donderdag 21 januari 2016

Een hypotheek is nog nooit zo goedkoop geweest



Hoe is het mogelijk dat de hypotheekrentes nog steeds blijven zakken! Vereniging Eigen Huis kwam namelijk onlangs met het nieuws dat de winstmarges in hypotheken weer sterk zijn gestegen sinds juni 2015. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar tegen een rente lager dan 2%. Heb je liever een rentevaste periode van 10 jaar? De laagste rente bedraagt 2,09%. Lager zijn de rentes nog nooit geweest. Een huis kopen wordt steeds interessanter.

Als je nu een huis koopt met een hypotheek van €200.000, betaal je de eerste maand aan rente €348,33. Tenminste, als je kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar. Hier houden de lasten niet mee op, want je moet natuurlijk ook nog maandelijks een aflosbedrag betalen. Dit kun je zien als een investering. Je lost namelijk in stapjes de hypotheek volledig af.

Waarom huur je nog?
Ik had laatst een discussie met een kennis over het huren in plaats van het kopen. Hij kiest bewust voor een huurhuis. Ik vroeg hem naar de motivatie. Zijn belangrijkste reden was dat hij nu relatief goedkoop huurt. Hij betaalt nu €700 per maand. Een vergelijkbaar koophuis geeft volgens hem hogere maandlasten. Hier ben ik het niet mee eens. Dit gaat zeker niet op voor de provincie Groningen waar hij woont. Ik plaats van hem hiervan te overtuigen, heb ik uitgerekend hoe de situatie over 30 jaar is

Illustratief voorbeeld:
Een huurhuis kost op dit moment €700 per maand. Uitgaande van een jaarlijkse huurverhoging van 1,5% komt de huur over 30 jaar uit op: €1.094 per maand

Een koophuis geeft bijvoorbeeld op dit moment een hypotheeklast van €900 per maand. Over 30 jaar zijn de lasten gezakt naar: €0 per maand.

Zeker met de huidige hypotheekrentes is het kopen van een huis voor de meeste mensen de beste keuze. Het is natuurlijk anders als er goede redenen zijn om te huren.

15 opmerkingen:

  1. Helemaal eens met je qua huren. Alleen is je berekening wel heel kort door de bocht. Zeker voor iemand die financiele blogs schrijft voor diverse instanties.

    Allereerst , hoe zijn de lasten van de 2 opties verdeeld, is de laatste inclusief aflossing? En is het een vergelijkbaar huis qua waarde? Aflossing moet je niet zien als lasten, maar als verschuiving van vermogen van je spaarrekening naar je hypotheek. Aan de andere kant moet je onderhoud wel echt meenemen bij je koophuis wat de kosten weer omhoog krikt bij het koophuis.

    Daarnaast is huren vs kopen niet alleen een financiële overweging. Bij een huurhuis heb je veel hogere flexibiliteit qua verhuizen, dus als je je niet wilt binden is dit een plus. Aan de andere kant kun je huis meer minder eigen maken doordat je minder mag aanpassen.

    Maar dat huren tegenwoordig nauwelijks interessant is, ben ik met je eens

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Heb je hem nog overtuigd of ben je er helemaal niet aan begonnen?
    Ik vind zijn redenering echt zo kortzichtig, maar de meeste mensen zijn gewoon bang voor onderhoud.

    Maar als je dan zegt dat je er over denkt om een auto te leasen (private) dan verklaart iedereen je voor gek... Terwijl dat bijna hetzelfde is (sterker nog dat dekt meer dan de huur van een woning).

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ik vind dit inderdaad erg kort door de bocht. Als je huren met kopen vergelijkt moet je ook de extra lasten van een koophuis meenemen zoals meer belasting, onderhoud, aan en verkoopkosten etc. Verder zakken de lasten na 30 jaar dan wel naar 0 euro, daar heb je dan wel de hele hoofdsom voor moeten aflossen die degene die huurt ergens anders in heeft geinvesteerd. bottom line zou degene die huurt weleens een veel hoger vermogen kunnen hebben dan degene die koopt. Daarbij geldt dan ook nog dat degene die huurt het geld in zijn zak heeft in tegenstelling tot degene die koopt, bij hem zit het in de stenen.

    Huren is zo gek nog niet hoor. Wij zijn afgelopen jaar verhuisd en als je ziet wat dat aan aan en verkoopkosten genereert, dat verdien je bijna nooit terug als de vergelijking met huren maakt.

    Bas

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het is een zeer eenvoudige en kortzichtige berekening, maar het zegt alles. Er is veel meer over te zeggen, maar het voorbeeld vind ik al genoeg zeggen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ben ik niet met je eens, want je houdt allerlei kosten bij het koophuis weg. Door het weg te laten creëer je ruis en wordt het voorbeeld juist minder sterk.

