donderdag 27 februari 2014

Hypotheekschuld weer €2.500 kleiner



Zojuist weer een extra aflossing gestort van €2.500. Mijn hypotheekschuld ligt nu onder de grens van €170.000.

Mijn hypotheekschuld was €171.976,-. Minus de aflossing van vandaag is mijn hypotheekschuld gezakt naar €169.476. Toch weer een feestelijk moment. Traditie getrouw reken ik ook gelijk mijn maandelijkse besparing uit. Ik betaal op mijn aflossingsvrij deel van mijn hypotheek een rente van 5,42%. De bruto besparing komt hierdoor uit op €2.500 x 5,42% = €11,29. De maandelijkse besparing is weer relatief klein, maar over 1,5 jaren gerekend is mijn hypotheek verlaagd van €198.976 naar €169.476. Dus een totale aflossing van €29.500. Uitgedrukt in maandlasten bedraagt mijn besparing: €29.500 x 5,42% = €1.598,90 / 12 = €133,24.

Ik heb het vandaag nog overgemaakt om het bedrag vóór 1 maart bij Achmea te krijgen. Hierdoor wordt de verlaging van de te betalen hypotheekrente al doorgevoerd per 1 april. De hypotheekrente wordt namelijk achteraf in rekening gebracht.

Van mijn inkomsten als freelancer moet ik zelf een deel van mijn inkomsten reserveren voor de betaling van de belastingheffing. Over de eerste twee maanden heb ik hier nauwelijks geld voor gereserveerd. De komende maanden zal ik dit tekort weer moeten aanvullen. Hierdoor kan in de tempo van het aflossen van dit moment niet meer blijven vasthouden. De komende maanden eerst weer gaten vullen en vervolgens ga ik weer aflossen.

zondag 23 februari 2014

Steeds meer goedkope koophuizen



Volgens Calcasa is het aantal koophuizen voor minder dan €100.000 verdubbeld in de afgelopen vijf jaren. Dit komt mede door inflatie, maar vooral door de gedaalde huizenprijzen.

In 2008 telde Nederland 26.000 huizen met een waarde onder de €100.000. In 2013 is het aantal opgelopen tot 55.200. Huurders die nog gewacht hebben met het kopen van een huis kunnen nu hun slag slaan.

Lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek
Sinds vorig jaar zijn er nog slechts twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. In beide hypotheekvormen wordt maandelijks een aflossing verricht. De hypotheekschuld daalt gedurende de looptijd van de hypotheek langzaam naar nul. De annuïteitenhypotheek is de populairste van de twee. De lineaire hypotheek heeft namelijk als nadeel dat de hypotheeklasten hoog beginnen. Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk.

Wat kost een huis van €100.000 aan maandlasten?
Uitgaande van een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 4%, moet u voor de lineaire hypotheek betalen de eerste maand: €100.000 / 360 maanden = €277,78 aan maandelijkse aflossing. Aan hypotheekrente is er verschuldigd €100.000 x 4% = €4.000 / 12 = €333,33. In totaal is er over de eerste maand verschuldigd: €333,33 + €277,78 = €611,11. In de tweede maand daalt de last omdat er al een deel van de schuld is afbetaald. Lasten tweede maand:
€100.000 - €277,78 = €99.722,22 x 4% = €332,41 + 277,78 = €610,19

Voor een annuïteitenhypotheek is er per maand verschuldigd: €477(berekend aan de hand van een tool)

woensdag 19 februari 2014

Aflossen als alternatief voor het sparen



Aflossen op de hypotheek is populair. Op het internet verschijnen steeds meer artikelen over deze populaire manier om geld te investeren in de eigen woning. Voor Knab heb ik een artikel geschreven over aflossen op de hypotheek als alternatief voor sparen.

