vrijdag 27 maart 2015

Lagere hypotheekrente vanaf 1 april



Ruim één week geleden heb ik het taxatierapport van mijn huis naar Centraal Beheer Achmea gestuurd. Uit deze waardebepaling blijkt dat mijn schuld nu minder is dan 80% van de marktwaarde van mijn huis. Dit gaat mij een besparing opleveren van €60,42 per maand. Gisteren contact opgenomen met de verzekeraar om mijn verzoek te bespoedigen.

Veel banken en verzekeraars hebben op dit moment achterstanden in verwerking van verzoeken gericht op hypotheken. Bij navraag blijkt dat Centraal Beheer op dit moment een doorlooptijd heeft van ruim één maand. Dit duurt mij te lang.

In eerste instantie heb ik de WOZ waarde naar ze gestuurd, maar de risico-opslag hebben ze niet willen verlagen aan de hand van deze waarde. Deze terugkoppeling heeft ruim één maand op zich laten wachten. Deze keer had ik geen zin om nog drie weken te wachten tot mijn taxatierapport beoordeeld is. Er toch maar even een telefoontje aan gewaagd, en met resultaat.

Ze kunnen mijn verzoek niet met voorrang verwerken, maar de medewerker waar ik mee sprak heeft er wel voor gezorgd dat de verlaging van de risico-opslag al per 1 april 2015 doorgevoerd gaat worden.

Hieruit blijkt maar weer dat je contact moet houden met de bank of de verzekeraar om goede service af te dwingen!

zondag 22 maart 2015

Beleggingshypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek



Een groot nadeel van beleggingspolissen die in het verleden aan hypotheken zijn gekoppeld zijn de te hoge kosten. Verzekeraars hebben de kostenstructuur inmiddels verlaagd, maar de premie voor de in de polissen verwerkte overlijdensrisicoverzekering is nog steeds veel te hoog. Wat moet je met de in het verleden afgesloten beleggingshypotheken en de gekoppelde beleggingsverzekering?

Ik krijg veel vragen binnen over de mogelijkheden met de beleggingshypotheek. Veel huiseigenaren hebben achteraf gezien spijt van de keuze voor een beleggingshypotheek. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de afhankelijkheid van de ontwikkelingen op de beurs. Anderzijds doordat nu bekend is dat de gekoppelde beleggingsverzekering nog steeds een te duur product is. Een te klein deel van de maandelijkse premie komt daadwerkelijk in de beleggingspot terecht. Dit is op te lossen door dit deel over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek.

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Dit is een hypotheekvorm waarin maandelijks wordt afbetaald op de hypotheekschuld. De maandlasten bestaan deels uit een aflossing en deels uit hypotheekrente. Per betaling wordt eerst de verschuldigde rente verrekend en de rest wordt gebruikt om de schuld te verlagen. Om het risico van het overlijden af te dekken, stelt de verzekeraar vaak een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Dit is ook terecht, want bij overlijden van één van de huiseigenaren moeten de achterblijvers wel in staat blijven om de hypotheeklasten te kunnen dragen.

Kies voor een kwalitatief goede overlijdensrisicoverzekering
De gemiddelde premie voor de overlijdensrisicoverzekering is de laatste jaren sterk gedaald. Dit wordt voor een deel veroorzaakt doordat we gemiddeld steeds ouder worden. De verwachting voor de toekomst is dat de premies voor deze verzekeringen nog verder omlaag gaan. De verzekeraar GoedIdee biedt een overlijdensrisicoverzekering waarvan de premie voor de verzekering gedurende de looptijd wordt verlaagd als uit statistieken blijkt dat wij gemiddeld weer ouder worden.

Een aanvullend voordeel van deze verzekering is dat de verzekeraar teveel betaalde premie bij tussentijds beëindigen van de verzekering terugstort aan de verzekeringnemer. Het is dus verstandig om niet alleen te vergelijken op de hoogte van de premie, maar zeker ook op de voorwaarden.

Hypotheek niet oversluiten, maar het beleggingsdeel omzetten
Bij het oversluiten moeten er vaak hoge kosten gemaakt worden in de vorm van notariskosten, advieskosten en taxatiekosten. Bij je huidige bank zijn er vaak ook mogelijkheden om over te stappen naar een andere hypotheekvorm tegen lage kosten. Door het beleggingsgedeelte van de hypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, hoef je nauwelijks kosten te maken. Het huis hoeft niet getaxeerd te worden en een afspraak met een notaris hoeft ook niet. Toch kun je profiteren van de tegenwoordig goedkopere overlijdensrisicoverzekeringen.

De opgebouwde waarde in de beleggingsverzekering kun je bij het oversluiten naar een andere hypotheekvorm uit laten keren. Door dit bedrag in de hypotheek te storten kun je direct de hypotheekschuld verlagen.

zondag 15 maart 2015

Huis is getaxeerd op €190.000



Afgelopen vrijdag heb ik mijn huis laten taxeren. Met de getaxeerde waarde ga ik de risico-opslag die verwerkt zit in mijn hypotheek verlagen. Mijn doel was om in de risicocategorie tot 80% van de marktwaarde terecht te komen, en dat is gelukt. De getaxeerde waarde bedraagt €190.000. Afgezet tegen mijn hypotheekschuld bedraagt mijn hypotheek nu 76,32% van de marktwaarde.

Volgens mij gaat dit een voordeel opleveren van een half procent. Dit is namelijk het verschil in hypotheekrente tussen een hypotheek boven de 100% van de marktwaarde en een hypotheek tot 80% van de marktwaarde.

