Huis kopen, waar moet je op letten?

Je hebt de keuze gemaakt om een huis te kopen, gefeliciteerd! Een spannende tijd. Waarschijnlijk heb je Funda al talloze keren bekeken. Misschien heb je zelfs al de woning van jouw dromen gevonden. Maar dan? Wat moet je allemaal doen? Er zijn genoeg dingen die je moet regelen en weten bij het kopen van een woning. Wij helpen je en hebben daarom een aantal handige tips voor je op een rijtje gezet.

8 Tips rondom het kopen van een huis

1.   Zoek een aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar kan je wel helpen. Hij heeft een breed netwerk en weet ook welke huizen er binnenkort vrijkomen. Zodra je jouw wensen rondom een nieuwe woning kenbaar hebt gemaakt, gaat hij samen met jou op zoek naar een mooi huis. Hebben jullie er een gevonden, dan helpt de makelaar jou tevens bij het onderhandelen over de verkoopprijs van de woning.

2.  Voorlopig koopcontract

Zodra jullie het eens zijn geworden over de prijs van de woning, wordt er een voorlopig koopcontract opgesteld door de verkopende partij. Lees deze goed door en zorg ervoor dat alles klopt. Je moet het contract even doorworstelen, want het zijn niet de meest prettige documenten om te lezen. Maar er staan belangrijke zaken in, dus sla het zeker niet over. Zo lees je er bijvoorbeeld in hoe het zit met het verkrijgen van de financiering bij de bank en een eventuele bouwkundige keuring. Heb je een aankoopmakelaar, laat hem dan zeker met je meelezen en jou adviseren.

3.   Woning taxeren

Voordat de bank jou een lening geeft, wil de bank graag weten hoeveel de woning waard is. Hiervoor vragen zij een taxatierapport op. Dit werk wordt uitgevoerd door een taxateur. Op internet kun je verschillende taxateurs met elkaar vergelijken. De prijzen die zij vragen liggen behoorlijk ver uiteen. Je kunt ook navragen bij de aankoopmakelaar welke taxateur hij adviseert. Vraag ook hier eerst de kosten op. Een taxatierapport kost enkele honderden euro’s.

4.   Regelen van de hypotheek

Als jouw droomhuis hebt gevonden, dan heb je hoogstwaarschijnlijk een hypotheek nodig. Deze sluit je af bij een bank. Dit hoeft niet de bank te zijn waar je jouw geldzaken hebt geregeld. Een hypotheekadviseur kan je helpen bij het kiezen van een geschikte hypotheek. Zelf een hypotheek regelen kan tegenwoordig ook makkelijker, omdat er verschillende websites zijn die je hierbij kunnen helpen. Toch liever een hypotheekadviseur inschakelen? Check online wie jou het goedkoopste hypotheekadvies kan geven.

Naast een hypotheek heb je wellicht ook een bouwdepot nodig om bijvoorbeeld de badkamer en de keuken te vervangen. Ook als je een nieuwbouwwoning koopt heb je deze wellicht nodig. Vraag dit op bij de hypotheekadviseur wat hierin verstandig is. De hypotheekverstrekker zal je vervolgens vertellen of het bedrag wat je wilt lenen, is toegestaan en past bij jouw inkomen.

5.   Naar de notaris

Zodra de hypotheek rond is en alle andere zaken zijn afgehandeld moeten jullie - de koper en de verkoper - naar de notaris toe. De koper kiest veelal de notaris uit. Vergelijk deze ook online, want ook hier zijn behoorlijke prijsverschillen. Bij de notaris tekent zowel de koper als de verkoper enkele documenten, zoals het koopcontract. De notaris zal het contract met jou doornemen, waarna je jouw handtekening zet. Ga je samenwonen, dan kun je bij de notaris ook direct een samenlevingscontract afsluiten. Geef dit vooraf aan.

6.   Verzekeringen regelen

Bij een koophuis horen ook een aantal verzekeringen. Zo vraagt jouw hypotheekverstrekker je waarschijnlijk om een levensverzekering af te sluiten. Daarnaast is een aansprakelijkheidsverzekering iets wat veel mensen nemen, en een opstal- en inboedelverzekering voor de woning.

