zaterdag 28 februari 2015

Vreemde praktijken van Centraal Beheer Achmea



Helaas loopt mijn hypotheek bij deze dure club. Oversluiten is voor mij geen optie, dus moet ik het met ze doen. Ruim één maand geleden heb ik Centraal Beheer verzocht om de risico-opslag in mijn hypotheek te verlagen. In mijn hypotheek wordt er vanuit gegaan dat mijn hypotheek hoger is dan 100% van de marktwaarde van mijn huis. Door mijn aflossingen sinds september 2012 klopt dat niet meer.

Eind vorig jaar heb ik de situatie telefonisch met ze besproken. Mij werd toen gezegd dat zij de risicocategorie van mijn hypotheek kunnen aanpassen aan de hand van de WOZ waarde van het huis. Eind januari heb ik ze de WOZ beschikking gestuurd. Nu (ruim één maand later) sturen ze mij een afwijzing waarin ze in drie zinnen toelichten wat de reden van afwijzen is. Omdat de WOZ waarde niet altijd de marktwaarde is, gaan ze bij een waardebepaling aan de hand van de WOZ uit van 80%. Mijn schuld moet dus lager zijn dan 80% van de WOZ waarde. Mijn WOZ waarde is €170.000 x 80% = €136.000. Mijn hypotheekschuld is hoger, dus geen aanpassing van de risicocategorie.

Het was netjes geweest als ze mij hadden gewezen op de optie om mijn huis te laten taxeren om de marktwaarde vast te stellen. Ik vermoed een marktwaarde van €185.000. Indien het huis echt getaxeerd gaat worden op dit bedrag, kom ik uit op een risicocategorie tot 80%. Een nadeel is wel dat deze waardebepaling geld gaat kosten.

Centraal Beheer heeft een vreemde manier om de risico-opslag te bepalen, maar voor zover ik kan nagaan brengen zij mij 0,5% extra in rekening omdat mijn hypotheek meer bedraagt dan 100% van de marktwaarde. Indien dit werkelijkheid is, kan een aanpassing van de risicocategorie mij een aanzienlijke besparing opleveren.

Komende week ga ik een taxateur inschakelen. Na ontvangst van de marktwaarde zal ik de bank zo snel mogelijk verzoeken om de risicocategorie aan te passen. Vervolgens weer ruim één maand wachten op reactie.

zondag 22 februari 2015

Huidige leennormen zijn betuttelend



Sinds 1 januari van dit jaar is het weer lastiger geworden om een hypotheek te krijgen. Banken hanteren berekeningsnormen van het Nibud om te bepalen hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen. Ondanks de historisch lage rente en de aanscherping van de regels rondom de hypotheekrenteaftrek, kun je minder lenen sinds 1 januari.

Tot de crisis op de huizenmarkt verstrekten banken te gemakkelijk te hoge leningen. Je werd zelfs gebeld met het voorstel om een tweede hypotheek op je huis te vestigen. Vooral sinds 2011 zijn banken steeds strengere normen gaan hanteren. Dit was mede onder druk van de toezichthouders, maar banken gingen met plezier bovenop hun geld zitten. Sinds 2013 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen nog maar voor hypotheken waarin maandelijks wordt afbetaald. De regeling van de hypotheekrenteaftrek blijft wel gelden voor hypotheken die op 1 januari 2013 al bestonden.

De betutteling is nu doorgeslagen
De TU Delft heeft een analyse uitgevoerd om te achterhalen in hoeverre de huidige leennormen van het Nibud redelijk zijn. Hieruit blijkt dat de normen veel te streng zijn. Ze zijn zelfs zo streng dat de huizenmarkt er last van kan krijgen. Het gaat nu nog redelijk goed met de huizenverkoop, maar dat wordt voor een groot deel veroorzaakt door de zeer lage hypotheekrentes. Zodra de rente weer gaat stijgen, dreigt een nieuwe dip op de huizenmarkt. De nieuwe normen houden onvoldoende rekening met individuele financiële situaties. In de berekeningen van het Nibud wordt zelfs rekening gehouden met de komst van kinderen. Dus ook 50-plussers kunnen minder lenen in verband met een eventuele kinderwens!

