Extra aflossen? Let op de voorlopige teruggave!

Veel huiseigenaren maken gebruik van een voorlopige teruggave voor de aftrekbare hypotheekrente. Bij het extra aflossen daalt het fiscaal voordeel. Om te voorkomen dat je bij de jaarlijkse aangifte een naheffing krijgt, moet je de voorlopige teruggave naar beneden bijstellen. Hoe doe je dat?

In de eerste vijf maanden van 2015 heb ik €5.000 extra afbetaald op mijn hypotheek. Ik maak gebruik van een voorlopige teruggave, dus zou ik gedurende dit jaar teveel uitbetaald krijgen als voorschot door de Belastingdienst. Bij het aanvragen van de voorlopige teruggave heb ik echter al rekening gehouden met een dalend fiscaal voordeel. Ik heb dus voor een aanzienlijk lager bedrag een voorlopige teruggave aangevraagd.

Wat nu als je bij het aanvragen van de voorlopige teruggave geen rekening hebt gehouden met extra aflossingen? Hetzelfde geldt voor een aflopende rentevast periode waardoor de rentelasten sterk zakken. Dit hoeft geen probleem te zijn, want je gaat gewoon een nieuwe voorlopige teruggave aanvragen. Deze overschrijft automatisch de vorige versie.

Het programma voor de nieuwe aangifte kun je downloaden op de website van de Belastingdienst. Houd er wel rekening mee dat het langer dan een maand gaat duren voordat het nieuwe verzoek verwerkt is.

Lagere rente door rentemiddeling

Zoals je waarschijnlijk al gelezen hebt ben ik bezig om mijn hypotheeklasten te drukken. De risico-opslag in mijn hypotheek is verlaagd, maar ik zag door de stijgende rente nog een extra mogelijkheid om in de toekomst te besparen. De hypotheekrente van mijn aflossingsvrij deel ga ik middelen.

Voor dit deel van mijn hypotheek betaal ik nu 5,42%. Dit deel staat nog tot 1 mei 2018 vast. Met rentemiddeling kan ik nu kiezen voor een rentevast periode van 10 jaar tegen 4,49%. Een besparing van 0,93%. Gerekend over een hypotheekschuld van €51.376, geeft mij dit weer een besparing van €39,82 bruto per maand.

De besparing zal de komende jaren wel steeds lager worden, want dit is het deel van mijn hypotheek dat ik fanatiek aan het aflossen ben. De hypotheek komt voor een periode van 10 jaar vast te staan, maar deze hypotheek is dan allang volledig afbetaald.

Renteverlaging valt tegen

Zoals jullie wellicht weten heb ik Centraal Beheer verzocht om de risico-opslag in mijn hypotheek te verlagen in verband met de vele aflossingen. Ze toveren toch weer een konijn uit de hoge hoed. Het voordeel valt veel lager uit!

Na maanden van touwtrekken wordt mijn risico-opslag eindelijk verlaagd. Hier ben ik al sinds januari mee bezig. Uiteindelijk is het mij na het indienen van een klacht gelukt om ze zover te krijgen. om een belachelijke reden valt mijn voordeel toch weer lager uit.

Centraal Beheer hanteert voor mijn hypotheek (Plus Hypotheek) nu een hypotheekrente van 3,75% voor 10 jaar vast (niet NHG). Dit is het rentetarief dat geldt voor een hypotheek boven 100% van de marktwaarde. De rente voor een hypotheek tot 80% van de marktwaarde bedraagt 3,05%. Een logische conclusie is dat dit mijn besparing ongeveer 0,7% zal zijn, maar dat is niet het geval.

Voor mijn hypotheek gelden er kleinere verschillen. De huidige verschillen zeggen namelijk niets over de verschillen uit het verleden. In de praktijk blijkt dat ik er 0,1% tot 0,3% op vooruit ga. Dit geldt niet voor het hypotheekdeel waarvoor een nieuwe rentevast periode wordt vastgelegd per 1 juli 2015. Doordat ze toen andere risico-opslagen hanteerden, valt mijn besparing behoorlijk tegen

Ik heb al vaker mijn ongenoegen geuit over Centraal Beheer, maar er is weinig tegen te doen. Oversluiten is de enige optie, maar dat is voor mij niet interessant. Ik kan inmiddels wel een boek schrijven over deze verzekeraar/bank!

