Beleggingshypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek

Een groot nadeel van beleggingspolissen die in het verleden aan hypotheken zijn gekoppeld zijn de te hoge kosten. Verzekeraars hebben de kostenstructuur inmiddels verlaagd, maar de premie voor de in de polissen verwerkte overlijdensrisicoverzekering is nog steeds veel te hoog. Wat moet je met de in het verleden afgesloten beleggingshypotheken en de gekoppelde beleggingsverzekering?

Ik krijg veel vragen binnen over de mogelijkheden met de beleggingshypotheek. Veel huiseigenaren hebben achteraf gezien spijt van de keuze voor een beleggingshypotheek. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de afhankelijkheid van de ontwikkelingen op de beurs. Anderzijds doordat nu bekend is dat de gekoppelde beleggingsverzekering nog steeds een te duur product is. Een te klein deel van de maandelijkse premie komt daadwerkelijk in de beleggingspot terecht. Dit is op te lossen door dit deel over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek.

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Dit is een hypotheekvorm waarin maandelijks wordt afbetaald op de hypotheekschuld. De maandlasten bestaan deels uit een aflossing en deels uit hypotheekrente. Per betaling wordt eerst de verschuldigde rente verrekend en de rest wordt gebruikt om de schuld te verlagen. Om het risico van het overlijden af te dekken, stelt de verzekeraar vaak een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Dit is ook terecht, want bij overlijden van één van de huiseigenaren moeten de achterblijvers wel in staat blijven om de hypotheeklasten te kunnen dragen.

Kies voor een kwalitatief goede overlijdensrisicoverzekering
De gemiddelde premie voor de overlijdensrisicoverzekering is de laatste jaren sterk gedaald. Dit wordt voor een deel veroorzaakt doordat we gemiddeld steeds ouder worden. De verwachting voor de toekomst is dat de premies voor deze verzekeringen nog verder omlaag gaan. De verzekeraar GoedIdee biedt een overlijdensrisicoverzekering waarvan de premie voor de verzekering gedurende de looptijd wordt verlaagd als uit statistieken blijkt dat wij gemiddeld weer ouder worden.

Een aanvullend voordeel van deze verzekering is dat de verzekeraar teveel betaalde premie bij tussentijds beëindigen van de verzekering terugstort aan de verzekeringnemer. Het is dus verstandig om niet alleen te vergelijken op de hoogte van de premie, maar zeker ook op de voorwaarden.

Hypotheek niet oversluiten, maar het beleggingsdeel omzetten
Bij het oversluiten moeten er vaak hoge kosten gemaakt worden in de vorm van notariskosten, advieskosten en taxatiekosten. Bij je huidige bank zijn er vaak ook mogelijkheden om over te stappen naar een andere hypotheekvorm tegen lage kosten. Door het beleggingsgedeelte van de hypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, hoef je nauwelijks kosten te maken. Het huis hoeft niet getaxeerd te worden en een afspraak met een notaris hoeft ook niet. Toch kun je profiteren van de tegenwoordig goedkopere overlijdensrisicoverzekeringen.

De opgebouwde waarde in de beleggingsverzekering kun je bij het oversluiten naar een andere hypotheekvorm uit laten keren. Door dit bedrag in de hypotheek te storten kun je direct de hypotheekschuld verlagen.

Kiezen voor een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek?

Ik kreeg deze vraag binnen van een trouwe lezer van mijn blog. In een blog ga ik het antwoord formuleren.

Sinds 2013 zijn er nog twee hypotheekvormen mogelijk voor nieuw gesloten hypotheken, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Alleen voor deze twee vormen geldt nog de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Het grote verschil met de vóór 2013 populaire hypotheekvormen is dat er maandelijks af wordt betaald op de hypotheekschuld. Hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten worden gerespecteerd en mogen ongewijzigd blijven lopen.

Wat is een lineaire hypotheek?
De maandelijkse betaling aan de bank bestaat voor een deel uit hypotheekrente en een deel uit aflossing. De hypotheek wordt afbetaald is gelijke delen. Bijvoorbeeld: de hypotheek bedraagt €180.000 met heeft een looptijd van dertig jaar. Maandelijks moet er afbetaald worden: €180.000 / 360 maanden = €500. Daarnaast wordt er maandelijks hypotheekrente berekend over de openstaande schuld. Deze hypotheekvorm heeft als nadeel dat de maandlasten zeer hoog zijn in het begin. Gedurende de looptijd zakken de lasten.

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Ook in deze hypotheekvorm bestaan de maandlasten uit aflossing en hypotheekrente. De hypotheekbank bepaalt een vast maandelijks bedrag. In de eerste jaren van de looptijd bestaat de maandlast voor een klein deel aan aflossing. In de loop der jaren stijgt de aflossing in de maandlast en wordt het rentedeel steeds kleiner, maar het bruto te betalen bedrag blijft gelijk. Netto stijgt het bedrag wel, want steeds een kleiner deel van de maandelijkse bedrag bestaat uit hypotheekrente.

Kiezen voor de lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek?
De lineaire hypotheek is de goedkoopste van de twee, maar de annuïteitenhypotheek is de populairste hypotheekvorm. Dit is ook logisch want voor de meeste huiseigenaren is de lineaire hypotheek niet haalbaar wat betreft de maandlasten. Welke de beste keuze is afhankelijk van de persoonlijke situatie van de koper van een huis.

