Hypotheekschuld weer €2.500 kleiner

Zojuist weer een extra aflossing gestort van €2.500. Mijn hypotheekschuld ligt nu onder de grens van €170.000.

Mijn hypotheekschuld was €171.976,-. Minus de aflossing van vandaag is mijn hypotheekschuld gezakt naar €169.476. Toch weer een feestelijk moment. Traditie getrouw reken ik ook gelijk mijn maandelijkse besparing uit. Ik betaal op mijn aflossingsvrij deel van mijn hypotheek een rente van 5,42%. De bruto besparing komt hierdoor uit op €2.500 x 5,42% = €11,29. De maandelijkse besparing is weer relatief klein, maar over 1,5 jaren gerekend is mijn hypotheek verlaagd van €198.976 naar €169.476. Dus een totale aflossing van €29.500. Uitgedrukt in maandlasten bedraagt mijn besparing: €29.500 x 5,42% = €1.598,90 / 12 = €133,24.

Ik heb het vandaag nog overgemaakt om het bedrag vóór 1 maart bij Achmea te krijgen. Hierdoor wordt de verlaging van de te betalen hypotheekrente al doorgevoerd per 1 april. De hypotheekrente wordt namelijk achteraf in rekening gebracht.

Van mijn inkomsten als freelancer moet ik zelf een deel van mijn inkomsten reserveren voor de betaling van de belastingheffing. Over de eerste twee maanden heb ik hier nauwelijks geld voor gereserveerd. De komende maanden zal ik dit tekort weer moeten aanvullen. Hierdoor kan in de tempo van het aflossen van dit moment niet meer blijven vasthouden. De komende maanden eerst weer gaten vullen en vervolgens ga ik weer aflossen.

Steeds meer goedkope koophuizen

Volgens Calcasa is het aantal koophuizen voor minder dan €100.000 verdubbeld in de afgelopen vijf jaren. Dit komt mede door inflatie, maar vooral door de gedaalde huizenprijzen.

In 2008 telde Nederland 26.000 huizen met een waarde onder de €100.000. In 2013 is het aantal opgelopen tot 55.200. Huurders die nog gewacht hebben met het kopen van een huis kunnen nu hun slag slaan.

Lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek
Sinds vorig jaar zijn er nog slechts twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. In beide hypotheekvormen wordt maandelijks een aflossing verricht. De hypotheekschuld daalt gedurende de looptijd van de hypotheek langzaam naar nul. De annuïteitenhypotheek is de populairste van de twee. De lineaire hypotheek heeft namelijk als nadeel dat de hypotheeklasten hoog beginnen. Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk.

Wat kost een huis van €100.000 aan maandlasten?
Uitgaande van een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 4%, moet u voor de lineaire hypotheek betalen de eerste maand: €100.000 / 360 maanden = €277,78 aan maandelijkse aflossing. Aan hypotheekrente is er verschuldigd €100.000 x 4% = €4.000 / 12 = €333,33. In totaal is er over de eerste maand verschuldigd: €333,33 + €277,78 = €611,11. In de tweede maand daalt de last omdat er al een deel van de schuld is afbetaald. Lasten tweede maand:
€100.000 - €277,78 = €99.722,22 x 4% = €332,41 + 277,78 = €610,19

Voor een annuïteitenhypotheek is er per maand verschuldigd: €477(berekend aan de hand van een tool)

Aflossen als alternatief voor het sparen

Aflossen op de hypotheek is populair. Op het internet verschijnen steeds meer artikelen over deze populaire manier om geld te investeren in de eigen woning. Voor Knab heb ik een artikel geschreven over aflossen op de hypotheek als alternatief voor sparen.

Een simpele voorbeeldberekening in het artikel maakt voor iedereen duidelijk wat extra aflossen in vergelijking met sparen oplevert:

Een rekenvoorbeeld
Stel, je hebt een hypotheek waarvan een deel aflossingsvrij is. Over dit deel betaal je 5,25% rente. Nu ga je € 5.000 van je spaargeld gebruiken om extra af te lossen. Dit bespaart je per maand: • Aflossing: € 5.000,00
• Hypotheekrente: 5,25 % x
• Besparing per jaar: € 262,50
• Besparing per maand: € 21,88

Had je dit bedrag gespaard tegen 1,80% spaarrente? Dan levert het je op:
• Inleg: € 5.000,00
• Spaarrente: 1,80% x
• Spaarbedrag per jaar: € 90,00
• Spaarbedrag per maand: € 7,50
Het werkelijke verschil is kleiner, want de betaalde hypotheekrente is aftrekbaar van het inkomen. Door af te lossen heb je dus minder fiscaal voordeel, dat is niet meegenomen in deze berekening.