Iedereen kan voor zichzelf bepalen welke maandlasten acceptabel zijn. Uiteraard moeten banken overcreditering voorkomen, maar de huidige normen zijn nu te strikt.

dinsdag 17 februari 2015

Hypotheekschuld verlaagd naar €146.000



Vanmorgen weer €1.500 overgemaakt naar de hypotheekbank. Dit jaar heb ik in totaal al €2.500 afbetaald op mijn aflossingsvrije hypotheek.

In totaal heb ik nu gerekend vanaf september 2012 €52.976 afbetaald. Dit heeft mij al een maandelijkse besparing opgeleverd van €239,27. Mijn aflossingsvrije hypotheek bedraagt nu nog €53.876. Ik lig nog steeds op ramkoers om begin 2022 van mijn hypotheek af te zijn.

Een paar weken geleden heb ik een nieuw rentevoorstel bij de bank opgevraagd. Ik heb twee voorstellen gekregen één met een middelingrente en de tweede met een boeterente. De voorstellen heb ik laten verlopen, want ik wacht liever toch nog even iets langer af. Achteraf maar goed ook, want de hypotheekrente is sindsdien met 0,42% gezakt uitgaande van de rentevast periode van vijf jaar.

In juli loopt de rentevast periode voor mijn beleggingshypotheek af. Ik hoop nog een verdere daling. Helaas is de hypotheekrente bij Achmea Bank behoorlijk hoog in vergelijking met andere banken, maar ze sluiten ook niet voor niets nauwelijks nog hypotheken af. Ik ben er toen terecht gekomen doordat ik toen werkte bij Achmea. Anders had ik uiteraard niet voor deze te dure club gekozen.

vrijdag 13 februari 2015

De hypotheek naar nul! En dan?



Onder mijn vorige blog werd gesproken over het doel van het aflossen. Stel, ik heb mijn volledige hypotheek afbetaald en ik ga hypotheekvrij door het leven. Wat is dan het volgende doel en wat zou ik gaan veranderen?

Op dit moment ligt de focus volledig op het aflossen van mijn schulden. Ik lig op koers om over zeven jaren mijn hypotheek op nul te hebben. Wat gaat mijn volgende doel worden

Als mijn hypotheek is afbetaald vallen mijn hypotheeklasten niet alleen weg, ook houd ik maandelijks extra geld over. Ik hoef namelijk geen geld meer over te maken naar de hypotheekbank. Het duurt nog even voordat het zover is, maar een volgend doel is niet lastig om te bedenken. Ik heb namelijk ook nog een groot pensioentekort, maar fiscaal is het niet toegestaan om jaarlijks grote bedragen weg te zetten op mijn lijfrente banksparen. Als het goed is blijft er naast het opbouwen van een lijfrentekapitaal nog steeds geld over.

Door een hypotheekvrij leven krijg ik de mogelijkheid om minder te gaan werken. Eén dag in de week minder is natuurlijk al een prettige gedachte. Maandelijks extra geld over hebben geeft een gevoel van vrijheid.

Ik denk dat ik er ook wel weer van kan genieten om eenvoudiger geld uit te geven. Extra aflossen heeft een verslavend effect. Zodra ik mijn doel bereikt heb, krijg ik denk ik een gevoel van rust. Maar er is nog een lange weg te gaan om eerst zover te komen.

Je moet geen geld vergaren om het allemaal op te potten. Je moet er ook van kunnen genieten.

maandag 9 februari 2015

Aflostips van Gerhard Hormann



Gerhard Hormann is de schrijver van het boek "Hypotheekvrij". Voor veel huiseigenaren is het lezen dit boek de inspiratie geweest om de hypotheek financieel aan te vallen. ABN Amro heeft er een leuke commercial over gemaakt.

vrijdag 6 februari 2015

Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuïteiten? Waarom zou je?