Een simpele voorbeeldberekening in het artikel maakt voor iedereen duidelijk wat extra aflossen in vergelijking met sparen oplevert:

Een rekenvoorbeeld
Stel, je hebt een hypotheek waarvan een deel aflossingsvrij is. Over dit deel betaal je 5,25% rente. Nu ga je € 5.000 van je spaargeld gebruiken om extra af te lossen. Dit bespaart je per maand: • Aflossing: € 5.000,00
• Hypotheekrente: 5,25 % x
• Besparing per jaar: € 262,50
• Besparing per maand: € 21,88

Had je dit bedrag gespaard tegen 1,80% spaarrente? Dan levert het je op:
• Inleg: € 5.000,00
• Spaarrente: 1,80% x
• Spaarbedrag per jaar: € 90,00
• Spaarbedrag per maand: € 7,50
Het werkelijke verschil is kleiner, want de betaalde hypotheekrente is aftrekbaar van het inkomen. Door af te lossen heb je dus minder fiscaal voordeel, dat is niet meegenomen in deze berekening.

Zoals ik al vaker genoemd heb in mijn blogs, moet er wel een spaarbuffer worden aangehouden. Een in het huis geïnvesteerd bedrag is niet weer eenvoudig terug te halen.

Natuurlijk moet er ook rekening mee gehouden worden dat de spaarrente een keer weer gaat stijgen. Bovenstaande vergelijking is maar een momentopname.

Bij een stijging van de spaarrente zal ook de hypotheekrente weer stijgen. Indien de hypotheekrente niet voor twintig jaar of langer vast staat, zal bovenstaande vergelijking ook op kunnen gaan voor de toekomst. Als de spaarrente stijgt naar 2,5% en de hypotheekrente naar 6% blijft het voordelig om extra af te lossen.

zaterdag 15 februari 2014

Extra aflossen op de hypotheek - Addertjes onder het gras die er niet zijn



Op de website van RTLnieuws heb ik een column gelezen van presentator Rick Nieman over addertjes onder het gras bij het extra aflossen. Er zitten inderdaad haken en ogen aan het extra aflossen, maar er kunnen ook addertjes gezocht worden die er niet zijn.

Ik zal beginnen met een citaat uit zijn column:
“Stel nu dat jij op je huidige hypotheek keurig voortijdig hebt afgelost. De hypotheek die je had - van €200.000 - heb je weten af te bouwen naar €100.000. Vervolgens verkoop je je huis, opnieuw voor €250.000. Maar omdat je maar 100.000 euro hypotheek 'over' had, is je winst nu €150.000. Bij aankoop van je nieuwe huis van €400.000 mag je dus de hypotheekrente maximaal aftrekken voor een bedrag van €400.000 - €150.000 = €250.000. Stel nou dat voor die nieuwe hypotheek de rente 6 procent bedraagt. (Het ging immers beter met de economie, dus de rente stijgt ook). In het geval dat je je eerdere hypotheek gedeeltelijk hebt afgelost, loop je jaarlijks de aftrek mis over 6 procent van €100.000 = €6.000. Als je níet had afgelost, had je die €6.000 wel mogen aftrekken.” ???????

Ik moet zeggen en onbegrijpelijk verhaal waar ook nog eens niets van klopt.

Waar hij op doelt is de bijleenregeling. Eenvoudig gezegd moet een gerealiseerde overwaarde van een huis opnieuw geïnvesteerd worden bij het opnieuw kopen van een huis. Extra aflossen verlaagd dus ook de aftrekbaarheid van de hypotheekrente van in de toekomst aan te kopen huizen. Door af te lossen verhoog je de overwaarde in het huis en naar mijn mening volkomen terecht moet overwaarde weer geïnvesteerd worden als je opnieuw een huis koopt. Er zitten haken en ogen aan de bijleenregeling, maar niet zoals Rick Nieman het stelt.

Mensen in mijn omgeving proberen mij er ook vaak van te overtuigen dat het verstandiger is om niet extra af te lossen op mijn hypotheek, maar de voordelen van het extra aflossen over treffen de nadelen voor mij.

zondag 9 februari 2014

Kiezen voor een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek?