Maar goed! Het motiveert wel om nog sneller en nog meer af te lossen.

Hypotheekrente stijgt inderdaad

Zoals voorspeld op 10 mei hebben enkele Nederlandse banken de hypotheekrentes inderdaad licht verhoogd. Het gaat om relatief kleine aanpassingen, maar de weg omhoog is weer ingeslagen lijkt het.

Op basis van meerdere rente-indicatoren hebben vier Nederlandse banken hun conclusies getrokken. De rente op Nederlandse en Duitse staatsobligaties zijn onverwacht sterk gestegen. De Belgische AXA heeft vorige week al gereageerd met een renteverhoging. Vier Nederlandse banken hebben het voorbeeld opgevolgd.

Van de Nederlandse grootbanken hebben de ING en de Rabobank al verhogingen doorgevoerd. Het gaat om renteverhogingen voor de langer lopende rentevast periodes. Bij de Rabobank gaat het om 0,1% en bij de ING om 0,2%. Het zijn kleine verschillen, maar belangrijker is dat de dalende trend doorbroken is. Het lijkt logisch dat je geen dalende hypotheekrentes meer hoeft te verwachten.

De kleinere banken Obvion en Hypotrust hebben ook kleine verhogingen doorgevoerd.

Wie nog iets wil, moet snel zijn
De komende maanden zullen de hypotheekrentes nog wel laag blijven, maar een geleidelijke stijging moet je zeker rekening mee houden. Je hoeft niet in de stress te springen, maar oplettendheid is wel verstandig. Wil je de bestaande rentevast periode nog openbreken? Kom dan nu in actie.

De komende weken zullen er meerdere banken verhogingen gaan doorvoeren. Twijfel je nog om de rentevast periode wel of niet open te breken? Vraag dan wel alvast een voorstel op. Deze is vaak wel een paar weken geldig. Dit geeft jou nog even de tijd om de renteontwikkeling in de komende weken af te wachten.

Gaat de hypotheekrente weer stijgen?

Er komen steeds meer signalen dat de hypotheekrente weer gaat stijgen. De Belgische AXA Bank heeft de eerste verhoging al doorgevoerd. Dit hoeft niet gelijk te betekenen dat de hypotheekrentes nu sterk gaan stijgen, maar de dalende trend lijkt doorbroken. Nederlandse banken gaan deze aanleiding vast wel aangrijpen om op korte termijn al weer verhogingen door te voeren in de hypotheekrentes.

AXA Bank heeft wel een reden om een verhoging door te voeren. De rente op Duitse staatsobligaties is onverwacht sterk gestegen. Dit zegt niet veel over rentes op lange termijn, maar het zegt wel iets over de ontwikkeling van de rente.

Kies voor een lange rentevast periode!
Moet je kiezen voor een nieuwe rentevast periode? Of ga je de lopende periode openbreken met betaling van een boeterente? Je doet er waarschijnlijk verstandig aan om bij het kiezen voor een nieuwe rentevast periode te kiezen voor een langlopende periode. Een periode van één tot vijf jaar is af te raden. Tenminste, als de hypotheekrentes inderdaad weer gaan stijgen. Het lijkt logisch dat deze verhoging aan wordt gegrepen om de hypotheekrentes weer (licht) te verhogen.

Ook huiseigenaren met een variabele hypotheekrente moeten goed op blijven letten!

Geen aflossing deze maand

In de afgelopen twaalf maanden is het mij iedere keer gelukt om minimaal €1.000 per maand af te lossen. Helaas moet ik deze trend doorbreken. Hoge onkosten dwingt mij om andere keuzes te maken met het geld.

De afgelopen jaren is het ons gelukt om een gigantisch bedrag van €55.476 af te betalen op onze hypotheek. De focus hierop heeft wel een keerzijde. Er is namelijk veel geïnvesteerd om de hypotheek af te lossen, maar weinig geïnvesteerd in het huis zelf. Er moeten wat klusjes aan het huis verricht worden die kostbaar zijn. Het zijn relatief kleine klusjes, maar opgeteld gaat het toch eenvoudig honderden euro’s kosten.

Er moet ook nog een dure vakantie betaald worden, dus even pas op de plaats. Ik heb de neiging om mijn buffer aan te spreken om toch extra af te kunnen lossen, maar dat is natuurlik niet de bedoeling.