      Verwijderen
    2. Helemaal mee een Juul. Niet alleen gaan de maandlasten naar € 0,-. Je hebt ook nog ongeveer € 250.000 á € 300.000 in stenen zitten, terwijl de huurder nog steeds ruim € 1000,- per maand moet aftikken. Dat geld kan je op je oude dag nog wel eens nodig hebben. Dat onderhoud weegt daar niet tegenop. Degene met een afgelost huis kan mooi 4 dagen werken en alsnog meer geld overhouden.

      Verwijderen
  5. Op de berekening is wel wat aan te merken. In de huur is onderhoud inbegrepen. Die reken je niet mee. Wel reken je de aflossing mee in het maandbedrag van je hypotheek. Dat kun je zien als vermogensopbouw om in 30 jaar je schuld af te lossen. Als je dit wel meeneemt, valt het kopen tov huren nog positiever uit.

    Toch zijn er redenen waarom je niet zou willen kopen.
    - Flexibiliteit, je kunt gemakkelijker verhuizen
    - Geen (groot) onderhoud
    - Risico-avers, hoeveel mensen staan onderwater met de hypotheek?
    - Risico-avers, het is wel Groningen - beeft daar niet af en toe iets?
    - Risico-avers, het is wel Groningen - buiten de stad koop/verkoop je niet zo makkelijk


    BeantwoordenVerwijderen
  6. Kopen/huren is niet alleen afhankelijk van de factor hypotheekrente. Een gemiddeld huis in de Randstad kost 2 ton. Daarvoor moet je dus minimaal een heel behoorlijk bruto jaarinkomen hebben, of met z'n tweeen het huis kopen. Let op: het minimale bedrag dat je kan lenen is erg gedaald voor lagere inkomens.
    Huurders met een laag inkomen komen wel weer in aanmerking voor huurtoeslag, vaak een paar 100 euro per maand.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ik ben absoluut pro-kopen maar deze berekening is natuurlijk wel wat simpel. Onderhoud kost bij een huis van 200k gemiddeld zo'n 2000 euro per jaar, buiten dat moeten de verwervingskosten(kosten koper) ook voor een deel al gespaard worden en moet je een grotere buffer aanhouden ivm mogelijke onverwachte grote zaken. Zelf bezitten is meestal goedkoper dan huren bij intensief gebruik maar niet té kort door de bocht gaan..

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ik wil mijn te eenvoudige berekening toch nog iets verduidelijken. Volgens mijn berekening betaalt de huurder over dertig jaar €13.128 per jaar. Het opvolgende jaar worden de kosten weer iets hoger door de procentuele verhoging. De koopwoning is na 30 jaar volledig afbetaald en vertegenwoordigd een hypotheekvrije waarde van honderdduizenden euro's.

    Het verschil tussen deze opties zijn zo groot, dan het niet meer uit maakt of je ook onderhoudskosten en andere kosten erbij betrekt.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ik hoor veel mensen zeggen dat het zo fijn is dat de hupotheekrente zo laag staat, maar ik ben er helemaal niet zo blij mee.
    Zit nog 4 jaar vast aan 5,1% waarbij 75% bankspaarhypotheek is en 25% aflossingsvrij.
    Die aflossingsvrij probeer ik zsm af te lossen en dan blijft de bankspaarhypotheek over. Gezien het rente op rente effect is 5,1% best lekker en timt gewoon goed aan. Tevens is de rente aftrekbaar.
    Staat 10 jaar vast over 4 jaar nog steeds zo laag, moet ik veel meer premie betalen door compensatie van laag rente effect. Deze rente ka ik ook voor een veel lager bedrag aftrekken, waardoor ik financieel er op achteruit ga.


    Misschien vreemde reactie dus.....laat de rente in 2020 maar boven de 5% zijn, mits ik mijn aflossingsvrije verder af kan lossen de komende 4 jaar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Wij hebben onze hypotheek om laten zetten, en hoewel dat onze spaarpremie omhoog heeft gebracht, scheelt het ons maandelijks 150 Euro!!!

      Verwijderen
    2. Wij hebben onze hypotheek om laten zetten, en hoewel dat onze spaarpremie omhoog heeft gebracht, scheelt het ons maandelijks 150 Euro!!!

      Verwijderen
  10. Ik vraag me af of je de hypotheek verstrekker zover krijgt een hogere rente af te spreken.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Ik vraag me af of je de hypotheek verstrekker zover krijgt een hogere rente af te spreken.

    BeantwoordenVerwijderen