Zoals ik al vaker genoemd heb in mijn blogs, moet er wel een spaarbuffer worden aangehouden. Een in het huis geïnvesteerd bedrag is niet weer eenvoudig terug te halen.

Natuurlijk moet er ook rekening mee gehouden worden dat de spaarrente een keer weer gaat stijgen. Bovenstaande vergelijking is maar een momentopname.

Bij een stijging van de spaarrente zal ook de hypotheekrente weer stijgen. Indien de hypotheekrente niet voor twintig jaar of langer vast staat, zal bovenstaande vergelijking ook op kunnen gaan voor de toekomst. Als de spaarrente stijgt naar 2,5% en de hypotheekrente naar 6% blijft het voordelig om extra af te lossen.

Extra aflossen op de hypotheek - Addertjes onder het gras die er niet zijn

Op de website van RTLnieuws heb ik een column gelezen van presentator Rick Nieman over addertjes onder het gras bij het extra aflossen. Er zitten inderdaad haken en ogen aan het extra aflossen, maar er kunnen ook addertjes gezocht worden die er niet zijn.

Ik zal beginnen met een citaat uit zijn column:
“Stel nu dat jij op je huidige hypotheek keurig voortijdig hebt afgelost. De hypotheek die je had - van €200.000 - heb je weten af te bouwen naar €100.000. Vervolgens verkoop je je huis, opnieuw voor €250.000. Maar omdat je maar 100.000 euro hypotheek 'over' had, is je winst nu €150.000. Bij aankoop van je nieuwe huis van €400.000 mag je dus de hypotheekrente maximaal aftrekken voor een bedrag van €400.000 - €150.000 = €250.000. Stel nou dat voor die nieuwe hypotheek de rente 6 procent bedraagt. (Het ging immers beter met de economie, dus de rente stijgt ook). In het geval dat je je eerdere hypotheek gedeeltelijk hebt afgelost, loop je jaarlijks de aftrek mis over 6 procent van €100.000 = €6.000. Als je níet had afgelost, had je die €6.000 wel mogen aftrekken.” ???????

Ik moet zeggen en onbegrijpelijk verhaal waar ook nog eens niets van klopt.

Waar hij op doelt is de bijleenregeling. Eenvoudig gezegd moet een gerealiseerde overwaarde van een huis opnieuw geïnvesteerd worden bij het opnieuw kopen van een huis. Extra aflossen verlaagd dus ook de aftrekbaarheid van de hypotheekrente van in de toekomst aan te kopen huizen. Door af te lossen verhoog je de overwaarde in het huis en naar mijn mening volkomen terecht moet overwaarde weer geïnvesteerd worden als je opnieuw een huis koopt. Er zitten haken en ogen aan de bijleenregeling, maar niet zoals Rick Nieman het stelt.

Mensen in mijn omgeving proberen mij er ook vaak van te overtuigen dat het verstandiger is om niet extra af te lossen op mijn hypotheek, maar de voordelen van het extra aflossen over treffen de nadelen voor mij.

Kiezen voor een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek?

Ik kreeg deze vraag binnen van een trouwe lezer van mijn blog. In een blog ga ik het antwoord formuleren.

Sinds 2013 zijn er nog twee hypotheekvormen mogelijk voor nieuw gesloten hypotheken, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Alleen voor deze twee vormen geldt nog de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Het grote verschil met de vóór 2013 populaire hypotheekvormen is dat er maandelijks af wordt betaald op de hypotheekschuld. Hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten worden gerespecteerd en mogen ongewijzigd blijven lopen.

