Een hypotheekvrij huis is geen pensioen

Dit jaar hebben wij al €12.500 afbetaald op onze hypotheek. In november even niet aflossen, want mijn pensioen vraagt om aandacht. Een groot deel van mijn inkomen verdien ik als freelancer. Over dit deel van het inkomen bouw ik dus geen pensioen op. In november ga ik €1.500 storten op mijn bankspaarrekening (lijfrenterekening).

Je kunt op twee manieren zorgen voor extra bestedingsruimte na je pensionering. Je kunt zorgen voor extra pensioeninkomen of je zorgt voor de laagst mogelijke maandlasten. Door mijn streven naar een hypotheekvrij huis ga ik voor de tweede optie. Toch lijkt het mij niet verstandig om alleen maar de focus te leggen op lage maandlasten. Het inkomen na mijn pensionering moet wel ruim voldoende zijn om van rond te komen.

Belastingheffing drukken en fiscaal voordeel behalen
Door diverse oorzaken heb ik een flink pensioentekort. Een jaarlijkse storting van €1.500 gaat het gat niet dichten, maar voor mij is het een vorm van damage control. Ik moet proberen om het probleem zo klein mogelijk te houden. Daarnaast kan ik een mooi fiscaal voordeel behalen. De storting is nu aftrekbaar tegen een hoog tarief. Bij uitkering wordt het weer belast tegen een lager tarief.

Mijn huis is niet mijn pensioen
Ten onrechte wordt een hypotheekvrij huis als een pensioenvoorziening gezien. Je kunt pas profiteren van de overwaarde bij verkoop. Vervolgens moet je weer duur een huis gaan huren. Het huis kan wel een extra potje zijn, maar je kunt je oudedagsvoorziening er niet van af laten hangen.

In vergelijking met aflossen geeft het wel een minder voldaan gevoel, maar het is verstandig voor onze financiële toekomst.

Toch weer €2.000 afbetaald

Ons huis staat in de verkoop. Zodra het huis verkocht is, kopen wij een andere. Het leek ons verstandig om niet meer af te lossen zolang ons huis nog niet verkocht is, maar wij hebben toch anders besloten. Het voelt prettiger om gewoon door te gaan met het aflossen.

Vandaag weer €2.000 overgemaakt naar de hypotheekbank. Dit geeft ons weer een besparing van €7,78 bruto per maand. De hypotheekschuld is nu gezakt naar €136.000. Het huis staat in de verkoop voor €189.500. De fictieve overwaarde bedraagt dus: €53.500. In de praktijk valt dit natuurlijk lager uit, want bij verkoop wordt waarschijnlijk niet de vraagprijs geboden.

Is het verstandig om toch extra af te lossen?
Eigenlijk niet! Bij het kopen van een ander huis heb je meer aan vrij besteedbaar geld dan aan een overwaarde in een huis dat nog verkocht moet worden. Zodra ons huis verkocht is, gaan wij op zoek naar een ander huis. In eerste instantie zullen wij dan een overbruggingshypotheek moeten afsluiten. De overwaarde komt namelijk pas vrij nadat onze huidige woning overgedragen is bij de notaris.

Als wij het geld gewoon blijven reserveren op een spaarrekening, moeten wij er vermogensrendementsheffing over betalen. Dat is zonde van het geld, want wij gaan het toch investeren in een ander huis. Daarnaast kunnen wij nu maandelijks ook nog profiteren van lagere hypotheeklasten, voor zolang het duurt.

Dit jaar hebben wij al €12.500 afbetaald. Stel, het huis staat nu nog één jaar te koop. Als het ons lukt om nog eens €15.000 af te lossen, is de hypotheekschuld gezakt naar €121.000. Met de overwaarde kunnen wij gelijk weer de nieuwe hypotheek verlagen.

Doorgaan met aflossen heeft ook nadelen, maar omdat aflossen een goed gevoel geeft, gaan we er gewoon mee door!

Hypotheek naar nieuw laagterecord

De hypotheekrente is weer verder weggezakt. Ik begrijp niet dat er nog mensen zijn die een huis kunnen kopen, maar die er zelf voor kiezen om in een (niet sociale) huurwoning te blijven zitten.

Natuurlijk zijn er goede redenen te bedenken om toch de voorkeur te geven aan het huren. Maar iedereen die nog een keer een huis wil kopen, moet nu toeslaan. Door de lage hypotheekrente kun je nu tegen een scherp tarief de rente voor 10 of 20 jaren vastzetten. De verwachting is dat de huizenprijzen nu weer sterk gaan stijgen. Kortom, langer afwachten heeft geen zin.

