woensdag 18 november 2015

“Je moet altijd een schuld op je huis houden”


Als het over hypotheken gaat hoor je vaak de uitspraak: “Je moet altijd een schuld op je huis houden”. In het verleden kreeg je op een huis met geen of een geringe hypotheekschuld een bijtelling in verband met het eigenwoningforfait (heette in het verleden huurwaardeforfait). Sinds 2005 krijg je geen bijtelling meer, als de bijtelling het aftrekbare bedrag overtreft.

Als je hypotheek volledig is afbetaald, heb je ook geen fiscaal voordeel meer. Het blijft natuurlijk een feit dat je een hypotheek niet in stand moet houden om fiscaal voordeel te behouden. De kosten overtreffen natuurlijk altijd de fiscale baten. Een eigen woning geeft naast een aftrek ook een fiscale bijtelling, de zogenaamde eigen woningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde. Deze bijtelling verlaagd het fiscaal voordeel. Zoals al aangegeven kan de bijtelling niet hoger zijn dan de aftrek, maar dat was tot 2005 wel het geval.

Het advies dat je altijd een schuld om je hypotheek moet houden is dus al tien jaar achterhaald. Ook heeft het voor het behouden van de hypotheekvorm geen zin om een schuld te houden. Je mag het hypotheekbedrag namelijk toch niet meer verhogen binnen andere hypotheekvormen dan een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek.

Ik vind het best dat mensen tegen extra aflossen zijn, maar kom wel met de juiste argumenten.

31 opmerkingen:

  1. Sommige mensen zoeken redenen om niet af te lossen op hun huis. Zolang ze inderdaad niet met juiste argumenten komen, lossen wij nog steeds af, zodat we steeds meer financiële vrijheid krijgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Het IMF adviseerde NL om het afgeloste eigen huis te belasten in box 3. Het boeit me niet zo, merkte ik. Die belasting zal nooit zo hoog zijn.

    Nu ik nniet meer werk moet ik opeens belasting betalen. ABO betaalt bruto zonder ZVW uit. Een koopsompolis gaat bruto uitbetalen, want anders had ik een werkgeversverklaring van UWV en ABP moeten opvragen. Dat lukt nooit. Mik begrijp nu pas waarom ouderen neit werkenden altijd belasting moeten betalen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik hoop niet,dat men ooit het afgeloste eigen huis,net als een weekendwoning in box 3 gaat belasten.Dan komen veel gepensioneerden in de problemen en kun je inderdaad beter niet te veel aflossen.

      Verwijderen
    2. als je huis is afgelost, over welk bedrag zou er dan in box 3 komen? De WOZ waarde? waar is die op gebaseerd? Op een huis van 250000 tegen 1.2 rente is 3000 per/12 250 per maand is nog altijd goedkoper als huren waar dan ook.
      Sonja

      Verwijderen
    3. Opnieuw beginnen: je bent nog altijd hopeloos. Ik heb je vroeger een hele tijd gevolgd maar ik kon steeds vaker je beweegredenen niet goed verklaren en ik heb het uiteindelijk maar opgegeven. Je lelijke schrijffouten zijn nog steeds frequent want een slip of the key kan ik dat echt niet noemen. Een rommeltje is het maar....net als de gevolgen van je soms zo impulsieve acties.

      Verwijderen
  3. Sterker nog, als gevolg van de wet Hillen kun je na volledig aflossen het huurwaardeforfait zelfs als aftrekpost opvoeren waardoor het huurwaardeforfait helemaal wegvalt. Het scheelt je dus dan toch nog jaarlijks een bedragje omdat je het niet meer als belastbaar inkomen hebt.
    Ik snap al die paniekzaaierij ook niet als het om aflossen gaat. Maar stiekem denk ik dat ze dan wellicht niet zo graag af willen lossen. Ik ben al sinds 2011 hypotheekvrij en het is echt heerlijk. :)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hallo Ineke. Je spreekt over 'als aftrekpost opvoeren'. Dit gebeurd toch automatisch in de belastingapp wanneer je geen eigen woning schuld opvoert?