7.   Energie en overige contracten

Je wilt straks natuurlijk kunnen genieten van een lekkere warme woning. Sluit daarom tijdig een energiecontract. Via Totaalbesparen.com kun je energie vergelijken. Door hiervoor een vergelijking te maken kun je honderden euro’s per jaar besparen. Naast deze bespaartip is het ook verstandig om de woning goed te isoleren, zodat je minder stookkosten hebt. Ook dan kan maandelijks aardig wat geld schelen.

Daarnaast wil je natuurlijk ook TV kunnen kijken en kunnen internetten. Sluit dit ook aan op jouw nieuwe woning.

8.   Overzetten van adres

En dan is alles geregeld en ben je wellicht zelfs al verhuisd. Nu is het een kwestie van het huis inrichten en jouw nieuwe adres doorgeven aan instanties. Denk hierbij aan de Belastingdienst, verzekeringsmaatschappijen, de bank en sportverenigingen. Vergeet ook niet om tijdschriftabonnementen aan te passen en een eventuele krant.

Veel woonplezier!

Steeds minder woonkansen voor starters

De woningprijzen worden steeds hoger en de maximale financiering steeds lager. Dit maakt het moeilijker voor starters om een woning te vinden. Daarnaast moeten ze ook nog concurreren met beleggers, want die groep is geïnteresseerd in dezelfde prijsklasse woningen, maar dan om door te verhuren. Douwe van Zelm, directeur van hypotheekberekenen.nl, zegt dat de woningmarkt extreem oververhit is waardoor starters met buitenproportionele woningprijzen te maken krijgen. Hij voorspelt dat het de komende jaren zo zal blijven. Tegenwoordig worden niet alleen in de grote steden woningen boven de vraagprijs verkocht, daarbuiten gebeurt het zelfs. Dit maakt het wel heel moeilijk voor starters om aan bod te komen. 

Stijgende bouwkosten
Bouwkosten tonen momenteel een stijgende trend die volgens bouwkostenspecialist DBD pas eind 2019 of begin 2020 zal pieken. Dit resulteert in hogere prijzen voor nieuwbouwwoningen wat ook de nieuwbouwmarkt minder toegankelijk maakt voor starters. 

Lager maximaal leenbedrag
Bij het kopen van een woning komen er meer kosten bij kijken dan alleen de prijs van de woning zelf. Dit zij de zogenaamde kosten koper en ze bedragen tussen de 10.000 en 15.000 euro. Enkele jaren terug kon de maximale hypotheek voor een woning hoger zijn dan de prijs van de woning zelf, waardoor de kosten koper meegefinancierd konden worden. Dit was handig, want niet veel starters hebben zo een bedrag rond liggen. Sinds 2012 is echter het maximale leenbedrag elk jaar een beetje afgenomen waardoor het maximale leenbedrag nu gelijk staat aan de waarde van de woning. Nu moet de koper de bijkomende kosten dus volledig zelf financieren. Dit lijkt heel erg laag, maar het Internationaal Monetair Fonds (IMF) adviseerde Nederland in 2017 al om het maximale leenbedrag naar 90% terug te brengen.

Concurrentie van beleggers
Ondertussen is er een hele andere groep die ook geïnteresseerd is in dezelfde woningen als starters: de beleggers. Beiden zijn geïnteresseerd in woningen onder de 2 ton, maar het verschil is dat starters de woning voor zichzelf willen en beleggers de woning willen om te verhuren en wat aan te verdienen. Nog een verschil is dat beleggers meestal geen hypotheek nodig hebben, omdat ze zelf over voldoende financiële middelen beschikken. Hierdoor zijn verkopers soms geneigd om eerder aan beleggers te verkopen omdat ze dan zeker zijn dat ze het kunnen betalen en dus de verkoop doorgaat. Bij verkoop aan een starter moet de financiering nog worden geregeld (en dat is een risico want het lukt niet altijd). 
Bevolking groeit sneller dan het aantal woningen

De bevolking van Nederland is een stijgende trend aan het tonen en het CBS voorspelt dat het de komende jaren zo blijft. Aan de andere kant stabiliseert de nieuwbouw juist. Als het aantal mensen sneller groeit dan het aantal woningen zal dat vanzelfsprekend leiden tot hogere prijzen. Douwe van Zelm zegt dat de kansen voor starters de komende jaren hierdoor nog kleiner worden waardoor het nog lastiger wordt voor ze om een woning te kopen. 

