zondag 28 februari 2016

Is je huis nog te betalen bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid?



Ik schrijf vaak over de financiële voordelen van het extra aflossen op de hypotheek, maar het geeft ook een extra zekerheid. Door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kan het noodzakelijk zijn om van 70% (of nog minder) van je huidige inkomen rond te moeten komen. Gaat dat financieel lukken?

Huurders die te maken krijgen met een sterke daling van het inkomen kunnen eventueel verhuizen naar een goedkopere woning. Huiseigenaren hebben deze optie niet zo eenvoudig. Hier moet je als huiseigenaar rekening mee houden.

Tot de diepe dip op de huizenmarkt kon je een hypotheek krijgen tot acht keer je jaarinkomen. Met de huidige normen gaat je dat niet meer lukken. En dat is terecht! De hypotheeklasten moeten namelijk ook op te brengen zijn bij een (tijdelijke) dip in het inkomen.

Niet aflossen om te voorkomen dat het geld in de stenen vast zit
Als actieve aflosser moet je vaak theorieën aanhoren waarom andere huiseigenaren niet extra aflossen. Vaak hoor ik dat het niet verstandig is om geld te investeren in de stenen, want het geld kunt je niet weer eenvoudig contant maken. Dit klopt volledig, maar wat blijkt in de praktijk? De mensen die dit roepen besteden het geld anders. Ze kopen bijvoorbeeld vaker een nieuwe auto of ze plaatsen een aanbouw. Deze investeringen zijn al helemaal niet contant te maken.

Aflossen met een deel van je inkomen
Zoals Gerhard Hormann ook al in zijn boek “Hypotheekvrij” beschreef, zou je eigenlijk een deel van je inkomen moeten gebruiken om je hypotheek af te lossen. Doe alsof je in de WW zit en je rond moet komen van 70% van je laatst verdiende loon. Het resterende deel van je inkomen kun je gebruiken om de hypotheek mee af te lossen. Je verlaagt op deze manier je hypotheekschuld en je hebt je uitgavenpatroon al afgestemd op een sterk lager inkomen.

woensdag 24 februari 2016

Aflossing februari is overgemaakt



Vandaag heb ik weer €1.250 overgemaakt naar de hypotheekbank. Mijn hypotheek is hierdoor gezakt naar €130.000. Maandelijks krijg ik weer €4,86 extra te besteden, want zoveel zijn mijn hypotheeklasten weer gezakt. Ik lig op koers om eind 2016 op een hypotheekschuld uit te komen van €117.500. Dit gaat mij bijna weer een lagere hypotheekrente opleveren.

Vorig jaar maart heb ik het huis laten taxeren om de hypotheekopslag te verlagen. Mijn hypotheek bedroeg in eerste instantie >100% van de waarde van het huis. Door de vele aflossingen heb ik een lagere hypotheekrente gekregen. Zodra mijn hypotheekschuld zakt onder de 60% van de getaxeerde waarde, heb ik recht op weer een lagere opslag. Het huis is toen getaxeerd op €190.000. Uitgaande van deze waarde moet mijn hypotheek onder de €114.000 zakken om recht te krijgen op een lagere hypotheekrente.

Uitgaande van een gelijke tempo van aflossen, zakt mijn hypotheek volgend jaar maart door de grens. Op dat moment moet ik mijn huis opnieuw laten taxeren. Indien de waarde nog steeds €190.000 bedraagt, kan ik weer besparen. De kans op een dergelijk hoge getaxeerde waarde is klein. In onze regio (prov. Groningen) zijn de huizenprijzen namelijk gezakt. Indien de waarde is gezakt naar €180.000, moet mijn hypotheek zakken naar €108.000. In dat geval zit ik volgend jaar pas na de zomer onder de 60% van de waarde van het huis.

Ik heb voor de aflossing van deze maand mijn spaarrekening niet aan hoeven te spreken. In februari en maart heb ik veel extra schrijfopdrachten. Mijn aflossing voor de maand maart gaat er waarschijnlijk met gemak vanaf. Ik moet wel veel uren werken, maar met een duidelijk doel voor ogen gaat het zeker lukken.

donderdag 18 februari 2016

Negatieve hypotheekrente?



Al maanden lang wordt er gesproken over een historisch lage hypotheekrente. Iedere keer wordt er weer een nieuw laagterecord bereikt. Gaan wij er naar toe dat je geld toe krijgt van de hypotheekbank?

Het lenen van geld wordt steeds goedkoper. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van 12 jaar tegen 2,10%. De geldverstrekkers ING, Westland Utrecht en SNS bieden een zogenaamde Euribor-hypotheek aan. Dit is een variabele hypotheekrente die maandelijks wordt afgestemd op de Euribor (rente waartegen veel Europese banken elkaar geld lenen). De huiseigenaren met deze hypotheek betalen een zeer lage hypotheekrente. De Euribor staat namelijk op -0,24. Er komt een opslag op anders kregen de huiseigenaren geld toe.