Wat is het verschil in maandlasten?
Percentages zeggen natuurlijk niet zoveel, het gaat om de korting in euro’s. Mijn hypotheek bestaat uit verschillende delen met verschillende resterende rentevast periodes. Voor zover in kan na gaan bespaart het binnen de verschillende hypotheekvormen een half procent. Mijn besparing in euro’s bedraagt dus: €145.000 x 0,5% = €725 per jaar of €60,42 per maand. De kosten van de taxatie bedragen €175, dus dat is een goed investering geweest.

Door deze daling zakken mijn maandlasten van €580,42 naar €520.

Eigenlijk is dit een heugelijk moment. Mijn huis stond onder water en nu kan de hypotheekrente een half procent omlaag omdat ik in risicocategorie twee stappen oplaag ga. Ik ga van >100% van de marktwaarde naar <80% van de marktwaarde.

In eerste instantie heeft Centraal Beheer aangegeven de risico-opslag niet te willen verlagen aan de hand van de WOZ-waarde. Nu zullen ze wel moeten verlagen. Rond 18 maart zal ik het taxatierapport ontvangen. Ik ga het document gelijk scannen en doormailen naar de bank. Zij hebben een doorlooptijd van één maand, maar door er druk op te zetten kan het sneller. Om de twee of drie dagen ga ik telefonisch informeren naar de voortgang. Lastige klanten krijgen namelijk voorrang.

Heb je een vraag over de risico-opslag in jouw hypotheek? Stuur mij een mail en ik probeer je verder te helpen.

vrijdag 13 maart 2015

Hypotheek verlaagd naar €145.000



Zojuist weer €1.000 overgemaakt naar mijn hypotheekbank. Mijn aflossingsvrije hypotheek is nu gezakt naar €52.876. Deze extra aflossing geeft mij weer een besparing van €4,52 bruto per maand.

Vanaf september 2012 heb ik nu in totaal €53.976 afbetaald op mijn hypotheek. De totale besparing bedraagt €243,79 bruto per maand.

Mijn rentelast bedraagt nu €580,42 bruto per maand. Vandaag wordt mijn huis getaxeerd om de marktwaarde te bepalen. Dit gaat mij minimaal een korting opleveren van 0,2% en mogelijk zelfs 0,5%. In het slechtste geval geeft de taxatie mij een besparing van €24,17 per maand. In het beste geval €60,42. Om een besparing van 0,5% te realiseren moet de hypotheekschuld minder bedragen dan 80% van de marktwaarde. Mijn volgende doel wordt om onder de 60% van de marktwaarde te komen. Dit geeft mij weer een besparing van een paar tiende procentpunten.

Ik heb voor 2015 als doel gesteld om minimaal €10.000 extra af te lossen. Zoals het nu lijkt ga ik mijn doel eenvoudig realiseren. De eerste twee maanden heb ik in vergelijking met 2014 veel minder schrijfopdrachten gehad, maar deze maand heb ik veel extra opdrachten gekregen. De eerste maanden van het jaar zijn traditioneel wat slechter. Bedrijven hebben hun plannen voor het nieuwe jaar nog niet klaar en de budgetten zijn ook nog niet beschikbaar.

Het gaat wat beter, maar de tempo van 2014 ga ik niet halen. Vorig jaar heb ik namelijk €27.476 afbetaald. Dit was inclusief het afkopen van een in het verleden ontvangen ontslagvergoeding.

Weer een besparing van €4,52! Het bedrag is klein, maar dit is een maandelijkse besparing voor de komende tientallen jaren.

vrijdag 6 maart 2015

In Denemarken mogelijk een negatieve hypotheekrente



In 2014 zijn de (hypotheek)rentes sterk gezakt. Eind 2014 dacht ik nog dat het niet veel verder kon zakken, maar het blijkt toch te kunnen. De afgelopen twee maanden hebben banken weer massaal renteverlagingen doorgevoerd. Slecht nieuws voor ons spaargeld, maar goed nieuws voor de hypotheekrentes. In Denemarken dreigt de hypotheekrente zelfs onder de nul te zakken.

In januari heb ik een voorstel van Centraal Beheer gehad om met een boeterente mijn rentevast periode (loopt nog tot 1 juli) open te breken. Ik kon kiezen voor vijf jaar vast tegen 3,85% of tien jaar tegen 4,25%. Ik heb de offerte laten verlopen, en dat was de juiste keuze. Op dit moment kan ik voor vijf jaar vastzetten tegen 3,7% en tien jaar tegen 4,1%. Dit klopt trouwens niet helemaal, want Centraal Beheer gaat er nog steeds vanuit dat mijn hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde. Volgende week wordt mijn huis getaxeerd. Waarschijnlijk bedraagt mijn hypotheek tot 80% van de marktwaarde.

Hypotheek afsluiten en geld toe krijgen
In Denemarken in de hypotheekrente dermate laag, dat het negatief dreigt te worden. Eén Deense bank overweegt om de negatieve hypotheekrente daadwerkelijk aan te bieden aan de klant. Spring nog geen gat in de lucht, want in Nederland is dit uitgesloten. In Denemarken hebben ze namelijk een andere manier om hypotheken te financieren. Doordat banken meer als tussenpersonen fungeren, betalen de Denen ook een aanzienlijk lagere hypotheekrente.

In Nederland hoeven wij dit niet te verwachten. Alleen al door de winstopslag die banken in de hypotheekrentes verwerken worden de Nederlandse hypotheekrentes kunstmatig hoog gehouden. De irritatie hierover stimuleert mij weer extra om nog meer af te lossen, maar het moet financieel ook mogelijk zijn.