dinsdag 29 januari 2013

Moeite om maandelijks rond te komen? Niet aflossen!



Ik krijg veel reacties van lezers van mijn blog waaruit blijkt dat ze wel af willen lossen, maar de financiële middelen hiervoor ontbreken. Maandelijks een bedrag van €50 tot €100 reserveren voor de aflossing lijkt zinloos, maar in kleine stapjes verlaagt u wel de hypotheekschuld. Een buffer achter de hand hebben is echter belangrijker dan een paar duizend euro lagere hypotheek.

Het aflossen van de hypotheek moet u niet willen ten koste van alles. Indien u maandelijks moeite hebt om rond te komen, is het in de meeste gevallen niet verstandig om uw spaargeld te gebruiken om extra af te lossen. Extra geld achter de hand hebben is belangrijker dan een iets lagere hypotheek.

U moet eerst zorgen voor een buffer aan spaargeld om noodzakelijke aankopen en vervangingen van te verrichten. Een extra reserve om economisch nog slechtere tijden te overbruggen is ook verstandig. Hoeveel geld u minimaal achter de hand moet hebben is moeilijk te zeggen. U kunt beter teveel achter de hand hebben dan te weinig.

In het huis geïnvesteerde spaargeld kunt u niet weer eenvoudig terughalen. Wees dus voorzichtig met extra aflossingen.

zondag 27 januari 2013

Bank failliet, hypotheekschuld kwijtgescholden?



Op dit moment gaat het financieel erg slecht met SNS Reaal. De bank/verzekeraar zal de komende weken waarschijnlijk staatshulp krijgen. Een faillissement is vrijwel uitgesloten omdat het een systeembank betreft.

Indien u een hypotheek hebt bij SNS Bank en de bank zou toch failliet gaan, bent u uiteraard niet van de hypotheek af. Waarschijnlijk zal de hypothecaire lening worden overgenomen door een andere bank of door een verzekeraar. De nieuwe financiële instelling zal de overeenkomst voortzetten.

Eventueel kan er wel sprake zijn van saldering van uw spaargeld en de hypotheekschuld. Dat wil zeggen dat het spaargeld verrekend gaat worden met de openstaande hypotheekschuld. In de praktijk betekent dit dat u geen spaargeld meer hebt doordat dit bedrag gebruikt is om uw hypotheekschuld te verlagen.Saldering vindt niet per definitie plaats. Het hangt af van de voorwaarden van de lening. Bij het faillissement van de DSB Bank in 2009 is afgezien van saldering.

Indien u spaargeld en een hypotheek bij de SNS Bank hebt hoeft u zich geen zorgen te maken. Een faillissement van SNS Reaal (moederbedrijf van SNS Bank) zal grote economische gevolgen hebben en zullen ze dus niet laten omvallen.

vrijdag 25 januari 2013

Hypotheekregels toch niet verruimd



In december 2012 had de Eerste Kamer minister Blok gevraagd om te onderzoeken in hoeverre het haalbaar is om de hypotheekregels te versoepelen. Uit kostenoverweging is besloten om vast te houden aan de strenge regels.

De Eerste Kamer heeft om verruiming verzocht om de huizenmarkt niet nog meer schade toe te brengen. Waarschijnlijk gaat de praktijk uitwijzen dat er vanaf 1 januari 2013 nog grotere problemen zijn ontstaan op de huizenmarkt. Mogelijk worden de problemen dermate groot dat er alsnog maatregelen worden getroffen met betrekking tot de hypotheekregels.

De politiek blijft nog steeds de ogen sluiten voor de verdere daling van de huizenprijzen. Ik ben bang voor een zeer sterke daling van de huizenprijzen in 2013 met alle gevolgen van dien.

woensdag 23 januari 2013

Opnieuw aflossing van €2.000 aangevraagd



Vandaag weer een mail gestuurd naar Achmea Hypothekenbeheer om een extra aflossing aan te kondigen van €2.000. Na deze aflossing heb ik sinds oktober 2012 in totaal €16.000 extra afbetaald op mijn aflossingsvrije hypotheek.

Het is weer zo’n moment waar ik het allemaal voor doe. In de maand februari ga ik weer een stapje dichter bij mijn einddoel komen, namelijk een huis zonder een aflossingsvrije hypotheek. Mijn totale hypotheek gaat van €185.000 naar €183.000. De maandelijkse besparing die ik hierdoor realiseer is maar klein, maar het is weer een stap in de goede richting. Het geeft mij een bruto besparing van €9,50 per maand.

