Waarom de aflossers straffen?

Komende week maakt het nieuwe kabinet de nieuwe plannen voor de toekomst bekend. Om geld vrij te maken moeten er ook onpopulaire beslissingen genomen worden. Jammer dat de aflossers ook een straf krijgen. Met een afbetaald huis ben je vrijgesteld van het eigenwoningforfait. In stapjes komt de vrijstelling te vervallen, maar waarom?

De hypotheekrenteaftrek wordt sneller beperkt. Daar heb ik vrede mee. Schulden moet je eigenlijk niet aanmoedigen. Het tegenovergestelde  bereik je door het afschaffen van de vrijstelling. De verlaging van het eigenwaardeforfait van 0,75% naar 0,6% is wel een pleister op de wonden, maar het kabinet geeft een verkeerd signaal af.

Hypotheek aflossen is de Nederlandse schatkist bij gebaat

De vrijstelling voor het eigenwoningforfait staat bekend onder de wet Hillen. De gedachte hierachter was goed. Als je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek is het redelijk om ook de bijtelling voor een eigen huis niet te krijgen.  Ik ben ervan overtuigd dat mede de wet Hillen er voor gezorgd heeft dat huiseigenaren massaal af zijn gaan lossen. Door de afschaffing krijg je weer de situatie dat een schuld op het huis houden als voordelig wordt gezien.

Dit geeft een verkeerd signaal af. Huiseigenaren worden gestimuleerd om af te lossen, maar als het uiteindelijke doel bereikt is, volgt de straf voor het aflossen. Als je het mij vraagt……een foutje.

Hypotheekrenteaftrek omlaag met een politieke truc

Een aantal jaren geleden werd er massaal gesproken over het H-woord, de hypotheekrenteaftrek. Politieke partijen beloofden de regeling in stand te houden. Ze waren bang om stemmers te verliezen. Uiteindelijk is toch besloten om in stapjes de hypotheekrenteaftrek te versoberen voor eerst de hoogste inkomens. Nu gaat het sneller versoberd worden in de plannen van Rutte III.

De handelswijze van een aantal politici kun je als volgt omschrijven: Je geeft iemand eerst een ram in het gezicht. Zodra het slachtoffer van de klap bekomen is, kun je op het gezicht blijven meppen. De stap om de hypotheekrenteaftrek te beperken was eerst groot. Ze wilden hun politieke vingers er niet aan branden. Nu dat toch al gebeurt is, kan het sneller versoberd worden.

Waar hebben we dat vaker gezien?

1) Dezelfde trucje hebben we ook gezien bij het verhogen van de AOW-leeftijd naar 67 jaar. Eerst zou het in kleine stapjes gebeuren om te voorkomen dat wij massaal de straat op gingen. Nu we eraan gewend zijn is het verhogen van de AOW-leeftijd sneller doorgevoerd.

2) In 2006 is ons huidige zorgstelsel geïntroduceerd. Met de zorgtoeslag werden de laagste inkomens ontzien. Niemand ging er dus op achteruit. Jaren later is de zorgtoeslag niet meer wat het geweest is en er hangt inmiddels een eigen risico aan de zorgverzekering van €385.

Wij zijn niet zoals de Fransen. Die waren allang de straat opgegaan om te demonstreren en te staken. De openbare wegen waren al afgezet en meerdere acties zouden volgen. Nederlanders zijn anders. We klagen over de politiek, maar we blijven achterover leunen. 

Aflossingsvrije hypotheek kan een doorn in het oog worden

Mijn huidige hypotheek is deels aflossingsvrij. Met deze hypotheekvorm druk ik de maandlasten. Over dit deel betaal ik namelijk alleen maar hypotheekrente. Zodra de einddatum bereikt is, kan er wel een probleem ontstaan. Het is namelijk nog maar de vraag of verlengen mogelijk is.