Mogelijke oplossingen
Het is lastig om op korte termijn dit hele vraagstuk op te lossen. Maar Douwe van Zelm ziet wel een paar mogelijkheden om het probleem te verlichten: 

• De bevolking groeit momenteel sneller dan het aantal woningen. De oplossing hiervoor is meer bouwen. De bouw moet ook sneller en efficiënter gaan waardoor de bevolkingsgroei mogelijk kan worden ingehaald.
• Starters zijn momenteel kansloos tegenover beleggers. Hiervoor kan de regelgeving worden aangepast waardoor ze niet zoveel concurrentiedruk van beleggers ervaren.
• Het is momenteel interessanter om in of vlakbij grote steden te wonen omdat de voorzieningen vlakbij zijn. Als er zou worden geïnvesteerd in snel en betaalbaar openbaar vervoer maakt dit buitengebieden aantrekkelijker om in te wonen.
• Er is ook iets wat in handen van de woningzoekende zelf ligt: Sparen. Omdat de kosten koper niet meer meegefinancierd kunnen worden moet de koper deze zelf opdraaien. Als de starter genoeg spaart kan die deze kosten zelf vergoeden en mogelijk zelfs een deel van de woning uit eigen middelen betalen. Dit resulteert in een lagere hypotheek en dus lagere maandlasten.

Ben jij starter en loop je met de vraag, hoeveel hypotheek kan ik krijgen? Maak dan via deze website een handige berekening.

Wat moet ik met mijn aflossingsvrije hypotheek?

Sommige huiseigenaren met nog een aflossingsvrije hypotheek voelen zich niet lekker bij het idee dat er altijd een hypotheekschuld op het huis blijft. Maar een kleine hypotheek op het huis houden hoeft geen probleem te zijn.

Tot ruim vijf jaren geleden was een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek zeer gebruikelijk. Tegenwoordig wordt er toch vaak anders over gedacht. Na 30 jaren is de betaalde hypotheekrente niet meer aftrekbaar van het inkomen (in ieder geval wel tot 2031). Bij een sterke stijging van de hypotheekrente moeten de hypotheeklasten ook in de toekomst betaalbaar blijven. Dit soort vragen moet je wel bij nadenken, maar de aflossingsvrije hypotheek is nu niet ineens per definitie slecht.

Wanneer is een aflossingsvrije hypotheek geen probleem?

Stel, je houdt tot het verkopen van jouw huis een aflossingsvrije hypotheek van €50.000. Uitgaande van de huidige rentestand hoeft het geen probleem te zijn. Met een hypotheekrente van 2,5%, betaal je nu €104,17 in de maand. Over 20 jaren bedraagt de hypotheekrente bijvoorbeeld 7,5%. De maandlasten komen dan uit op €312,50. Het is geen probleem als je een goed pensioen hebt. Het wordt anders als je rond moet komen met een AOW-uitkering, eventueel aangevuld met een klein pensioentje. Liever ben je natuurlijk van de hypotheekschuld af, maar geld achter de hand houden is zeker ook een aanrader.

Zet de huidige lage hypotheekrente in ieder geval voor een lange periode vast. Door het kiezen van een rentevast periode van 20 of zelfs 30 jaren heb je een lange periode zekerheid. Het kost je nu wat meer, maar het geef je wel zekerheid van de langere termijn. Ga in ieder geval het gesprek aan met de hypotheekadviseur.

De hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd

Voor huiseigenaren met inkomen in de hoogste belastingschijf zakt het fiscaal voordeel jaarlijks met een half procentpunt. In 2017 konden ze de betaalde hypotheekrente nog aftrekken tegen een tarief van 50%. Per 2018 nog tegen 49,5%. Op deze manier zou het jaren duren tot het fiscaal voordeel onder de 42% zakt. Het nieuwe kabinet gaat de afbouw versnellen. Vanaf 2020 zakt het fiscaal voordeel met 3 procentpunten per jaar.

Jarenlang durfden politieke partijen het H-woord niet in de mond te nemen. Ze waren veel te bang om kiezers te verliezen. Huiseigenaren zijn er inmiddels aan gewend dat het fiscaal voordeel zakt. Dus is het eenvoudiger geworden om huiseigenaren sneller voordeel af te nemen. Het fiscaal voordeel zakt als volgt:

• In 2020 kan de betaalde hypotheekrente nog maximaal worden afgetrokken tegen 46%
• Per 2021: tegen 43%
• Per 2022: tegen 40%
• Per 2023: tegen 37%

Vanaf 2022 merken de meeste huiseigenaren de verlaging van het fiscaal voordeel. De meeste mensen kunnen de betaalde hypotheekrente nu namelijk aftrekken tegen 42%.

Door de lage rente blijft het effect beperkt

Huiseigenaren met een hypotheekrente van 2% of 3%, zullen er weinig van merken. Het wordt een ander verhaal voor huiseigenaren met nog een hypotheekrente van 5% of nog hoger. Voor huiseigenaren met inkomen in de hoogste belastingschijf zal het effect enorm zijn. Een daling vanaf de huidige 50% naar uiteindelijk 37% is uiteraard fors.

De aflossingsvrije hypotheek als blok aan het been

Volgens de ING kunnen ongeveer 200.000 50-plussers in de problemen komen door de aflossingsvrije hypotheek.  Zodra de einddatum van de hypotheek bereikt is, moet er een nieuwe hypotheek afgesloten worden. Maar is het inkomen wel toereikend om weer een hypotheek te krijgen?

Mensen met een aflossingsvrije hypotheek hebben hiervoor gekozen om de zeer lage hypotheeklasten. Het nadeel is dat de hypotheekschuld maximaal blijft. Na 30 jaren (of korter) wordt de einddatum van de hypotheek bereikt. Banken willen de hypotheek wel verlengen, maar je moet wel aantonen dat je voldoende inkomen hebt. Ook het pensioeninkomen wordt hierin meegenomen voor de oudere huiseigenaren.

Overwaarde zegt niet alles

Ten onrechte wordt vaak gedacht dat een aflossingsvrije hypotheek stilzwijgend door blijft lopen na het bereiken van de einddatum. Banken gaan voor het verlengen opnieuw toetsen. Ook een flinke overwaarde in het huis is niet de oplossing. Het inkomen moet toereikend zijn volgens de huidige acceptatienormen.

Heb jij een aflossingsvrije hypotheek en ben je 50+? Verdiep je nu alvast in de mogelijkheden om te verlengen. Neem eventueel contact op met de bank voor advies.

Is het provisieverbod een voordeel?

Sinds 2013 mogen adviseurs geen provisie van verzekeraars en banken meer ontvangen voor bijvoorbeeld een hypotheek of een levensverzekering. Door het afschaffen van de provisie moet concurrentie tussen adviseurs aangewakkerd worden. Dat is inderdaad het geval, maar het is de vraag of de consument baat heeft bij de afschaffing.

Tot 2013 werden er te hoge kosten in bepaalde financiële producten verwerkt. De adviseurs kregen dus eigenlijk te fors betaald. Hierdoor betaalden particulieren teveel voor hypotheken en bepaalde verzekeringen.

Hoe komt de adviseur nu aan z’n geld?

Bijvoorbeeld voor een hypotheek brengt de hypotheek separaat kosten bij de klant in rekening. De hoogte van de kosten lopen sterk uiteen. Ze variëren van €1.000 tot €3.000. Dit lijkt duur, maar de adviseur investeert er veel uren in. In het provisiestructuur van vóór 2013 waren de kosten hoger dan €3.000. Het grote verschil is, je moet het bedrag nu in één keer ophoesten.

