vrijdag 28 november 2014

Hypotheek aflossen ten laste van je pensioen



Volgens Staatssecretaris Jetta Klijnsma moet het in de toekomst mogelijk worden om je hypotheek af te lossen door alvast een voorschot te nemen op je pensioenrechten. Dus je gaat je pensioenpot leeg trekken om je hypotheek te kunnen verlagen. Wat een idioot plan!

Voor vrijwel alle Nederlanders dreigt een pensioentekort. Pensioenen worden bevroren en goede pensioenregelingen worden versoberd omdat de pensioenopbouw te kostbaar is geworden. Toch ziet Staatssecretaris Jetta Klijnsma mogelijkheden om pensioenen nog verder af te breken en het geld voor de eigen woning te gebruiken.

Een hypotheekvrij huis is je pensioen
Onterecht hoor ik mensen vaak zeggen dat ze geen pensioen op hoeven te bouwen. Een afbetaalde woning is namelijk hun pensioen. Deze denkwijze klopt niet. Je kunt namelijk pas van de overwaarde profiteren na verkoop van het huis. Na verkoop moet je wel weer zorgen voor vervangende woonruimte. Je komt dus terecht in een huurhuis met een veel te hoge huur. Het hebben van een pensioenvoorziening bepaalt de welvaart vanaf de pensioengerechtigde leeftijd.

Staatssecretaris Jetta Klijnsma zal de plannen in januari 2015 nader toelichten. Volgens haar zijn er twee mogelijkheden. Optie één is om een deel van de te betalen pensioenpremie te investeren in de eigen woning. Optie twee is om opgebouwde pensioenrechten af te kopen om hiermee de hypotheekschuld deels af te lossen. Volgens de Staatssecretaris zullen de gevolgen van deze twee opties beperkt blijven. Ze leiden tot een “beperkt lagere levenstandaard na pensionering”.

De plannen zullen doorgerekend zijn, maar iedereen kan toch op zijn vingers natellen dat de gevolgen groot zijn? Ik moet nog 25 jaar werken tot mijn pensionering, maar ik vraag mij af of tegen die tijd de AOW er nog is zoals wij deze nu kennen. Of moet ik zelfs doorwerken tot mijn 75e jaar? Mijn hypotheek aflossen met mijn pensioen ga ik zeker niet doen.

Kortom, een slecht plan!

donderdag 27 november 2014

Strengere hypotheeknormen vanaf 2015



Vanaf 1 januari 2015 gaan er strengere hypotheeknormen gelden voor het verstrekken van nieuwe hypotheken. In vergelijking met de huidige normen kun je vanaf volgend jaar een lagere hypotheekschuld krijgen op je inkomen.

Het gaat steeds beter met de huizenmarkt. Door de dalende hypotheekrente krijgen steeds meer starters en doorstomer de mogelijkheid om een (ander) huis te kopen. Door de daling van de koopkracht van dit jaar gaan banken nog meer de hand op de knip houden. De normen worden bijgesteld aan de hand van berekeningen van het Nibud. Naar aanleiding van deze berekeningen moeten de maximaal te verstrekken hypotheek sterk verlaagd worden.

Hoeveel wordt het verlaagd?
Met een bruto inkomen tot €28.000 kun je volgend jaar tot 6,5% minder lenen ten opzichte van 2014. Nederlanders met een hoger inkomen kunnen volgend jaar 0,5% tot 3% minder lenen in vergelijking met dit jaar.

Ondanks dat de maandlasten steeds verder dalen door dalende hypotheekrentes, gaat het dus lastiger worden om een huis te kopen. Eigenlijk vreemd dat op deze manier nog meer hindernissen worden opgeworpen om een huis te kopen. Naar mijn mening zijn de huidige normen al streng genoeg. Zeker als je het vergelijkt met de normen van vόόr 2008.

zondag 16 november 2014

Hypotheek aflossen bespaart ook bijtelling uit het eigenwoningforfait



De voordelen van het extra aflossen van je hypotheek hoef ik je niet meer uit te leggen. Toch is er ook nog een voordeel die vaak wordt onderschat, namelijk het wegvallen van de fiscale heffing vanuit het eigenwoningforfait.

Vroeger werd er vaak geadviseerd om de hypotheek niet volledig af te lossen. Een hypotheekvrij huis gaf je namelijk een bijtelling in verband met de fictieve heffing uit het eigenwoningforfait. Over de WOZ-waarde van de woning krijg je een fiscale heffing. De heffing bedraagt 0,7% van de WOZ-waarde van je woning. Per 2015 gaat deze heffing omhoog naar 0,75% van de WOZ-waarde. Voor huizen met een WOZ-waarde boven de €1.040.000 geldt een hogere heffing, voor huizen met een WOZ-waarde tot en met €75.000 geldt een lagere heffing.