Zodra de einddatum van een hypotheek bereikt is, vervalt het contract. In principe kan de bank op dat moment het uitgeleende bedrag terug eisen. Dit zullen banken niet snel doen, want ze weten wel dat de meest huiseigenaren het bedrag niet hebben liggen. Het feit blijft wel dat je opnieuw om de tafel moet met de bank. Er moet namelijk een nieuwe hypotheek afgesloten worden.

Banken toetsen het inkomen

Als je hypotheek de einddatum bereikt na 30 jaren ben je waarschijnlijk al aardig op leeftijd. Een nieuwe hypotheek afsluiten klinkt wel logisch, maar dat moet jouw inkomen wel kunnen dragen. Zodra je 10 jaren of minder van de pensioendatum verwijderd bent, gaat de bank ook het pensioeninkomen meenemen in de berekening. Dus ook na pensionering moet jouw inkomen hoog genoeg zijn. Met een slecht pensioen kan het in een uiterste geval noodzakelijk worden om jouw huis te verkopen. Voor de meeste huiseigenaren zal verlengen geen probleem zijn, maar met een hoge aflossingsvrije hypotheek zijn financieringsproblemen niet uit te sluiten.

Na 30 jaren vervalt de hypotheekrenteaftrek

Op langere termijn ontstaat er nog een probleem. De betaalde hypotheekrente kun je maximaal voor een periode van 30 jaar aftrekken van het inkomen. Deze beperking is in 2001 geïntroduceerd. Om huiseigenaren die op dat moment al een eigen huis hadden te ontzien, blijft de hypotheekrenteaftrek in ieder geval bestaan tot 2031.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Bereikt deze hypotheek binnen 10 jaren de einddatum? Ga in gesprek met je bank over de mogelijkheden per de einddatum. Ook als je nog langer te gaan hebt kan het verstandig zijn om de aflossingsvrije hypotheek aan te vallen met aflossingen. 

Hypotheekrente stijgt toch weer

De hypotheekrentes leken weer omhoog te gaan, maar inmiddels zakken ze weer. Je kunt de hypotheekrente gewoon weer vastzetten voor 10 jaren tegen een gemiddelde hypotheekrente onder de 2%.

Het feest leek even voorbij voor huizenkopers en huiseigenaren die de rentevast periode gaan verlengen. Eind juli kwamen de gemiddelde rentes nog net boven de 2% uit.

De verschillen zijn groot

Uitgaande van een hypotheek met NHG brengt de goedkoopste bank (ABN) op dit moment 1,63% in rekening. Opvallend is dat de nummer twee en drie ook bezet worden door banken uit de top drie van grootste Nederlandse banken. Tot een paar jaren geleden waren het vooral de kleinere banken die lage hypotheekrentes hanteerden. Als je kiest voor een rentevast periode van 20 jaar kom je wel vooral bij de kleinere banken terecht.

Uit deze ontwikkeling blijkt maar weer dat de hypotheekrentes niet te voorspellen zijn. 

Rentevast periode 10 jaar - Maar liefst 14 hypotheekrentes omhoog vandaag

In de periode vanaf 1 juli tot 14 juli zijn maar liefst 30 hypotheekrentes verhoogd. Het gaat vooral om rentevast periodes van 10 jaar en 20 jaar vast. De grote klapper komt vandaag. Uitgaande van 10 jaren rentevast, gaan 14 banken de hypotheekrentes verhogen.

Eind juni hield de voorzitter van de ECB een toespraak. Hierin heeft hij aangekondigd dat de Europese Centrale Bank vanaf september waarschijnlijk minder geld in de economie gaat pompen. Maandelijks stuwen ze nu nog tientallen miljarden euro’s in de Europese economie door het opkopen van obligaties. In september stopt het niet, maar de geldpers wordt op een lager gezet. Door de uitspraak steeg de rente op de kapitaalmarkt, en voor banken was dit de aanleiding om de hypotheekrentes weer te verhogen.