Uit onderzoek van Welke Beheer blijkt dat je voor een NHG hypotheek voor 10 jaar vast nu op 2,37% rente zit. Bij de vorige laagterecord in mei van dit jaar bedroeg de rente 2,39%. Om even een vergelijking te maken, in 2010 betaalde je het dubbele voor deze rentevaste periode. Indien je er nu voor kiest om de hypotheekrente 20 jaren vast te zetten, betaal je voor een NHG hypotheek 2,99%.

Volgens de NVM gaan de huizenprijzen dit jaar met 4% stijgen. Ook voor de komende wordt een sterke stijging van de huizenprijzen verwacht.

Ook de sterke concurrentie op de hypothekenmarkt is goed voor de rentestanden. Er zijn weer buitenlandse banken actief op de Nederlandse hypotheekmarkt. Dat is een goede ontwikkeling. De Nederlandse banken moeten nu wel concurrerende tarieven hanteren.

Steeds meer Nederlanders lossen de hypotheek af

Met het oog op hun pensioen lossen steeds meer Nederlanders extra af op de hypotheek. Dit blijkt uit onderzoek van Wijzer in geldzaken. Ook staan wij steeds minder vaak rood in vergelijking met twee jaren geleden. Kortom, wij gaan slimmer met geld om!

In 2013 was 24% van de huiseigenaren bezig om extra af te lossen op de hypotheek. Dit jaar gaat het om 38% van de huiseigenaren.

Toen ik begon met extra aflossen in 2012, werd het mij vaak afgeraden om nog meer geld in het huis te steken. Er is zelfs iemand geweest die van mening was dat ik met kapitaalvernietiging bezig was. Tegenwoordig zijn ook de huiseigenaren die niet extra aflossen overtuigd van de voordelen van het aflossen op de hypotheek.

Indien ik nog de oude hypotheekschuld had, zou mijn huis voor ongeveer €15.000 onder water staan. Ook met een restschuld kun je op zoek gaan naar een ander huis, maar het rond krijgen van de financiering wordt wel een stuk lastiger.

Voorgang verkoop eigen woning
Afgelopen zaterdag hebben wij meegedaan aan de Open Huizen Dag van de NVM. Wij hebben niet de standaard appeltaart gebakken, maar hebben het huis wel netjes gemaakt voor de eventuele bezichtigingen. Wij hebben een kijker gehad, maar de potentiële koper heeft zelf nog een huis te verkopen.

Nederlandse hypotheekschuld stijgt weer

Voor het eerst in twee jaar is de Nederlandse hypotheekschuld weer gestegen. Dat wil zeggen dat er meer nieuwe schulden zijn afgesloten dan afbetaald. Het gaat beter met de economie en de huizenprijzen stijgen weer. Volgens economen zal er nu steeds minder afbetaald worden en juist weer meer geleend worden.

Veel huiseigenaren die de afgelopen jaren afbetaald hebben op de hypotheekschuld hebben dit gedaan omdat het noodzakelijk was. Door de sterke daling van de huizenprijzen zijn veel huizen onverkoopbaar geworden. Door af te lossen op de hypotheekschuld zijn de huizen nu weer beter verkoopbaar. Ook door stijgende huizenprijzen kan het probleem verholpen worden, maar de sterke dalingen maak je niet zomaar weer goed binnen een paar jaren.

Wat moet je doen als je huis nog onder water staat?

Ik krijg veel mailtjes met de vraag in hoeverre het verstandig is om extra af te lossen als de hypotheekschuld hoger is dan de verkoopwaarde van het huis. Met het beantwoorden van deze vraag ben ik voorzichtig. Ik kan ze namelijk niet zomaar een advies geven zonder dat ik meer weet over hun financiële positie. Het enige wat ik kan doen is zeggen hoe ik het gedaan heb.

In mijn positie was het verstandig om mijn hypotheekschuld deels af te lossen. Wat huiseigenaren met een huis onder water is ieder geval moeten doen is een vermogen opbouwen waarmee ze in ieder geval een deel van de schuld af kunnen betalen.

Als wij het huis nu niet te koop hadden, zou ik nu weer €1.500 afbetaald hebben. Dit bedrag ga ik nu op een speciale rekening zetten om mijn nieuwe hypotheek gelijk mee te verlagen. Eigenlijk is het te beschouwen als een extra aflossing. Ik heb nu weer een klein stapje richting een hypotheekvrij huis gezet. Helaas gaat dat mij waarschijnlijk niet meer lukken op mijn 50^e.

Een verrassende wending

Zoals jullie weten zijn wij zeer fanatiek bezig om onze hypotheek af te lossen. Ons doel is om op onze  50^e hypotheekvrij te zijn, maar dat zal niet gaan lukken. Wij hebben namelijk besloten om ons huis in de verkoop te zetten.