De opslag die de banken erin verwerken, varieert sterk. In sommige hypotheken zit een opslag boven de 2%. De laagste opslag bedraagt 0,65%. Als ik dit percentage optel bij de negatieve Euribor, kom ik op een hypotheekrente van 0,41%.

Voor een hypotheek van €200.000, komen de bruto rentelasten op: €68,33.

Wat als de Euribor nog verder gaat zakken?
De rente is al negatief. Het is dus niet vreemd gedacht dat de rente nog veel verder gaat zakken. Stel, de Euribor zakt naar -0,66%. Bij de bank met de laagste opslag krijg je dan door de bank betaald over je hypotheekschuld. Zal dat ook daadwerkelijk gebeuren? Ik verwacht dat voor nieuwe hypotheken dit niet snel gaat gebeuren. Banken gaan gewoon een hogere opslag rekenen.

woensdag 10 februari 2016

Hypotheekrente lang vastzetten of juist kort?



Laatst kreeg ik via de mail een vraag over de ideale lengte van de rentevaste periode. Is het met de huidige lage rente slim de hypotheekrente voor een zeer lange periode vast te zetten?

De ontwikkeling van de hypotheekrente is op lange termijn niet te voorspellen. Dat maakt het kiezen voor een rentevaste periode lastig. De hypotheekrente staat nu historisch laag, maar dat werd één jaar geleden ook al gezegd. Over vijf jaar kan de rentestand alweer sterk gestegen zijn. Vooraf weet je nooit of je de juiste keuze maakt.

Kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar
Vijf jaar geleden was de rente voor een rentevaste periode van vijf jaren ruim hoger. Achteraf gezien was het toen niet verstandig om voor een lange periode de hypotheekrente vast te leggen. Indien je gekozen had voor vijf jaar vast, had je de hypotheeklasten nu met misschien wel honderden euro’s kunnen verlagen.

Nu kiezen voor vijf jaar of twintig jaar vast?
Wanneer het gaat gebeuren weet niemand, maar de rente gaat een keer weer stijgen. De rente kan nog iets dalen, maar sterke dalingen kunnen bijna niet meer. Op basis hiervan lijkt het logisch om met de huidige rentestand niet te kiezen voor een kortlopende rentevaste periode. De meeste huizenkopers kiezen voor een rentevaste periode van tien jaren, maar vijftien of twintig jaar vast worden ook steeds populairder.

Door een lange periode te kiezen kun je beter je maandlasten onder controle houden. De kans dat je over vijf jaar spijt hebt voor het kiezen van een lange rentevaste periode lijkt mij klein.

dinsdag 2 februari 2016

Hoge rentelasten en een lange rentevaste periode



De hypotheekrentes zijn nu zeer laag. Wat nu als je nog 15 jaar vast zit aan een hypotheekrente van 6%? De rentevaste periode openbreken wordt zeer kostbaar. De bank zal namelijk een hoge boeterente in rekening brengen. Je huis verkopen is wel een optie. Bij verkoop kun je namelijk de hypotheek in één keer afbetalen. Je koopt een vergelijkbaar huis weer tegen de huidige (lage) rentestand.

Huis verkopen om de te hoge rente lijkt nogal drastisch, maar toch is het in uiterste gevallen te overwegen.

Voorbeeld:
Een gezin heeft een huis met een hypotheek van €225.000. Het is een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Jaren geleden is ervoor gekozen om de hypotheekrente lang vast te zetten. Er is 6% verschuldigd voor nog een periode van 15 jaren. Uitgaande van de huidige rentestand kunnen ze nu een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 2,5%.

Ze betalen nu aan hypotheekrente: €225.000 x 6% = €13.500 / 12 = €1.125 per maand.

Stel, ze verkopen het huis en kopen een huis weer waar ze weer een hypotheek van €225.000 voor nodig hebben. Hier moeten ze hoge kosten voor maken, maar die laat ik in deze berekening buiten beschouwing. Het gaat namelijk om het verschil in rentelasten.

Voor de nieuwe hypotheek gaan ze aan rente betalen: €225.000 x 2,5% = €5.625 / 12 = €468,75 per maand.

Theoretisch kan het in dit geval uit om het huis te verkopen en een vergelijkbaar huis terug te kopen. Ik weet dat het kort door de bocht is, maar uit de berekening blijkt dat er is het voorbeeld een verschil in rentelasten ontstaat van €7.875 in het eerste jaar.