Tientallen hypotheekrentes verhoogd op 14 juli

Volgens Hypotheek-rentetarieven.nl worden er in totaal tientallen verhogingen doorgevoerd. Vooral voor de rentevast periode van 10 jaren, maar ook de rentevast periode van 15 jaren en 20 jaren doen mee. Voor de periode van 15 jaar gaat het om 11 verhogingen en voor 20 jaar om 9 verhogingen.

Geen reden tot paniek

Laten we niet vergeten dat de hypotheekrentes al jaren aan het dalen zijn. Het gaat nu nog om verhogingen van een paar tienden procent. Banken gaan de hypotheekrentes niet in één keer met een procentpunt verhogen. Maar, je bent er niet blij mee als je nog een hypotheek moet aanvragen, of als je de rentevast periode binnenkort verlengt.

Massale verhogingen waren een keer te verwachten

Vroeg of laat moest het een keer anders worden. De rente is mede zo laag omdat de Europese economie steun krijgt. Dit kon natuurlijk niet maar door blijven gaan, en volgens de deskundigen is het ook niet meer zo hard nodig.

Sta je op het punt om een huis te kopen of om de rentevast periode te verlengen? Schiet niet in de stress. Zo dramatisch is het nu nog niet. Als de hypotheekrentes blijven stijgen wordt het een ander verhaal, maar ik vermoed niet dat de rentes sterk omhoog vliegen in een korte periode. 

Ik ga met pensioen en ik neem mee……. een aflossingsvrije hypotheek

De hypotheken die tegenwoordig worden afgesloten worden afbetaald gedurende de looptijd. Tot 2013 was dat niet gebruikelijk. In de meeste hypotheken van toen zat een aflossingsvrij deel. Dit zorgt voor lage maandlasten, maar het is een hypotheekvorm met grote nadelen.

Voor de meeste huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek, gaat het maar om een (klein) deel van de hypotheek. Maar in de praktijk zijn deze schulden niet zo klein. Het gaat vaak om tienduizenden euro’s. Noem dat maar klein. Na dertig jaar na het verstrekken van de hypotheek verwacht de geldverstrekker het geld wel weer terug. De hypotheek bereikt namelijk de einddatum. In principe kan de bank een acceptgiro sturen voor het nog verschuldigde bedrag.

Kun je een aflossingsvrije hypotheek verlengen?

Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek gaan er vanuit dat de aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar door blijft lopen. Toch zit het anders. Er moet een nieuw contract tot stand komen. Het aflossingsvrij deel moet dus opnieuw gefinancierd worden. Het is niet ondenkbaar dat de bank hiervoor eerst na gaat of je voldoet aan de eisen. Hierbij kunnen ook jouw pensioeninkomsten opgevraagd worden. Dit is iets waar problemen door kunnen ontstaan in de toekomst. Vooral bij een pensioentekort.

Hypotheekrente kan stijgen

Het probleem wordt groter als de hypotheekrente sterk gaat stijgen de komende jaren. Na pensionering moeten de hypotheeklasten ook nog te dragen zijn. Ook als de rente gestegen is naar bijvoorbeeld 8% of zelfs 10%. De komende jaren zullen dergelijke percentages niet realistisch zijn, maar voor de toekomst is het niet uit te sluiten.

Zet een kapitaal tegenover de aflossingsvrije hypotheek

Jouw aflossingsvrije hypotheek aflossen met spaargeld lost het probleem op. Een andere optie is om voldoende kapitaal achter de hand te houden. Dit bedrag kan ook maar een deel van de schuld afdekken. Beter iets achter de hand, dan niets.

Waarschijnlijk komt het goed bij het verlengen van je aflossingsvrije hypotheek, maar houd wel in je achterhoofd dat het bedrag nog een keer afbetaald moet worden.

De AFM wil aanzetten tot aflossen

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) gaat huiseigenaren aansporen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen. De toezichthouder wijst op het gevaar van het sterk stijgen van de hypotheekrente en het sterk dalen van het inkomen na pensionering.