Ruim één week geleden hebben wij een belangrijke beslissing genomen. Wij zijn zeer tevreden met ons huis, maar wij gaan nog een keer verhuizen naar een huis waar wij oud gaan worden. Het is nog erg vroeg om daar nu al aan te denken. Wij zijn immers nog maar 43 jaar. Toch hebben wij besloten om voor een ander huis te gaan. Ik zal proberen om onze motivatie  uit te leggen.

In 2003 hebben wij onze huidige woning gekocht. Beide weten wij dat wij op termijn nog weer een ander huis gaan kopen. Wij hoeven geen groter huis, maar wel een grotere kamer, een werkkamer beneden en een ruimere tuin. Door de huizencrisis zijn wij anders gaan denken. In 2012 hebben wij besloten om de hypotheek volledig af te lossen, maar wij weten beide dat wij niet voor altijd in de huidige woning blijven wonen. Alles afwegende is het voor ons verstandig om niet nog langer te wachten. Dit is het juiste moment om een stap te maken.

Op 13 september hebben wij besloten om de stap te wagen. Wij zijn mensen van het snelle beslissen en er vervolgens volledig voor gaan. Direct na het besluit hebben wij Makelaarsland ingeschakeld, een fotosessie geregeld en het huis opgeruimd om mooie foto’s te kunnen krijgen. In de tussentijd ook al een paar huizen bekeken. Sinds vandaag staat ons huis te koop. Zie Funda!

De komende jaren verwacht ik sterk stijgende huizenprijzen. Ook de hypotheekrente zal gaan stijgen. Ik ben van mening dat dit het juiste moment is om een huis te kopen. Wij wachten uiteraard wel eerst de verkoop van de oude woning af voordat wij gaan kopen.

Doel om hypotheek af te lossen blijft!

Ook nadat wij een ander huis gekocht hebben blijven wij volledig gericht op het extra aflossen. Een logisch gevolg is dat wij wel weer met een hogere hypotheekschuld komen te zitten, maar dat zou toch een keer gaan gebeuren.

Zolang het huis in de verkoop staat gaan wij niet meer aflossen. Maandelijks gaan wij nu een bedrag reserveren om bij aankoop van een ander huis minder te hoeven lenen. Bij het kopen van een ander huis heb je meer aan geld op een bankrekening.

Wij hebben het huis onder de getaxeerde waarde in de markt gezet om het huis zo snel mogelijk te verkopen. Via mijn blog houd ik jullie op de hoogte van de ontwikkelingen. De insteek van mijn blogs worden anders, maar wel met dezelfde drive en passie.

Per jaar meer dan €10.000 aflossen is onrealistisch

Ik krijg af en toe mailtjes van lezers van mijn blog, waarin staat dat ik geen juiste weerspiegeling geef van de realiteit. De meeste gezinnen zijn namelijk niet in staat om jaarlijks €10.000 tot €20.000 extra af te lossen op de hypotheek. Dit realiseer ik mij ook wel, maar het enige wat ik doe is een soort “dagboek” bijhouden over mijn doel.

Je zult mij niet horen zeggen dat het voor iedereen mogelijk moet zijn om een paar duizend euro per jaar opzij te zetten om de hypotheekschuld te verlagen. Er zijn wel veel mensen die naar mijn mening denken dat ze het niet kunnen, maar die zeker wel de financiële middelen hebben om het te doen. Ze zullen dan wel anders met geld om moeten gaan.

Fanatiek extra aflossen moet je zien als een uit de hand gelopen hobby, of een verslaving. De ene denkt bij een financiële meevaller: “Dit geld kunnen we gebruiken voor een duurdere vliegvakantie”. Bij een meevaller bereken in gelijk wat mijn hypotheekschuld gaat worden als ik de besparing gelijk doorstort naar de hypotheekbank. Extra aflossen is een manier van denken.

Maar laten we niet vergeten dat het mij ook niet aan komt waaien. Zes dagen in de week staat mijn wekker ingesteld op 05:15 uur. Drie dagen in de week ga ik naar mijn werk als verzekeringsadviseur bij een werkgever. Eerst doe ik ’s ochtends nog mijn schrijfwerk. Op de vier dagen dat ik niet in loondienst werk, ben ik minimaal 5 uren per dag bezig met het uitwerken van teksten en blogs. Ik doe het met plezier, maar het kost veel tijd.

De boodschap is….Mensen die niet extra (kunnen) aflossen moeten niet oordelen over iemand die het wel kan.

Hypotheekrente 10 jaar vast zetten voor weinig

Een aantal jaren geleden hadden de Nederlandse banken behoorlijke winstmarges in de hypotheekrentes verwerkt. Dit konden ze doen omdat er toch nauwelijks concurrentie vanuit het buitenland was. Gelukkig is daar verandering in gekomen. Je kunt de hypotheekrente nu vastzetten tegen 2,2% (met NHG). Wat opvalt is dat de aantrekkelijkste rentes hoofdzakelijk worden aangeboden door buitenlandse banken. Het is nu wel zeer aantrekkelijk om een huis te kopen.

