, zou deze weer omgezet kunnen worden naar box 1. Deze optie komt te vervallen na 1 april 2013. In de loop der jaren kan u dat duur komen te staan.

donderdag 7 februari 2013

Aflossing van €2.000 geeft een besparing van €9,50



Voor Geld.nl heb ik mijn maandelijkse column geschreven over mijn doel om mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Hierin had ik een berekening opgenomen over het financieel voordeel van mijn extra aflossing van deze maand.

Binnenkort verwacht ik bericht van mijn bank zodat ik mijn aflossingsvrije hypotheek kan gaan verlagen tot €89.352. Dit levert mij een maandelijkse bruto besparing op van €9,50. De besparing is klein, maar verlaagd mijn maandlasten voor de resterende looptijd van 20 jaren. €9.50 x 20 x 12 = €2.280 bedraagt de totale besparing. De besparing is dus groter dan de investering nu, plus het feit als ik nu niet aflos, moet ik de aflossing over 20 jaren alsnog verrichten.

Iemand heeft een reactie geplaatst bij de column waarin hij of zij aangeeft dat het aantrekkelijker is om de betreffende €2.000 nu niet af te lossen, maar in een deposito te zetten met een looptijd van 20 jaren. Indien de berekening volledig wordt uitgewerkt is het inderdaad in geld uitgedrukt verstandiger om het geld te plaatsen in een deposito met een depositorente van 4,2% bij de Rabobank voor 20 jaren. Indien de hypotheekrente de komende jaren sterk gaat stijgen gaat deze vlieger echter niet meer op.

Ik wil nogmaals benadrukken dat ik er niet voor pleit dat het voor iedereen voordeliger is om de aflossingsvrije hypotheek extra af te lossen. Mijn voorkeur gaat uit naar deze optie om zo snel mogelijk van mijn te hoge hypotheek af te komen. Mogelijk kan ik over de volledige looptijd kiezen voor een optie die enkele euro’s aantrekkelijker is, maar ik wil mijn aflossingsvrije hypotheek naar nul en ik wil het zelf in de hand houden.

zondag 3 februari 2013

Restschulden na verkoop gedurende 10 jaar aftrekbaar



Voor eyeOpen.nl heb ik mij onlangs verdiept in de mogelijkheid om restschulden af te kunnen trekken van het inkomen. De restschulden zijn nu voor een periode van 10 jaar aftrekbaar. De aftrekbaarheid verzacht het leed, maar de maandlasten worden zwaar na verkoop van het huis.

Mijn hypotheek bedraagt nu €185.000. Als ik mijn huis nu ga verkopen, verwacht ik een verkoopopbrengst van €175.000. Er zal dus een restschuld over blijven van €10.000. Eigenlijk klopt dat niet want de makelaar zal ook nog een rekening sturen, maar als ik uitsluitend uit ga van de hoogte van de hypotheek zal er €10.000 aan schulden over blijven.

Uitgaande van een hypotheekrente van 5% zal de maandelijkse rentelast over de restschulden bedragen: €500 / 12 = €41,67. Helaas is de praktijk anders. Het betreft namelijk een lening zonder een onderpand, dus de bank gaat waarschijnlijk eisen dat de schuld wordt ondergebracht in bijvoorbeeld een persoonlijke lening. De rente voor een consumptief is hoger. Een maandlast van €66,67 op basis van 8% rente is waarschijnlijker.

De schuld moet ook nog terugbetaald worden. Uitgaande van een terugbetaaltermijn van 5 jaren, moet ik naast de rentelast aan aflossing betalen: €10.000 /60 = €166,67. Door de maandelijkse aflossing zullen de rentelasten wel zakken, maar de restschuld zal moeilijk weg te werken zijn. Deze lasten moeten namelijk opgebracht worden naast de vaste lasten, waaronder de woonlasten voor de nieuwe woning.

vrijdag 1 februari 2013

De onderschatte beperking van de hypotheekrenteaftrek



Sinds 1 januari 2013 is er een zware beperking van de hypotheekrenteaftrek doorgevoerd. In nieuw afgesloten hypotheken moet gedurende de looptijd van de hypotheek al afbetaald worden op de hypotheekschuld. Een onderschatte beperking is het afschaffen van de mogelijkheid om kosten mee te financieren in de hypotheek.

In 2013 mag nog 5% van de bijkomende kosten bij het kopen van een huis meegefinancierd worden. In 2014 wordt dit verlaagd naar maximaal 4%. In de jaren daarna blijft het percentage jaarlijks zakken met 1%. Vanaf 2018 kan slechts nog een hypotheek worden afgesloten voor 100% van de waarde van het huis. De bijkomende kosten moeten dus vanaf de spaarrekening worden voldaan.

Het gaat hierbij niet alleen om de overdrachtsbelasting, de kosten van de notaris en de taxatiekosten, maar bijvoorbeeld ook de advies- en bemiddelingskosten. Vanaf 1 januari 2013 geldt er een provisieverbod, waardoor de adviseur de kosten rechtstreeks moet indienen bij de klant. In het verleden werd een groot deel van deze kosten verwerkt in de hypotheekrente en de premies voor de levensverzekeringen.

Stel, u gaat in 2018 een huis kopen voor €250.000. Alleen al aan overdrachtsbelasting en de kosten voor het adviseren en het bemiddelen bent u ongeveer €7.000 kwijt. Het jaar 2018 lijkt nog ver weg, maar als u in de toekomst een huis wilt gaan kopen, kunt u beter alvast beginnen met sparen.