De afgelopen maanden heb ik als blogger goed kunnen verdienen met het schrijven voor opdrachtgevers, waardoor deze extra aflossing mogelijk is. De laatste maanden van het jaar stijgt het aantal opdrachten gericht op zorgverzekering vergelijken en financiële veranderingen in het nieuwe jaar. Daarnaast krijg ik veel opdrachten gericht op het vergelijken van de autoverzekering en andere verzekeringen. Van iedere opdracht zal ik ook meer over gaan houden doordat ik sinds 1 januari 2013 zelfstandig ondernemer ben geworden. Door de gunstige zelfstandigen aftrek en de startersaftrek, verlaag ik de belastingdruk. Ik moet in 2013 wel minimaal 1225 uren besteden als zelfstandige, maar dat gaat vast lukken.

zaterdag 19 januari 2013

Wat kost een hypotheekadvies?



De kosten die in het verleden verstopt zaten in hypotheekrentes en verzekeringspremies moeten sinds 1 januari 2013 rechtstreeks bij de klant in rekening worden gebracht. Provisies verrekenen tussen geldverstrekker/verzekeraar en de adviseur is niet meer toegestaan voor hypotheken en hypotheekgerelateerde producten.

Voor het afsluiten van een hypotheek moet u een adviseur inschakelen. Dit kan een adviseur van de bank zijn of een onafhankelijke. Bij de ABN Amro is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder een adviseur in te schakelen. Een eis is dat u eerst succesvol een test moet invullen om te toetsen of u voldoende deskundig bent op het gebied van hypotheken. Bij een onvoldoende op de test moet u toch een adviseur inschakelen.

Het lijkt mij ook niet verstandig dat consumenten op een website een hypotheek kunnen afsluiten zonder een degelijk advies. Een hypothecaire lening en de aanvullende producten moeten goed op elkaar afgestemd zijn. Een goed advies kost in eerste instantie geld, maar geen advies of een slecht advies kan u op lange termijn duur komen te staan.

Wat kost een hypotheekadvies?
Vaak wordt onderschat hoeveel tijd het kost om een hypotheek af te sluiten. De adviseur doet meer dan alleen een advies verstrekken en de stukken doorsturen naar de bank. De adviseur moet de hypotheekaanvraag begeleiden tot het moment dat de notaris zorgt voor de afwikkeling van de hypotheekakte. De hoogte van de kosten zijn gebaseerd op de tijd die de adviseur in de hypotheek moet steken. Uit onderzoek van Independer.nl blijkt dat de grote banken €2.036 vragen voor de hypotheekbemiddeling. De onafhankelijke intermediair rekent €2.714 en de hypotheekketens rekenen gemiddeld €2.855.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt ook dat de kwaliteit van het advies van de grote banken achterblijft ten opzichte van de onafhankelijke intermediair en de hypotheekketens. Het probleem is dat u vooraf niet weet wie een goed advies verstrekt.

woensdag 16 januari 2013

Aflossingsvrije hypotheek ongewijzigd laten lopen



Wegwijs.nl heeft een enquête gehouden onder 1.300 bezoekers van de website. Hieruit blijkt dat één op de vijf ondervraagde huiseigenaren extra willen aflossen op hun hypotheek. Tweederde van deze groep wil dat doen met een fiscaal vriendelijke spaarhypotheek.

In de enquête is ook de vraag gesteld: “Wat te doen met de (deels) aflossingsvrije hypotheek?”. Maar liefst 82% van de ondervraagden geeft aan niets aan te passen. In het artikel wordt ervoor gepleit om de aflossingsvrije hypotheek nog vóór 1 april 2013 om te zetten naar een bankspaarhypotheek. Ik heb ervoor gekozen om mijn hypotheek (beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek) ongewijzigd te laten. Ik doe dit vooral omdat ik de komende jaren veel spaargeld wil gaan gebruiken om zo snel mogelijk mijn hypotheek te verlagen.

Indien u niet versneld wilt gaan aflossen, kan het verstandig zijn om de hypotheek om te zetten naar een spaarhypotheek op basis van banksparen. Dit geldt zeker voor de huishoudens met een hypotheek op het huis dat hoger is dan de waarde van het huis. U moet wel rekening houden met de kosten die voortvloeien uit een aanpassing van de hypotheek. De kosten van de adviseur worden sinds 1 januari niet meer voldaan door de verzekeraar of de bank. Dit heeft weer als voordeel dat er minder kosten verstopt zijn in het product zelf.

Indien u vragen heeft over uw hypotheek, mag u mij die gerust mailen. Interessante vragen zal ik gaan beantwoorden op mijn blog. Uiteraard zal ik uw persoonlijke gegevens hierbij niet noemen.

zaterdag 12 januari 2013

Hypotheekschulden afschrijven?