Hoe ze het extra aflossen willen aanjagen is niet duidelijk. Ze zijn een samenwerking aangegaan met ING en Florius om klanten op verschillende manieren te benaderen om het extra aflossen te promoten. Wist jij dat de bank op de einddatum van de hypotheek aflossing van de volledige hypotheekschuld kan eisen? Overstappen naar een andere bank is mogelijk, maar wat als dat niet mogelijk is door een te laag inkomen na pensionering?

Er kleven gevaren aan de aflossingsvrije hypotheek

Ook een aflossingsvrije hypotheek heeft een einddatum. Alleen gebeurt er niet zoveel op de einddatum. Er volgt geen aflossing na 30 jaar. Het meest logische is het verlengen van de hypotheek. Dat zal in de meeste gevallen ook gebeuren. In theorie kan het anders. Stel, je hypotheek loopt nog bij een geldverstrekker die niet meer bestaat. Bijvoorbeeld Westland Utrecht. De bank kan na 30 jaren zeggen: “verlengen kan niet”. Vervolgens moet je op zoek naar een andere bank. Dat moet maar net weer lukken. Met een laag pensioeninkomen kan het lastig worden. Het zal wel met een sisser aflopen, maar garanties heb je niet.

Houd rekening met een sterke stijging van de hypotheekrente

Het lijkt op dit moment ondenkbaar, maar de hypotheekrente kan sterk stijgen. Zijn de rentelasten ook nog betaalbaar als de hypotheekrente 8% bedraagt? Een aflossingsvrije hypotheek van €60.000 lijkt behapbaar, maar zorgt wel voor een maandlast van €400. Na 30 jaren is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar, dus geen teruggave van de Belastingdienst meer.

Iets om rekening mee te houden.

Hypotheek begrippenonderzoek 2016

Voor veel mensen voelt een hypotheek afsluiten als een ingewikkeld en spannend avontuur. Vooral wanneer het je eerste keer is en als je nog niet zoveel over hypotheken weet kan het lastig zijn om een hypotheek aan te vragen. Daarom is het belangrijk eerst goed onderzoek te doen naar hypotheken.  Maar, hoe weet je waar je op moeten letten bij de aanvraag van een hypotheek? Wij hebben de kennis van de consument getest en de belangrijkste conclusies op een rij gezet.

 

De top 10 moeilijkste begrippen

Bij het kopen van een huis krijg je te maken met heel wat termen en keuzes. Uit onderzoek blijkt dat maar 13% van de respondenten weet wat borgtochtprovisie betekent. De borgtochtprovisie bestaat uit de kosten die je betaalt om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. De kosten bedragen 1 procent van het op basis van de NHG te lenen bedrag.

Je wilt een huis kopen en hebt een hypotheekofferte aangevraagd. Deze offerte heeft een bepaalde geldigheidsduur vanwege de actuele hypotheekrente die hierin is opgenomen. Mocht deze datum verlopen dan is er de bereidstellingsprovisie, ook wel verlengingsprovisie. Dit zijn extra kosten die je betaalt als je de geldigheidstermijn voor de hypotheekofferte eenmalig met maximaal drie maanden wilt verlengen. Slechts 16% van de respondenten kent deze term.

Met ruim 425.000* koopappartementen weet toch slechts 27% van de respondenten wat een splitsingsakte is. Anders dan bij het kopen van een normaal huis, is dat je bij de koop van een appartement te maken krijgt met een splitsingsakte. In de splitsingsakte staat hoe het complex is opgedeeld (gesplitst): wat zijn de privé-gedeelten en wat zijn de gemeenschappelijke delen? Welk aandeel elke eigenaar moet bijdragen in de kosten voor het appartementencomplex.

De hierboven genoemde termen zijn niet alle termen waarmee je te maken krijgt wanneer je een hypotheek afsluit. Uit het onderzoek zijn naast deze ‘moeilijke’ termijn ook een aantal andere termen zoals eigenwoningforfait, depotrekening, overbruggingslening en bijleenregeling, gebleken. Ken jij deze termen nog niet en wil je graag weten wat de betekenissen hiervan zijn? Klik dan hier voor een begrippenlijst.