Wat is een lineaire hypotheek?
De maandelijkse betaling aan de bank bestaat voor een deel uit hypotheekrente en een deel uit aflossing. De hypotheek wordt afbetaald is gelijke delen. Bijvoorbeeld: de hypotheek bedraagt €180.000 met heeft een looptijd van dertig jaar. Maandelijks moet er afbetaald worden: €180.000 / 360 maanden = €500. Daarnaast wordt er maandelijks hypotheekrente berekend over de openstaande schuld. Deze hypotheekvorm heeft als nadeel dat de maandlasten zeer hoog zijn in het begin. Gedurende de looptijd zakken de lasten.

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Ook in deze hypotheekvorm bestaan de maandlasten uit aflossing en hypotheekrente. De hypotheekbank bepaalt een vast maandelijks bedrag. In de eerste jaren van de looptijd bestaat de maandlast voor een klein deel aan aflossing. In de loop der jaren stijgt de aflossing in de maandlast en wordt het rentedeel steeds kleiner, maar het bruto te betalen bedrag blijft gelijk. Netto stijgt het bedrag wel, want steeds een kleiner deel van de maandelijkse bedrag bestaat uit hypotheekrente.

Kiezen voor de lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek?
De lineaire hypotheek is de goedkoopste van de twee, maar de annuïteitenhypotheek is de populairste hypotheekvorm. Dit is ook logisch want voor de meeste huiseigenaren is de lineaire hypotheek niet haalbaar wat betreft de maandlasten. Welke de beste keuze is afhankelijk van de persoonlijke situatie van de koper van een huis.

Aflossen met afgekochte ontslagvergoeding?

Van een vroegere werkgever heb ik een paar jaren geleden een ontslagvergoeding gekregen. Het bedrag heb ik niet uit laten keren, maar is rechtstreeks door de werkgever gestort op een geblokkeerde bankspaarrekening. In 2014 is het eenmalige mogelijk om het bedrag in één keer uit te laten keren met een belastingkorting van 20%. Ik heb eieren voor mijn geld gekozen en het bedrag uit laten keren.

Deze week heb ik een bedrag van €17.000 uitgekeerd gekregen. Over dit bedrag is de inkomstenbelasting al verrekend, maar afhankelijk van de hoogte van mijn inkomen in 2014 kan er nog een extra belastingbedrag verschuldigd zijn. Ik ga voor de zekerheid uit van een vrij besteedbaar bedrag van €16.000. Ik heb nu de mogelijkheid om in één keer mijn hypotheekschuld te verlagen naar €155.976, maar ik kies er toch voor om het bedrag eerst nog te reserveren.

Dit jaar heb ik namelijk nog een grote onzekerheid wat betreft mijn inkomen. Ik heb een arbeidsovereenkomst tot 1 juli. Ik weet natuurlijk niet zeker of de arbeidsovereenkomst verlengd gaat worden. Zodra ik zeker weet dat ik een verlenging krijg, los ik het volledige bedrag alsnog af. De komende maanden ga ik het bedrag op een spaarrekening zetten. De spaarrente bedraagt slechts 1,8%, maar dat is niet anders.

Ik spaar nu weer voor een aflossing in maart of in april. Mijn doel is om weer €2.000 af te lossen. Ik mag jaarlijks meer dan €30.000 aflossen, dus dat gaat geen probleem vormen.

Extra aflossingen niet meer aanvragen

Ik kreeg vandaag een verrassend mailtje van Achmea Bank. Extra aflossingen hoeven niet meer aangevraagd te worden.

De administratieve druk heeft Achmea waarschijnlijk doen besluiten om aflossingen niet meer per stuk goed te keuren. Het slaat ook nergens op om aflossingen die ruim binnen de vrijstelling vallen goed te keuren. Ze gaan nu opletten dat klanten niet meer dan 20% van de hoofdsom aflossen.

Deze verruiming hebben ze waarschijnlijk doorgevoerd door de vele verzoeken die ze maandelijks binnen krijgen. Het belachelijke was ook dat een goedkeuring vier tot zes weken kon duren. Dat is een lange periode als je nagaat dat één blik op het computerscherm voldoende is om te kunnen bepalen of een aflossing nog binnen de 20% van de hoofdsom blijft.

Ik heb een aflossing aangevraagd van €2.500. Dit bedrag heb ik nog niet weer opgespaard. Om toch volgende maand al te kunnen profiteren van een lagere hypotheekschuld, heb ik zojuist weer €2.000 afbetaald op mijn schuld. Deze aflossing brengt mijn totale hypotheekschuld op €171.976,20. Weer een stapje richting mijn einddoel………. Mijn hypotheek naar nul.