      Verwijderen
    2. Een hypotheekschuld is aftrekbaar in box 3 als de betaalde rente lager is dan het eigenwoningforfait.

      Bijvoorbeeld: Lening van 50.000 euro tegen 3% rente kost jaarlijks 1500 euro. Het forfait op de woning (wozwaarde 300k) is 2250 euro. De rente is lager dan het forfait, waardoor deze niet aftrekbaar is. Er is nu recht op een aftrekpost van 2250 euro (voor eigenwoningforfait). Gebeurt allemaal automatisch in de aangifte-app.

      Maar.... let op, barbatruuk.....de 50.000 euro is nog wel steeds een schuld. En mag dan verrekend worden in box 3 (vermogen). Als daar nu meer dan 50.000 euro belastbaar vermogen hebt, kun je dit verrekenen en betaal je dus 1,2% minder (je krijgt niks terug, maar je hoeft het niet te betalen). Dit scheelt dan 600 euro belasting.

      Dat laatste wordt volgens mij **niet** automatisch in de belasting-aangifte-app ingevuld. Opletten dus als dit van toepassing is!

      Noot: Natuurlijk kun je ook die 50.000 euro uit box 3 aflossen op je hypotheek. Dan betaal je geen rente. Let wel, die 50.000 euro kost je máár 1,8% rente per jaar. Een beetje eenvoudige belegging levert meer op. In dit geval kan het dus wel degelijk handig zijn om een schuld op je huis te houden.

      Verwijderen
    3. Een afgelost huis schuift dus per definitie naar BOX 3??

      Ik dacht dat (zolang het je hoofdverblijf is) je huis+lening in BOX 1 bleef.
      En dat je dan namens Hillen een extra aftrekpost kreeg als je onder de forfait kwam.

      In jou voorbeeld zou je dan dus een forfait moeten optellen van €2250.
      En dan kun je je rente aftrekken €1500 en omdat op de forfait te komen kreeg je van Hillen nog €750 extra aftrek. UIteindelijk krijg je dus niks meer terug van de belasting, maar hoef je ook niet meer te betalen.

      Verwijderen
    4. Nee, een afgelost huis blijft altijd in box 1. De **hypotheekschuld** mag je daarentegen - mits je geen rente verrekend in box 1 - wel aftrekken van je vermogen in box 3.

      De aftrekpost van Hillen is om te voorkomen dat je extra belasting moet betalen in box 1 als je geen hypotheek hebt of een kleine hypotheek (zoals in het voorbeeld) t.o.v. de woz-waarde.

      In mijn voorbeeld betaal je dus 1500 euro rente, krijg je niks terug in box 1, maar betaal je 600 euro minder belasting in box 3 doordat je de schuld mag verrekenen in box 3. Toch mooi 40% lagere last :-).

      Verwijderen
    5. Vind het wel heel apart dat je de hypotheek en het huis ineens uit elkaar mag trekken. Lijkt me echt niks voor de belastingdienst. Zou ook alleen interessant zijn als je boven de grens in BOX 3 komt.

      Verwijderen
    6. Het is ook alleen interessant als je boven de grens in box 3 uitkomt. De hypotheekschuld zit niet meer in box 1 omdat je daar de rente niet mag verrekenen. Dus, mag je wel salderen in box 3.
      zie: http://bit.ly/1HZnzlG

      Verwijderen
    7. ik zie het daar niet .. alleen:
      (hypotheek)schulden die u niet in box 1 mag aftrekken, omdat de schuld niet tot de eigenwoningschuld hoort

      Ook al hou je niks meer over aan de aftrek in BOX 1(die daar wel degelijk plaats vind) door de forfait. Het is nog steeds je eigenwoningschuld en dus nog steeds niet BOX 3

      Verwijderen
    8. Ook een afbetaalde eigen woning blijft in box 1. Het gaat dus niet als vermogen meetellen zodra de woning afbetaald is. Als je nu de hypotheekrente kunt aftrekken van je inkomen (box 1). Gaat de woning niet in een keer over naar box 3 zodra de schuld afbetaald is. Dat zou een onredelijke situatie zijn?