Ik merk wel dat één maandje pauze slecht is voor de motivatie. Het is moeilijk om het een plekje te geven. Voor de motivatie is het beter om maandelijks een lager bedrag af te lossen, zodat je nog extra geld hebt om ook in een maand dat het eigenlijk niet kan toch af te lossen. Maar dat is eigenlijk gewoon mezelf voor de gek houden.

Ik ga mij nu weer focussen op een extra aflossing in juni!

Centraal Beheer begrijpt eigen beleid niet meer

Als sinds januari ben ik bezig om de risico-opslag in mijn hypotheek omlaag te krijgen. Tot zover geen resultaten en alleen maar frustraties. Deze week weer een brief van ze gekregen waaruit blijkt dat ze hun eigen beleid niet begrijpen.

In januari heb ik de WOZ-waarde opgestuurd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde de hypotheekschuld overtreft. In maart kreeg ik eindelijk bericht. Bij een waardebepaling aan de hand van de WOZ-waarde houden ze 80% van de waarde aan. Mijn hypotheek zat daar nog boven, dus helaas.

Contract opgenomen met Centraal Beheer om te overleggen wat de mogelijkheden zijn. Ik kreeg het advies om mijn huis te laten taxeren om de huidige marktwaarde te bepalen. Uit de taxatie kwam een bedrag van €190.000. Ruim voldoende om mijn risico-opslag in de hypotheek sterk te verlagen.

Ik heb mijn huis laten taxeren (uiteraard op eigen kosten), en het taxatierapport naar de verzekeraar gestuurd. Nu heb ik een brief ontvangen van Centraal Beheer dat zij mijn verzoek niet kunnen uitvoeren. Ze vragen nu weer om de laatste WOZ waarde!! Er stonden meer onjuistheden in de brief, maar dit zal ik jullie besparen. Het zal toch niet waard zijn dat een officiële taxatie niet geldig is om de verkoopwaarde te bepalen?

Vandaag een klacht naar Centraal Beheer gestuurd. Het lange wachten kan weer beginnen.

Staat de hypotheekrente nog langere tijd vast? Kies voor rentemiddeling

Iedereen kan profiteren van de huidige lage hypotheekrente, zelfs als je rentevast periode nog voor meerdere jaren vast staat. Ook als je huis onder water staat. Helaas bieden niet alle banken de mogelijkheid om de rente te middelen.

Van één deel van mijn hypotheek loopt de rentevast periode per 1 juli af. Dit deel ga ik tegen een gunstige rente weer 5 of 10 jaar vastzetten. Mijn aflossingsvrij deel (€51.376) staat nog tot 1 mei 2018 vast. Voor dit deel betaal ik een rente van 5,42%. Gezien de huidige rentestand is dit natuurlijk veel te hoog. Ik heb de bank verzocht om een voorstel voor rentemiddeling te sturen.

Wat gebeurt er bij rentemiddeling?
Je kunt de bank verzoeken om de lopende rentevast periode open te breken. In plaats van het betalen van een boeterente, kun je er ook voor kiezen om de rente te middelen. In dat geval gaat de bank de je hoge rente vermengen met de huidige lage rente. De boeterente wordt als het ware gecompenseerd door een hogere rente dan de marktrente in rekening te brengen.

Zelfs als je huis onder water staat is rentemiddeling een optie
Als je huis onder water staat kun je jouw hypotheek niet oversluiten naar een andere bank. Geen enkele bank zal namelijk bereid zijn om een schuld te financieren dat de waarde van het huis overtreft. Rentemiddeling is in dat geval wel mogelijk.

Welke banken bieden rentemiddeling aan?
Helaas zijn er maar een aantal banken die deze optie bieden, namelijk de volgende banken: • Woonfonds
• ING Bank
• Regiobank
• SNS Bank
• Van Lanschot
• Centraal Beheer
• Obvion

Staat jouw bank er tussen en staat jouw hypotheekrente nog langere tijd vast? Verzoek de bank dan om rentemiddeling toe te passen. Jij ontvangt vervolgens een voorstel van de bank. Dit is een eenvoudige manier om veel geld te besparen op de hypotheeklasten.

Staat jouw bank er niet tussen? Misschien is het afkopen van de huidige rentevast periode met een boeterente een optie. De hoogte van de boeterente kun je laten bepalen door jouw bank. Later meer over rentemiddeling!