Op RTL.nl las ik dat de econoom Willem Buiter van de bank Citigroup ervoor pleit dat banken hoge hypotheekschulden gedeeltelijk moeten gaan afschrijven als de huizenprijzen nog 20% gaan zakken. Het zal je gebeuren! Ik lever een gevecht tegen mijn aflossingsvrije hypotheek, maar uiteindelijk blijkt dat ik mijn schuld beter maximaal had kunnen laten.

Verder geeft de econoom in het artikel aan dat Nederland nu de rekening gepresenteerd krijgt voor de te ruime regeling van de hypotheekrenteaftrek. Het maken en houden van schulden voor een periode van dertig jaar is aangemoedigd door de te gunstige fiscale regeling. De nieuwe hypotheekregels zijn gericht op aflossen, maar tot 2013 was dat niet het geval.

Zijn plan om te hoge hypotheekschulden kwijt te schelden zou goed zijn voor de economie, maar zal voor de nodige discussies gaan zorgen. Welke schulden worden er kwijt gescholden en waarom moet de maatschappij opdraaien voor de restschulden van mensen die nu een te hoge hypotheek hebben? Kwijtschelding zou plaats kunnen vinden in ruil voor een aandeel in de woning. De bank zou bijvoorbeeld eigenaar worden van een deel van het huis. Ik denk niet dat de banken hier om zitten te springen.

Een dergelijk plan is uiteraard onuitvoerbaar, maar hervormingen beginnen vaak met in eerste instantie onuitvoerbaar lijkende plannen.

donderdag 10 januari 2013

Noodzaak om aflossingsvrije hypotheek af te lossen



Tot 1 april 2013 heeft u nog de tijd om uw hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm onder de oude hypotheekregels. Persoonlijk kies ik ervoor om de hypotheek ongewijzigd te laten en zelf een plan te maken om van de aflossingsvrije hypotheek af te komen.

Eind 2012 gingen veel huiseigenaren met een hypotheekvorm waar ze achteraf spijt van hebben, de hypotheek omzetten naar bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. Door de dalende huizenprijzen zijn huiseigenaren zich gaan beseffen dat een aflossingsvrije hypotheek achteraf toch niet de beste keuze was. Deze hypotheekvorm is zeer geschikt bij constant stijgende huizenprijzen, maar de tijden zijn nu anders.

Aflossingsvrije hypotheek toch aflossen
Om de aflossingsvrije hypotheek toch af te lossen moet u zelf een plan van aanpak maken. U bepaalt zelf de tempo, maar u moet wel consequent blijven aflossen om uw doel te kunnen realiseren. In de praktijk zal het lastig zijn voor de meeste huiseigenaren om de hypotheek extra af te lossen. De meeste hypotheken zijn namelijk gebaseerd op het maximale bedrag dat gezien het inkomen maandelijks opgebracht kan worden.

Aflossingsvrije hypotheek aflossen is een langzaam traject
Extra aflossen is een proces die langzaam zorgt voor lagere maandlasten. Uitgaande van een hypotheekrente van 4,5% geeft een extra aflossing van €500 een maandelijkse besparing van €1,88. Dit is ook nog slechts een bruto besparing. De netto besparingen zijn nog lager.

Waarom extra aflossen op uw hypotheek?
Ondanks de relatief lage besparingen is het extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek toch verstandig. Dit geldt met name voor huizen die minder waard zijn dan de hypotheek dat op het huis rust. Deze woningen zijn door dalende huizenprijzen onverkoopbaar geworden. De eigenaar kan het huis niet verkopen zonder er restschulden aan over te houden. Door tussentijds extra af te lossen kunt u de juiste verhoudingen weer aan gaan brengen. Het huis moet namelijk meer waard zijn dan de schuld op het huis.

dinsdag 8 januari 2013

Lineaire hypotheek biedt voordelen



Vanaf 2013 zijn het aantal toegestane hypotheekvormen teruggebracht naar twee vormen, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Deze hypotheekvormen schuiven de aflossing van de hypotheek niet door naar de einddatum, maar lossen iedere maand iets af.

Populaire hypotheekvormen zoals de beleggingshypotheek, spaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek zijn geen toegestane hypotheekvormen meer sinds 1 januari 2013. Deze beperking is doorgevoerd om de regeling van de hypotheekrenteaftrek betaalbaar te houden voor nu en de toekomst. Door tussentijdse aflossing te verplichten, wordt het fiscaal voordeel steeds kleiner.

Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?
De meeste huiseigenaren zullen de voorkeur geven aan de annuïteitenhypotheek in plaats van de lineaire hypotheek. De lineaire hypotheekvorm heeft namelijk als nadeel dat de maandlasten in eerste instantie zeer hoog zijn. De maandlasten in de annuïteitenhypotheek blijven bruto maandelijks gelijk gedurende de lopende rentevast periode. De netto lasten stijgen wel, doordat het aandeel hypotheekrente in het geheel steeds kleiner gaat worden. In de lineaire hypotheek wordt de aflossing verdeeld over 360 maanden in gelijke delen.

De maandlasten in een lineaire hypotheek
De maandlasten in de lineaire hypotheek bestaan uit hypotheekrente, aflossing en daarnaast nog premie voor een overlijdensrisicoverzekering. De hoogte van de lasten aan hypotheekrente zakt doordat er maandelijks afbetaald gaat worden op de hypotheek. Uitgaande van een hypotheek van €250.000 en een hypotheekrente van 4,5%, bedraagt de eerste maand de hypotheekrente €937,50. Aan aflossing moet worden voldaan: €250.000 / 360 maanden = €694,44. De totale hypotheeklasten bedraagt de eerste maand €1.631,94.

In de tweede en volgende maanden zakken de lasten doordat de hypotheekschuld zakt. De hypotheekrente in de tweede maand bedraagt: €934,90. De totale hypotheeklasten zullen zakken naar €1.629,34.

De premie voor de overlijdensrisicoverzekering is van veel verschillende factoren afhankelijk.

Is de lineaire hypotheek een verstandige keuze?
De lineaire hypotheek is een dure hypotheekvorm in de eerste jaren. Toch biedt de lineaire hypotheek ook voordelen. Na een looptijd van tien jaren is er bijvoorbeeld al een groot deel van de hypotheek afbetaald, maar u moet de maandlasten de eerste jaren wel kunnen dragen.

Toch kiezen voor een lineaire hypotheek?
Indien u de lasten kunt dragen is de lineaire hypotheek een geschikte hypotheekvorm om de hypotheeklasten in een rap tempo te laten zakken. Door de snelle aflossing zult u ook beter bestand zijn tegen waardedaling van uw huis.

vrijdag 4 januari 2013

Maandelijkse column over aflossen hypotheek



Mijn blog en mijn doel om mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen is niet onopgemerkt gebleven. Binnenkort ga ik een bijdrage leveren aan Geldenrecht.nl (onderdeel van AD.nl), en vandaag heb ik mijn eerste maandelijkse column op Geld.nl aangeleverd.

Het extra aflossen van de hypotheek leeft in Nederland. Veel huiseigenaren voelen de noodzaak om extra af te lossen. Dit verklaart ook gelijk het succes van deze blog. Helaas hebben de meeste huiseigenaren niet de financiële middelen om veel extra af te lossen, maar ook kleine aflossingen hebben zin.

U kunt mij volgen op Twitter.com (#JuulDijkhuis).

donderdag 3 januari 2013

Oude woning verkopen! Daarna pas een huis kopen



In mijn omgeving en in de praktijk als adviseur merk ik nog steeds dat er huizen worden gekocht zonder de verkoop van de oude woning eerst af te wachten. Hier hebben ze uiteenlopende redenen voor, maar deze huizenbezitters treffen waardedalingen van de huizenmarkt extra hard.

Stel, op het internet ziet u dat uw droomhuis in de verkoop staat. Jaren hebt u gewacht op deze kans en u gaat het huis bezichtigen. Door de dalingen van de huizenprijzen is uw droomhuis nu bereikbaar geworden. De verkopers zijn bereid om nog verder te zakken met de prijs op voorwaarde dat u het huis onvoorwaardelijk (zonder voorbehoud verkoop eigen woning) gaat kopen. U koopt het huis onder de huidige waarde van het huis en u denkt uw slag geslagen te hebben.

Dergelijke situaties kunnen de verleiding om alvast te kopen onweerstaanbaar maken. Het probleem is echter dat u niet weet hoeveel de huizenprijzen nog gaan zakken en wanneer de huizenprijzen weer gaan stijgen. Waardedalingen van huizenprijzen zet zich nu al voort van 2008 tot en met 2012. Mogelijk zitten we nog maar op de helft van de dalingen. In het geval de huizenprijzen nog 20% gaan zakken, hoe lang gaat u dubbele maandlasten dan nog volhouden? Zult u ooit in de situatie terecht komen dat u één van de huizen noodgedwongen moet verkopen met een grote restschuld?

Het kan niet voldoende benadrukt worden dat u geen ander huis moet gaan kopen zolang de oude woning nog niet verkocht is.