      Verwijderen
    9. Maar hier wordt geclaimd dat de woning in box 1 blijft en de bijbehorende schuld naar box 3 verhuisd.

      Verwijderen
    10. Is grote onzin natuurlijk! Het huis komt niet in box 3. De link waar Kreupelgeld naar verwijst heeft betrekking op een schuld dat verrekend kan worden in box 3. Dat heeft niets te maken met een eigenwoningschuld.

      Verwijderen
    11. Ik stel nergens dat de woning naar box 3 gaa. Zodra je de hypotheekrente niet meer kan aftrekken - en dat is het geval bij rente die lager is dan het eigenwoningforfait - mag je de schuld (niet de betaalde rente) verrekenen in box 3. Het heeft dus wel degelijk te maken met eigenwoningschuld maar niet met de rente.

      Verwijderen
    12. Zolang het eigenwoningschuld heet blijft een box 1 verhaal. Ook al is het nog 1 euro of van een verbouwing. Zo'n lening zul je nooit naar box 3 mogen verplaatsen. Jouw link die je eerder gaf heeft ook helemaal niks aan dat jouw verhaal zou ondersteunen. Sterker nog. Het spreekt jou juist tegen. Op welke regels in dat stuk baseer jij jouw verhaal. Sorry dat ik zo fel ben, maar ik ben bang dat wanneer mensen jouw verhaal volgen voor hun aangifte en de belastingdienst komt er achter dat ze nog wel eens van een koude kermis kunnen thuiskomen

      Verwijderen
    13. Je mag fel zijn hoor, klaarblijkelijk lukt het mij niet om het goed uit te leggen. Ik zal het aan de hand van een voorbeeld uitleggen.

      Stel. Ik heb een hypotheek van 50k, 3% rente, 300k woz waarde. Rente jaarlijks 1500 euro. Eigenwoningforfait is 2250 euro. Daarnaast heb ik een spaarrekening met 100k.

      In Box 1 zit normaal gesproken inkomen uit werk en woning (hypotheek, rente). In Box 3 zit het spaargeld.

      De hypotheekrente-aftrek voor box 1 is 1500 euro, maar die is lager dan het eigenwoningforfait van 2250. Om te voorkomen dat je in deze situatie zelfs geld zou moeten bijbetalen is er de Wet Hillen die dit repareert, en krijg je nu een aftrek waardoor je niet hoeft bij te betalen. Een tweede gevolg is dat je - doordat je rente lager is dan het eigenwoningforfait - geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek.

      In Box 3 betaal je normaal gesproken over 100.000 euro minus 21139 euro vrijstelling vermogensrendementsheffing. Die is 1,2%, waardoor je dus 946 euro belasting zou moeten betalen.

      Maar, doordat je geen recht hebt op renteaftrek verhuist de hypotheekschuld (let wel schuld, negatief bedrag) van box 1 naar box 3. En inderdaad verwarrend dat de belastingdienst het dan ineens niet meer eigenwoningschuld noemt.

      Hierdoor is je vermogen in box 3 niet 100k, maar 100k - 50k hypotheekschuld, is 50k. En betaal je 346 euro belasting ipv 947. Er is dus geen teruggave van belasting, maar je moet minder betalen.

      Ik zit in deze situatie en deze is volslagen legaal. En is mede de reden dat ik op dit moment niet mijn laatste deel van mijn hypotheek aflos omdat ik meer rendement denk te halen doordat ik dit bedrag investeer.



      Verwijderen
    14. Ik snap je uitleg helemaal, maar ik kan gewoon niet geloven dat de belastingdienst er echt zo over denkt. Dan zouden ze wel heel veel weggeven. Als ik in jouw situatie zat dan zou ik de belastingdienst er ook niet over durven nabellen als je snapt wat ik bedoel ;) .