Ik kreeg deze vraag binnen van een trouwe lezer van mijn blog. In een blog ga ik het antwoord formuleren.

Sinds 2013 zijn er nog twee hypotheekvormen mogelijk voor nieuw gesloten hypotheken, namelijk de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Alleen voor deze twee vormen geldt nog de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Het grote verschil met de vóór 2013 populaire hypotheekvormen is dat er maandelijks af wordt betaald op de hypotheekschuld. Hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten worden gerespecteerd en mogen ongewijzigd blijven lopen.

Wat is een lineaire hypotheek?
De maandelijkse betaling aan de bank bestaat voor een deel uit hypotheekrente en een deel uit aflossing. De hypotheek wordt afbetaald is gelijke delen. Bijvoorbeeld: de hypotheek bedraagt €180.000 met heeft een looptijd van dertig jaar. Maandelijks moet er afbetaald worden: €180.000 / 360 maanden = €500. Daarnaast wordt er maandelijks hypotheekrente berekend over de openstaande schuld. Deze hypotheekvorm heeft als nadeel dat de maandlasten zeer hoog zijn in het begin. Gedurende de looptijd zakken de lasten.

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Ook in deze hypotheekvorm bestaan de maandlasten uit aflossing en hypotheekrente. De hypotheekbank bepaalt een vast maandelijks bedrag. In de eerste jaren van de looptijd bestaat de maandlast voor een klein deel aan aflossing. In de loop der jaren stijgt de aflossing in de maandlast en wordt het rentedeel steeds kleiner, maar het bruto te betalen bedrag blijft gelijk. Netto stijgt het bedrag wel, want steeds een kleiner deel van de maandelijkse bedrag bestaat uit hypotheekrente.

Kiezen voor de lineaire hypotheek of de annuïteitenhypotheek?
De lineaire hypotheek is de goedkoopste van de twee, maar de annuïteitenhypotheek is de populairste hypotheekvorm. Dit is ook logisch want voor de meeste huiseigenaren is de lineaire hypotheek niet haalbaar wat betreft de maandlasten. Welke de beste keuze is afhankelijk van de persoonlijke situatie van de koper van een huis.

zaterdag 1 februari 2014

Aflossen met afgekochte ontslagvergoeding?



Van een vroegere werkgever heb ik een paar jaren geleden een ontslagvergoeding gekregen. Het bedrag heb ik niet uit laten keren, maar is rechtstreeks door de werkgever gestort op een geblokkeerde bankspaarrekening. In 2014 is het eenmalige mogelijk om het bedrag in één keer uit te laten keren met een belastingkorting van 20%. Ik heb eieren voor mijn geld gekozen en het bedrag uit laten keren.

Deze week heb ik een bedrag van €17.000 uitgekeerd gekregen. Over dit bedrag is de inkomstenbelasting al verrekend, maar afhankelijk van de hoogte van mijn inkomen in 2014 kan er nog een extra belastingbedrag verschuldigd zijn. Ik ga voor de zekerheid uit van een vrij besteedbaar bedrag van €16.000. Ik heb nu de mogelijkheid om in één keer mijn hypotheekschuld te verlagen naar €155.976, maar ik kies er toch voor om het bedrag eerst nog te reserveren.

Dit jaar heb ik namelijk nog een grote onzekerheid wat betreft mijn inkomen. Ik heb een arbeidsovereenkomst tot 1 juli. Ik weet natuurlijk niet zeker of de arbeidsovereenkomst verlengd gaat worden. Zodra ik zeker weet dat ik een verlenging krijg, los ik het volledige bedrag alsnog af. De komende maanden ga ik het bedrag op een spaarrekening zetten. De spaarrente bedraagt slechts 1,8%, maar dat is niet anders.

Ik spaar nu weer voor een aflossing in maart of in april. Mijn doel is om weer €2.000 af te lossen. Ik mag jaarlijks meer dan €30.000 aflossen, dus dat gaat geen probleem vormen.