Wat zijn de nadelen van het provisieverbod:

• Door de hoge kosten bij het afsluiten moeten huizenkopers langer sparen voordat ze een huis kunnen kopen;
• Beginnende adviseurs met weinig ervaring kunnen met lage tarieven klanten lokken. Het is maar de vraag of de kwaliteit van het advies goed is;
• Om te besparen gaan consumenten beknibbelen op bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering en de arbeidsongeschiktheidsverzekering. Dit zijn juist belangrijke bijkomende verzekeringen;
• De kosten die adviseurs rekenen hebben betrekking op de advies- en bemiddelingskosten. Bij onderhoud na verloop van jaren gaat de adviseur nog weer nieuwe kosten rekenen. Of ze werken zelfs met een abonnement.

Ik was direct al tegen het plan om de provisie af te schaffen. Ze hadden beter de kosten in de verzekeringen kunnen beperken.

Moet je iets met de aflossingsvrije hypotheek?

In het verleden zijn er te eenvoudig aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Je schuift het aflossing in deze hypotheekvormen door naar de toekomst, maar kun je deze lasten wel opbrengen?

Een aflossingsvrije hypotheek kom je alleen vanaf door extra af te lossen of door het verkopen van jouw huis. De hypotheeklasten kunnen een probleem vormen in de toekomst. Na pensionering daalt het inkomen van de meeste Nederlanders sterk. Massaal hebben wij een pensioentekort, dus het lagere inkomen blijft niet steken op 70% van het inkomen van vóór jouw pensioendatum. Bij een sterke stijging van de hypotheekrente kan de aflossingsvrije hypotheek een blok aan jouw been worden. Reken maar eens uit wat de maandlasten worden bij een hypotheekrente van 8%!

Hoeveel schuld blijft er over na pensionering?

Wacht niet tot de pensioendatum met het ondernemen van actie. Een pensioentekort of een te hoge lasten in de toekomst kun je alleen voorkomen door er vroegtijdig iets tegen te doen. Los jaarlijks bijvoorbeeld een deel van de hypotheek af. Of bouw juist extra vermogen op in de vorm van een lijfrente. De inleg hiervoor is onder voorwaarden aftrekbaar van het inkomen.

Ga in gesprek met jouw hypotheekadviseur. Een andere optie is namelijk het omzetten van de hypotheek naar een andere hypotheekvorm.

Maximaal een hypotheek tot 90 procent van de waarde?

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF)adviseerde Nederland in 2017 om de maximale hypotheekverstrekking te verlagen naar 90 procent van de waarde van een huis. De gedachte is goed, maar het zou dodelijk zijn voor starters op de huizenmarkt.

Tot een paar jaren geleden kon je de bijkomende kosten bij het kopen van een huis meefinancieren in de hypotheek. Vanaf dit jaar kun je geen kosten meer meefinancieren. Je kunt dus geen huis kopen zonder het investeren van spaargeld. Een verdere verlaging van de maximale hypotheek is niet verstandig. De verandering wordt binnen een paar jaren namelijk wel erg groot. Starters moeten zich wel voor kunnen bereiden op veranderingen.

Fiscaal gunstig sparen voor een huis

Je kunt niet in één keer de maximale hypotheekverstrekking verlagen naar 90 procent van de koopsom van een huis. Dit introduceren moet zeer geleidelijk. Nederlanders moeten zich er namelijk op in kunnen stellen en er moeten voorzieningen voor getroffen worden. Als het snel wordt geïntroduceerd kunnen alleen starters met behulp van de ouders een huis kopen. De ouders moeten ook nog eens genoeg geld bezitten om de kinderen te kunnen helpen. Er zou een spaarvorm moeten komen waarin belastingvrij vermogen opgebouwd kan worden.

Wat moet je aan spaargeld hebben?

Stel, je koopt een huis voor €225.000. De bijkomende kosten komen ongeveer op €10.000 uit. Als je nog maar 90 procent kunt financieren, moet je aan spaargeld hebben: €225.000 x 10 procent = €22.500 + €10.000 = €32.500. Een dergelijk bedrag heeft een gemiddelde starter niet liggen.