Lineaire hypotheek biedt voordelen

Vanaf 2013 zijn het aantal toegestane hypotheekvormen teruggebracht naar twee vormen, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Deze hypotheekvormen schuiven de aflossing van de hypotheek niet door naar de einddatum, maar lossen iedere maand iets af.

Populaire hypotheekvormen zoals de beleggingshypotheek, spaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek zijn geen toegestane hypotheekvormen meer sinds 1 januari 2013. Deze beperking is doorgevoerd om de regeling van de hypotheekrenteaftrek betaalbaar te houden voor nu en de toekomst. Door tussentijdse aflossing te verplichten, wordt het fiscaal voordeel steeds kleiner.

Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?
De meeste huiseigenaren zullen de voorkeur geven aan de annuïteitenhypotheek in plaats van de lineaire hypotheek. De lineaire hypotheekvorm heeft namelijk als nadeel dat de maandlasten in eerste instantie zeer hoog zijn. De maandlasten in de annuïteitenhypotheek blijven bruto maandelijks gelijk gedurende de lopende rentevast periode. De netto lasten stijgen wel, doordat het aandeel hypotheekrente in het geheel steeds kleiner gaat worden. In de lineaire hypotheek wordt de aflossing verdeeld over 360 maanden in gelijke delen.

De maandlasten in een lineaire hypotheek
De maandlasten in de lineaire hypotheek bestaan uit hypotheekrente, aflossing en daarnaast nog premie voor een overlijdensrisicoverzekering. De hoogte van de lasten aan hypotheekrente zakt doordat er maandelijks afbetaald gaat worden op de hypotheek. Uitgaande van een hypotheek van €250.000 en een hypotheekrente van 4,5%, bedraagt de eerste maand de hypotheekrente €937,50. Aan aflossing moet worden voldaan: €250.000 / 360 maanden = €694,44. De totale hypotheeklasten bedraagt de eerste maand €1.631,94.

In de tweede en volgende maanden zakken de lasten doordat de hypotheekschuld zakt. De hypotheekrente in de tweede maand bedraagt: €934,90. De totale hypotheeklasten zullen zakken naar €1.629,34.

De premie voor de overlijdensrisicoverzekering is van veel verschillende factoren afhankelijk.

Is de lineaire hypotheek een verstandige keuze?
De lineaire hypotheek is een dure hypotheekvorm in de eerste jaren. Toch biedt de lineaire hypotheek ook voordelen. Na een looptijd van tien jaren is er bijvoorbeeld al een groot deel van de hypotheek afbetaald, maar u moet de maandlasten de eerste jaren wel kunnen dragen.

Toch kiezen voor een lineaire hypotheek?
Indien u de lasten kunt dragen is de lineaire hypotheek een geschikte hypotheekvorm om de hypotheeklasten in een rap tempo te laten zakken. Door de snelle aflossing zult u ook beter bestand zijn tegen waardedaling van uw huis.

Lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek?

De laatste weken is er nog een discussie gevoerd over het versoepelen van de hypotheekregels, maar het lijkt toch te gaan gebeuren. Vanaf 2013 zijn er nog maar twee hypotheekvormen, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Nieuw gesloten hypotheken vanaf 1 januari 2013 vallen onder de nieuwe hypotheekregels. Hypotheken die afgesloten zijn vóór 2013 worden gerespecteerd. U hoeft uw bestaande hypotheek dus niet aan te passen. U kunt uw hypotheek onder de oude regels nog aanpassen tot 1 april 2013. In dat geval kunt u dus nog kiezen voor andere hypotheekvormen.

Kiezen voor de lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek? Het gaat vanaf 2013 wel overzichtelijk worden. Er zijn twee hypotheekvormen over, maar welke kunt u het beste kiezen? Dat hangt uiteraard af van vele factoren, maar de annuïteitenhypotheek zal waarschijnlijk het meest worden afgesloten. De lineaire hypotheek heeft namelijk als groot nadeel dat de maandlasten de eerste jaren zeer hoog zijn.

U sluit bijvoorbeeld een lineaire hypotheek af van €234.000. Aan hypotheekrente bent u 5% verschuldigd. De hypotheek kent een looptijd van 30 jaren. In maand één bent u aan hypotheekrente verschuldigd €975. Daarnaast gaat u betalen aan aflossing: €234.000 / 360 (maanden) = €650. In de eerste maand bent u aan hypotheeklasten verschuldigd €1.625 voor de lineaire hypotheek.

In het geval u kiest van een annuïteitenhypotheek, zullen bij aanvang de lasten aanzienlijk lager zijn. Een annuïteitenhypotheek op basis van dezelfde bedragen zal uitkomen op ongeveer €1.240 per maand. Het nadeel van de annuïteitenhypotheek is dat de maandlasten niet gaan zakken. Bruto blijven de lasten gedurende de lopende rentevast periode gelijk. Doordat de hypotheekschuld zakt, daalt het fiscaal voordeel en krijgt u dus een lagere teruggave van de Belastingdienst. De netto lasten stijgen dus.

Om duidelijkheid te krijgen welke hypotheekvorm de beste keuze is, zal een hypotheekadviseur ingeschakeld moeten worden.