“Ik heb een aflossingsvrije hypotheek. Achteraf gezien heb ik daar spijt van. Is het verstandig om deze hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek?”

Veel huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek hebben achteraf spijt van deze hypotheekvorm. De populariteit van deze hypotheekvormen is goed te verklaren. Het is namelijk de goedkoopste hypotheekvorm. Er wordt niet afbetaald op de hypotheek, het fiscaal voordeel blijft maximaal en er wordt over het algemeen geen overlijdensrisicoverzekering bij afgesloten. In nieuw gesloten hypotheken mag deze hypotheekvorm niet meer gekozen worden, maar de voordelen zijn duidelijk.

Als je de aflossingsvrije hypotheek nu gaat omzetten naar een annuïteitenhypotheek, stijgen je maandlasten sterk. In sommige gevallen is deze omzetting mogelijk binnen dezelfde hypotheek. In dat geval vallen de aanvullende kosten voor het omzetten mee. Het voordeel van een dergelijke omzetting is de garantie dat de hypotheek gedurende de resterende looptijd volledig wordt afbetaald. Toch zou ik er persoonlijk niet voor kiezen. Uiteraard is de beste keuze volledig afhankelijk van je persoonlijke situatie, maar ik zal uitleggen waarom ik er niet voor kies.

Een goed alternatief is namelijk om zelf een aflosplan te maken. Bij het omzetten naar een hypotheekvorm met een maandelijkse aflossing, zullen je maandlasten sterk stijgen. Waarom kies je er niet voor om de vaste maandlasten laag te houden en tussentijds gewoon extra aflossingen te verrichten? Op deze manier houd je de aflossing zelf in de hand. Komt het een maand niet uit? Dan los je een keer niet extra af.

Wat je nog wel kunt overwegen is het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering ten hoogte van de aflossingsvrije hypotheek. Bij overlijden blijven de nabestaanden dan niet met de aflossingsvrije hypotheek zitten. Deze verzekeringen zijn de afgelopen jaren veel goedkoper geworden. Voor een laag bedrag per maand kun je een hoog bedrag verzekeren.

dinsdag 3 februari 2015

Sterk stijgende hypotheekrentes?



Volgens de bestuurder van de Rabobank, Bert Brugging, gaan de hypotheekrentes de komende jaren sterk stijgen. Dit wordt veroorzaakt door een andere manier van financiering van hypotheken. Banken gaan de leningen niet meer volledig verstrekken voor eigen rekening en risico. Volgens de bestuurder gaan banken deels fungeren als tussenpersoon.

Banken krijgen steeds hogere kapitaaleisen opgelegd. Door deze eisen zouden banken hun hypotheekportefeuilles voor een groot deel moeten verkopen aan institutionele beleggers. Nieuwe hypotheken worden nog steeds verstrekt door de banken, maar het benodigde geld zal in de toekomst mogelijk aangetrokken worden van externe geldschieters. Dit zal gevolgen hebben voor de hoogte van de hypotheekrentes. Banken zullen nog steeds hun winstmarges en kosten verwerken in de hypotheekrentes, en ook de geldschieters moeten op de één of andere manier geld verdienen. Een logisch gevolg zijn stijgende hypotheekrentes.

Op deze manier werken de Amerikaanse banken nu al. Dit is ook een belangrijke reden dat de Amerikaanse hypotheekrentes ruim het dubbele zijn van onze hypotheekrentes.

Veel huiseigenaren willen nu niet extra aflossen omdat ze nu naar verhouding weinig aan hypotheekrente betalen. Zodra de hypotheekrentes weer gaan stijgen, ontstaan er problemen. Op dat moment pas beginnen met aflossen is te laat. Het aflossen van de hypotheek is een langlopend proces. Daar moet je vroeg mee beginnen.