      Verwijderen
    15. Nadere toelichting op het verhaal op: http://fd.nl/personal-finance/1107337/minder-belasting-met-een-hypotheek-in-box-3

      Verwijderen
    16. Wauw. De wonderen zijn de wereld nog niet uit. Nou geniet ervan. Lijkt me heerlijk als je de keuze hebt.
      De belastingdienst kennende zullen ze er in de toekomst wel weer wat aan doen.
      Ze staan niet bekend om hun vrijgevendheid.

      Verwijderen
  4. Volgens mij is dat laatste punt niet helemaal waar: als je een duurder huis koopt kun je het aflossingsvrije bedrag ook verhogen tot max. 50% toch? Dat kan interssant zijn om zo zelf de flexibiliteit in het aflossen in eigen hand te houden ipv verplicht door je hypotheekvorm

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Veel mensen schuiven het graag voor zich uit en willen geen "moeilijke" beslissingen moeten nemen, waarvoor wat onderzoek nodig is en soms ook het overhalen van de partner. Wij lossen af en daar verbazen zich nog steeds mensen over. Allemaal onder het mom: dan loop je het fiscale voordeel mis én, zoals ons vroeger werd geleerd: je moet altijd een schuld houden op je huis (waar dat vandaan komt, vraagt bijna niemand zich meer af) Ondertussen genieten wij van het feit dat we ruim onder de 100 Euro p/m zijn geschoten, wat het betalen van onze hypotheek betreft. Bij die info krabben zich toch wel wat mensen achter de oren. Ik ben blij met onze beslissing.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Het kennisgebrek en schroom om over geld te praten ofna te denken, levert banken veel op! Ik las laatst ergens een mooie fictieve vergelijking tussen niet aflossen om geen aftrekpost mis te lopen en een goedkoper huurhuis: Stel je huurt voor 950 euro per maand en krijgt 150 euro huursubsidie (netto dus 800 euro per maand aan huur)..Je kunt een goedkoper en mooier huis huren dan je nu hebt voor 650 euro per maand en 50 euro huursubsidie (netto dus 600 euro huur). Dan wijs je het mooiere en goedkopere huis toch niet af omdat je dan minder huursubsidie zou krijgen?

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Het eigenwoningforfait is een bijtelling bij het inkomen en bedraagt voor een huis (met WoZ waarde tussen 75.000 en 1.050.000) 0,75 procent bijtelling. Bij volledige aflossing van de hypotheek en een woning met waarde 300.000 hoeft er dus geen 0,75*400.000=3000 bij het inkomen te worden opgeteld. Belasting 52% over 3000 = 1560 hoeft dus niet meer te worden betaald. Wij zijn inmiddels volledig afgelost dus hoeven over de normaal gezien nog resterende hypotheekjaren (18) én bij het instand blijven van wet Hillen :) het volgende bedrag NIET meer te betalen aan belasting: 18*1560= euro 28.080. Dit is nog aan de lage kant gezien het feit dat WoZ waardes weer gaan stijgen. Hoezo is aflossen niet slim?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Typo, ik bedoel een woning met waarde 400.000 (ipv 300.000).

      Verwijderen
    2. Woningforfait 2011: 0,55% ipv 0,75%. Need I say more.

      Verwijderen
    3. Twaalf jaar gedaan over aflossen van een huis van vier ton?!! Enorm. Misschien wil je jouw aflosverhaal vertellen op opnieuwbegonnen.blogspot.com? Mail maar consuminderen @ outlook.com

      Verwijderen
  8. Waarom zouden de kosten altijd de baten overtreffen? Ik heb flink afgelost. Ik heb nog een spaarhypotheek waarin ongeveer de helft van de schuld is opgebouwd. Rente lening = rente sparen. Mijn aftrek is 51.5%. Geen ORV meer. Het EWF werkt tegen maar toch verwacht ik over een paar jaar te verdienen aan de hypotheek. Zie ik iets over het hoofd?

    BeantwoordenVerwijderen