Hypotheekschuld weer verlagen met €2.500

Ik heb Achmea weer verzocht om een extra aflossing goed te keuren. Ik heb aangevraagd voor een ambitieus bedrag van €2.500. Het bedrag heb ik nog niet beschikbaar, maar met een paar weken moet het lukken.

Ik krijg veel mailtjes binnen van lezers van mijn blog over het extra aflossen. Vaak word ik erop gewezen dat het onverstandig is om spaargeld te investeren in het huis. In slechtere tijden kan ik namelijk niet beschikken over dit geld. Daar ben ik het hellemaal mee eens!

Ik houd voor mijzelf een flinke buffer aan. Met dit bedrag kan ik in slechtere tijden mijn inkomsten aanvullen gedurende een periode van een paar jaren. Het bedrag dat ik extra spaar bovenop mijn buffer, gebruik ik om extra af te lossen.

In de maand december heb ik veel extra schrijfopdrachten gekregen, waardoor ik nu in staat ben om weer een extra bedrag af te lossen. Ik kom nog wel een paar honderd euro tekort, maar de goedkeuring duurt toch nog wel vijf weken. Ik wil mijn hypotheek nu zo snel mogelijk onder de €170.000 hebben.

Hypotheek aflossen is hot

Vandaag staat er een interview in de Volkskrant met mij over mijn aflossingsdoel.

Vorig jaar heb ik een interview gegeven over mijn weblog en over het aflossen van mijn hypotheek. Eindelijk is deze nu geplaatst. De in het artikel genoemde bedragen zijn inmiddels alweer achterhaald, maar de rest van het verhaal klopt redelijk.

Hieruit blijkt maar weer dat extra aflossen leeft in Nederland. De meeste huiseigenaren zullen extra aflossen om de te zware hypotheeklasten op het huis te verlagen. Zodra het huis niet meer onder water staat stopt het aflossen niet. Het streven wordt bijgesteld naar een hypotheekvrij leven.

Ik ben begonnen met als doel om mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen, maar ik heb mijn doel bijgesteld. De volledige hypotheek moet afbetaald worden. Hierbij maak ik gebruik van het sneeuwbaleffect. Mijn maandelijkse hypotheeklasten zijn nu ongeveer €112 lager in vergelijking met 1,5 jaren geleden. De besparing ga ik weer gebruiken om nog sneller af te lossen. Nu gaat het nog om een bruto besparing van €1.344 per jaar. Zodra ik €75.000 heb afbetaald hebben wij het al over een jaarlijkse besparing van €4.065. Op zo’n manier kan het hard gaan.

In totaal nu €25.000 afbetaald op de hypotheekschuld

Sinds september 2012 heb ik in totaal €25.000 extra afgelost. De maandelijkse besparing is niet zeer groot, maar wordt in kleine stapjes steeds groter.

Mijn totale maandelijkse besparing bedraagt €25.000 x 5,42% = €1.355 / 12 = €112,92. Dit is een bruto besparing want het fiscaal voordeel valt uiteraard ook weg. Mijn hypotheek loopt nog ongeveer 20 jaren. De besparing gedurende de resterende looptijd bedraagt: €1.355 x 20 jaren = €27.100 bruto. Daarnaast had ik over 20 jaren ook nog de schuld van €25.000 moeten aflossen. Hoezo extra aflossen is niet verstandig?

Als ik nu nog de beschikking had over dit bedrag, had ik het ook “leuker” kunnen besteden. Ik had een instapmodel van de Opel Insignia kunnen kopen (met inruil), een aanbouw aan het huis kunnen plaatsen voor de extra vierkante meters of een exclusieve nieuwe keuken aanschaffen. De in de hypotheek geïnvesteerde €25.000 zie ik bijna niets van terug. Ok! Mijn maandlast is nu €112.92 lager, maar verder zie ik er niets van terug.

Toch zou ik het niet anders willen. Mijn huis staat niet meer onder water en mijn maandlasten vormen een steeds kleinere aanslag op het besteedbaar inkomen. Naar mijn mening betaal ik nog steeds te hoge woonlasten, maar dat gaat de komende vijf jaren verholpen worden.