Hypotheek afsluiten en geld toe krijgen

De hypotheekrente doorbreekt iedere keer maar weer het laagte record. Als de rente blijft zakken zou je misschien een hypotheek kunnen afsluiten waarbij de bank aan jou rente gaat betalen.

In Spanje kun je nu een hypotheek krijgen van €100.000 waarbij je maar €98.000 terug hoeft te betalen. Je hoeft niet bij de Nederlandse banken aan te kloppen om vergelijkbare afspraken te maken, maar wie weet wat wij nog krijgen?

De ECB (Europese Centrale Bank) is de veroorzaker van deze ontwikkeling. Om de economie weer goed op gang te krijgen pompen ze miljarden euro’s de economie in. Banken kunnen gratis geld lenen of ze krijgen zelfs geld toe. Dit zie je ook terug in de spaarrentes. Banken zijn niet meer bereid om ons een hoge rentevergoeding te geven, want ze kunnen het benodigde geld tegen veel betere condities elders krijgen.

Niet in Nederland
De kans is klein dat wij ook te maken krijgen met een negatieve hypotheekrente. De Nederlandse banken rekenen dermate hoge toeslagen in de hypotheekrentes, dat het onmogelijk negatief kan worden. Daarnaast kiezen de meeste huiseigenaren er ook voor om de hypotheekrente voor 5 tot 10 jaar vast te zetten. Deze rente zal niet negatief worden, want op termijn gaat de rente natuurlijk weer stijgen. Banken calculeren dit in bij de rentevaste tarieven.

De hypotheekrente van mijn beleggingshypotheek loopt in juli af. Waarschijnlijk ga ik kiezen voor een rentevast periode van 10 jaar. Het is nu mogelijk om de rente vast te zetten tegen een relatief laag tarief. Daar wil ik van profiteren. De rente moet namelijk op den duur weer gaan stijgen. Dat kan toch niet anders?

Deze maand €1.500 extra afbetaald op mijn hypotheek

Vorige maand kwam ik niet verder dan een extra aflossing van €1.000. Vandaag heb ik weer €1.500 overgeboekt naar mijn hypotheekbank. Mijn hypotheekschuld is nu gezakt naar €143.500. In de eerste vier maanden van 2015 heb ik al €5.000 afbetaald.

De extra aflossing geeft mij weer een bruto besparing van 5,42% van €1.500 = €81,30 per jaar en €6,78 per maand. In totaal heb ik nu sinds september 2012 afbetaald: €55.476. De totale maandelijkse besparing komt nu uit op €250,57. Hoezo extra aflossen bespaart nauwelijks op de maandlasten?

Ik zit nog steeds te wachten op terugkoppeling van Centraal Beheer over mijn taxatierapport. Ik heb de marktwaarde van mijn huis laten bepalen door een makelaar. De schatting kwam uit op €190.000. Mijn hypotheek is dus lager dan 80% van de marktwaarde, dus heb ik recht op een lagere hypotheekrente.

Per 1 juli loopt de rentevast periode voor mijn beleggingshypotheek (€66.534) af. Zij hebben mij al een voorstel gestuurd, maar ik ben niet blij met de rentetarieven. Uitgaande van een hypotheek boven de 100% van de marktwaarde hebben zij mij voor 10 jaar vast 4,1% geoffreerd en voor 5 jaar vast hebben ze geoffreerd: 3,7%. Inmiddels hebben zij de rente verlaagd. Voor 5 jaar vast is gelijk gebleven voor 10 jaar vast is gezakt naar 3,85%.

Door de taxatie gaat mijn hypotheekrente naar:
5 jaar vast: 3,0%
10 jaar vast: 3,15%

In de offerte staat nog wel iets waar problemen over kunnen ontstaan. Er staat: “U kunt in deze 3 maanden geen ander verzoek indienen waarbij de rente wijzigt”. Met andere woorden ze gaan mijn risico-opslag in de hypotheekrente niet verlagen gedurende de laatste 3 maanden tot 1 juli. Mijn taxatierapport heb ik 15 maart ingestuurd. Dat is dus voordat zij mij het voorstel hebben gestuurd.

Ik heb hier al over gebeld met Centraal Beheer. Mij werd toegezegd dat het goed kwam, maar ik heb er een slecht gevoel over. Ik houd jullie op de hoogte!