Actuele Hypotheekrente

De hypotheekrente is een belangrijke keuzefactor bij het zoeken naar de juiste hypotheekverstrekker. Maar zodra de hypotheek is gepasseerd en de rente vaak voor langere periode is vastgezet, wordt er niet meer gekeken naar de actuele hypotheekrente. Zo bleek dat 51% van de respondenten niet de actuele hypotheekrente weet van zijn of haar hypotheekverstrekker.

De hypotheekrente is op dit moment erg laag. Heb je dus nu een hoge hypotheekrente, dan kan het gunstig zijn om je hypotheek over te sluiten. Dit kan ook eventueel een mogelijkheid zijn als je rentevast periode afloopt of als er iets wijzigt in je persoonlijke situatie. Bijvoorbeeld als je gaat verhuizen of je huis wilt verbouwen. Bij het oversluiten van je hypotheek komen kosten kijken. Overleg dus wel eerst met een hypotheekadviseur of het oversluiten van je hypotheek gunstig is voor jou.

Hypotheekrenteaftrek

Op de vraag, ‘welke woorden rondom hypotheek ken je, maar vind je moeilijk te begrijpen?’, staat naast de verschillende vormen hypotheken, de hypotheekrenteaftrek op plek 2. De hypotheekrenteaftrek kan erg aantrekkelijk zijn als je een huis koopt. Dankzij dit belastingvoordeel betaal je, onder voorwaarden, netto minder voor je hypotheek. De hypotheekrenteaftrek ligt wel al jaren onder vuur in de politiek.  Dit jaar is het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken verlaagd naar 50%. Dit raakt vooralsnog alleen huiseigenaren met hogere inkomens.

 Hypotheken woordenlijst

Wil je meer weten over hypotheken en heb je nog steeds geen idee wat bijvoorbeeld annuïteitenhypotheek, bankgarantie of bijleenregeling betekent? Bekijk dan alle begrippen in de hypotheken woordenlijst.

Dit onderzoek is uitgevoerd door DailyDialogues in de periode van oktober 2016 t/m november 2016. Het onderzoek is uitgevoerd onder 326 mannen en vrouwen tussen de 25 en 65 jaar.

Wij stoppen met extra aflossen

Jullie hebben wel gemerkt dat het aflossen niet meer erg hard gaat. Dat is geen motivatieprobleem, maar een verschuiving van de prioriteiten. Wij hebben nogal wat wensen om in de toekomst te investeren in het huis. Geld dat wij gebruiken om extra af te lossen, kunnen wij later niet meer gebruiken om te investeren. Wij hebben besloten om voorlopig te stoppen met extra aflossen!!!

Wat is er aan de hand……..? niets! Wij wonen nu zeer prettig en de maandlasten zijn goed op te brengen. Wij wonen nu ongeveer een half jaar in het nieuwe huis en ik merk dat het mij moeite kost om geld te gebruiken voor het aflossen. Geld achter de hand hebben om ons huis verder te verfraaien vinden wij nu belangrijker.

Een beetje met pensioen
In mijn werk is er ook veel veranderd. Ik ga nog maar twee dagen in de week naar een vaste opdrachtgever waar is als ingehuurde zzp’er werk. De overige dagen werk ik thuis mijn overige opdrachten uit. Ik heb genoeg te doen, maar ik heb veel tijd over om voor mijn gezin en voor klusjes in het huis. Iedere vrijdagmiddag werk ik in de tuin, en mijn opdrachten werk ik uit op momenten dat het mij uit komt. Mijn productiefste uurtjes zijn vanaf 5 uur in de ochtend tot de middag. De rest van de dag kan ik andere dingen doen. Ik werk nog wel hard, maar het voelt anders. In het weekend werk ik namelijk ook in de ochtenduren. Eigenlijk ben ik een beetje met pensioen gegaan voor mijn gevoel.