Als je kiest voor een NHG hypotheek met een rentevast periode van 10 jaar, ziet de top vijf van laagste rentes er als volgt uit:

·         Argenta: 2,2%

·         Lloyds Bank: 2,25%

·         MoneYou: 2,3%

·         Hypotrust: 2,3%

·         MUNT Hypotheken: 2,3%

Waar blijven de Nederlandse grootbanken? Die doen ook aardig mee nu, namelijk:

·         ING Bank: 2.35 %

·         ABN Amro: 2,35%

·         Rabobank: 2,4%

De Nederlandse grootbanken verliezen marktaandeel, dus ze moeten nu ook op de prijs gaan concurreren.

De goedkoopste buitenlandse banken zijn wel voorzichtiger dan de Nederlandse banken. Een hypotheek afsluiten met NHG is geen probleem, maar als je niet kunt kiezen voor NHG is het niet mogelijk  om boven de 85% of 95% van de marktwaarde van het huis te financieren.

Raar dat de Nederlandse banken buitenlandse concurrentie nodig hebben om ons een eerlijke hypotheekrente aan te bieden.

Pas op! Hypotheek niet blind oversluiten

Het oversluiten van je hypotheek is niet altijd verstandig. Ik sprak laatst huiseigenaren die onjuist geïnformeerd zijn door hun hypotheekadviseur. Ze zouden tientallen euro’s per maand besparen door de hypotheek over te sluiten naar een andere bank en een andere hypotheekvorm. Wat de adviseur “vergeten” was om te zeggen is dat de looptijd wel een paar jaren verlengd zou worden. De lagere lasten moeten nu drie jaar langer betaald worden.

De hypotheekadviseur geeft aan dat hij het wel duidelijk heeft aangegeven dat na het oversluiten de looptijd langer zou worden. Uitgaande van een drie jaar langere looptijd is er geen besparing op de maandlasten.

Dit soort situaties kun je als leek moeilijk voorkomen zonder hulp in te schakelen. Als je niet goed thuis bent in hypotheken weet je niet waar je op moet letten. Bij het oversluiten doe je er verstandig aan om bij meerdere hypotheekadviseurs langs te gaan voor een eerste gesprek. In dit gesprek wordt er al een globale berekening gemaakt en de diverse berekeningen kun je met elkaar vergelijken. Laat eventueel de tweede adviseur ook de calculatie van de eerste adviseur zien.

Door een second opinion aan te vragen heb je een kleinere kans op een verkeerde keuze. Het eerste gesprek word je nog niet in rekening gebracht, dus het gaat je geen geld kosten.

Zorg ook altijd dat je een offerte goed doorleest. Begrijp je iets niet? Stel er vragen over. Het oversluiten van een hypotheek gaat om grote bedragen. Het is dus niet vreemd dat je eerst alles wilt begrijpen voordat je een handtekening zet.

Een dipje in de aflossingen! Deze maand 500 euro

Ik lag op ramkoers om richting de €17.000 te gaan voor 2015, maar ik ben bang dat ik even gas terug moet nemen. Onderhoudskosten aan de woning zorgen ervoor dat ik deze maand niet verder kom dan €500.

Een van de thermopane ramen in mijn huis moet vervangen worden, ongeveer €350. Nieuwe dakbedekking voor onze dakkapel moet binnenkort ook gebeuren. De kosten hiervan zijn nog niet bekend, maar ik leg alvast een reservepotje aan. Daarnaast moeten er ook nog een aantal kleine klusjes uitgevoerd worden, en klusjes kosten veel geld.

De extra aflossing zal mij een maandelijkse besparing opleveren van €1,95 bruto per maand. Hier word ik niet erg blij van, maar het is wel lekker om weer €500 van mijn hypotheekschuld af te kunnen schrijven. Mijn hypotheekschuld staat nu op €138.000. Ik heb nu al een fictieve overwaarde in het huis opgebouwd van €190.000 - €138.000 = €52.000.

Toch brengt het geen schade toe aan mijn motivatie om verder te gaan. Eind vorig jaar was ik pessimistisch over de aflossingen over 2015. Ik wist namelijk dat er “hoge” onderhoudskosten aan te zaten komen. Wij hebben het een paar maanden uitgesteld, maar we willen het nu wel op gaan pakken. Toch is het ons gelukt om al €10.500 af te lossen.

Ik ga deze aflossing vieren zoals ik al mijn aflossingen vier, namelijk zo goedkoop mogelijk.