En het aflossen?
Wij blijven maandelijks aflossen, maar het bedrag is natuurlijk een lachertje in vergelijking met de periode vanaf 2012 tot half 2016. Maandelijks lossen wij €388,89 af in de lineaire hypotheek. Wij hebben ook nog een aflossingsvrije hypotheek van bijna €65.000. Deze blijft dus voorlopig op dit niveau.

Mijn weblog blijft “Hypotheek naar nul” heten, maar is ga het niet meer uitvoeren. Ik blijf mijn weblog behouden gericht op geldzaken, wonen en natuurlijk hypotheken.

ABN AMRO: 'Verdere hervormingen en maatregelen voor woningmarkt noodzakelijk'

Persbericht ABN Amro

Amsterdam, 10 maart 2017 - Aanscherping van bestaande maatregelen en nieuwe hervormingen zijn tijdens de volgende kabinetsperiode nodig om de woningmarkt verder te versterken. Dat stelt het Economisch Bureau van ABN AMRO in de woningmarktstudie 'Hervorming woningmarkt is nog niet af'.

De afgelopen jaren is een groot aantal hervormingen op de woningmarkt doorgevoerd. Om sommige, hardnekkige gebreken ook op te lossen, pleit het Economisch Bureau voor aanvullend beleid. De economen denken onder andere aan aanvullende maatregelen om nieuwbouw te stimuleren. Zo stellen ze voor de Ladder voor Duurzame Verstedelijking te versoepelen, waardoor de nadruk minder sterk op binnenstedelijk bouwen en meer op bouwen aan de stadsranden komt te liggen. Dit is met name van belang voor grotere steden waar de vraag naar woningen groot, maar de ruimte om te bouwen beperkt is.

Meer regionale vrijheid
Een andere maatregel die volgens het Economisch Bureau veel effect sorteert, is het geven van vrijheid aan regionale overheden om eigen woningmarktbeleid vorm te geven. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: "Om slimmer in te kunnen spelen op regionale verschillen hebben lokale overheden meer bewegingsvrijheid nodig. Nu moeten ze nog rekening houden met andere bestuurslagen, die elk hun eigen kaders hebben. Het uniforme, nationale keurslijf staat groei in de weg. Zo is de vrije huurgrens vaak te hoog voor krimpregio's, waardoor de prikkel ontbreekt om te investeren in het middensegment. Als deze grens regionaal vastgelegd kan worden, is het beter mogelijk om op lokale behoeften in te spelen. Grotere regionale vrijheid verschaft ook meer ruimte om te experimenteren."

Herverdeling bestaande huurwoningvoorraad
Ook stelt het Economisch Bureau een herverdeling van de bestaande huurwoningvoorraad voor, want dat leidt tot meer woningen in het middensegment. Een manier om te komen tot herverdeling is het verlagen van de vrije huurgrens. Hieraan kleeft wel een nadeel, want huurders met een beperkte financiële armslag krijgen in dat geval te maken met de wetten van de marktwerking. Daarnaast kan de volgende regering van corporaties verlangen dat zij hun woningen beoordelen op de kwaliteit en niet - zoals nu - het huurniveau. Bij deze maatregel verwacht het Economisch Bureau een sterke toename van het aantal beschikbare woningen in de vrije sector.

Pensioengeld voor hypotheekaflossing
Internationaal bestaan er zorgen over de Nederlandse hypotheekomvang en is er de roep deze te verkleinen. Dat kan volgens het Economisch Bureau bijvoorbeeld met ruimere mogelijkheden om pensioengeld in te zetten voor hypotheekaflossing. Bokeloh: "Als het gaat om reeds opgebouwd pensioenvermogen, dan stuit dit waarschijnlijk op bezwaren van pensioenfondsen. Meer kansen zien we bij de pensioenpremies. Zo zou het effect van een verdere verlaging van de aftoppingsgrens bij pensioenopbouw nader onderzocht moeten worden. Als de hogere inkomensgroepen meer financiële armslag krijgen, dan gebruiken ze die middelen mogelijk voor de aflossing van hun hypotheek."