Bij het volledig aflossen van de hypotheek kan er niets meer worden afgetrokken van de belasting. Wat resteert is een bijtelling in verband met het eigenwoningforfait. Dit werd gezien als onredelijk! Huiseigenaren die hun hypotheek afbetalen moeten juist beloond worden. In 2005 is de Wet Hillen ingesteld. Deze wet zorgt er voor dat je in ieder geval geen bijtelling krijgt in het geval je hypotheek volledig of bijna volledig is afbetaald.

Een afbetaald huis geeft mij een extra lastenverlichting van €580 per jaar
De WOZ-waarde van mijn huis bedraagt op dit moment €184.000. Volgend jaar bedraagt mijn bijtelling in verband met het eigenwoningforfait: €184.000 x 0,75% = €1.380. Dit komt neer op een belastingheffing van €1.380 x 42% = €579,60.

Het afbetalen van mijn schuld geeft mij dus nu al een besparing van €580. Zeer waarschijnlijk gaat de WOZ-waarde van mijn huis in de toekomst weer stijgen en de heffing zullen ze zeker niet weer naar beneden bijstellen.

Een mooi bijkomend voordeel!

woensdag 12 november 2014

Weer €2.000 afbetaald op de aflossingsvrije hypotheek



Mijn hypotheekschuld is weer met €2.000 verlaagd naar €157.000. Het aflossingsvrije deel bedraagt nu €63.376.

Met deze aflossing heb ik een besparing gerealiseerd van €2.000 x 5,42% = €108,40 / 12 = €9,03 bruto per maand. In totaal heb ik nu sinds september 2012 afbetaald: €41.976. Mijn maandelijkse besparing sinds ik ben begonnen met extra aflossen bedraagt: €41.976 x 5,42% = €2.275,10 / 12 = €189,59.

Hoogte van de hypotheekrente maakt het verschil
Een deel van mijn hypotheek bereikt per 1 juli 2015 de einddatum van de rentevaste periode. Het gaat om mijn beleggingshypotheek. De hypotheekrente bedraagt nu 4,31%. Centraal Beheer Achmea heeft helaas niet de scherpste hypotheekrentes. Op dit moment zou mijn hypotheekrente zakken naar 3,25% voor vijf jaar vast. Gerekend over het hypotheekbedrag van €66.534 en de huidige rentestanden, zou de besparing bedragen: 4,31% - 3,25% = 1,06% x €66.534 = €705,26 / 12 = €58,77.

Helaas duurt het verlengmoment nog meer dan een half jaar. Zodra de ECB haar rentetarieven gaat verhoging, verzoek ik de verzekeraar om de lopende rentevaste periode open te breken. Ik moet namelijk voorkomen dat ik niet mee kan profiteren van de huidige lage hypotheekrente.

Eerst verlagen naar 80% van de WOZ-waarde?
Mijn huis heeft een WOZ-waarde van €184.000. Centraal Beheer Achmea heeft vier verschillende percentages, namelijk: 60%, 80%, 100% en >100% van de WOZ-waarde. Op dit moment zit mijn hypotheek op 85,33% van de WOZ-waarde. Indien ik mijn hypotheek kan verlagen naar €147.199, geeft mij dat een extra besparing van 0,3%. Dan kom ik namelijk op het tarief tot 80% van de WOZ-waarde. In geld uitgedrukt hebben we het over een extra maandelijkse besparing van €16,63. Dit past ook goed in mijn plaatsje om zo snel mogelijk af te lossen, dus hier ga ik voor.

woensdag 5 november 2014

Wat doe je met een restschuld op je hypotheek?



Als je in het verleden een huis hebt gekocht en een hypotheek hebt afgesloten kan de situatie zich voordoen dat je met een restschuld te maken krijgt. Hier is sprake van als de marktwaarde van je woning lager is dan de hypotheek. Het is dat stukje van de hypotheek dat niet kan worden afgelost na verkoop van je woning.

Wanneer jij in de woning blijft wonen, kun je ervoor kiezen om extra af te gaan lossen zodat de restschuld op je hypotheek verminderd wordt. Wil je toch een ander huis gaan kopen? Dan zul je er rekening mee moeten houden dat de restschuld bepalend is voor welk huis je kunt gaan kopen.

Wat doe je met een restschuld als je niet gaat verhuizen?
Je hoeft je niet direct zorgen te maken als jij geen plannen hebt om te gaan verhuizen. Wel kun je overwegen de hypotheekschuld te verlagen door tussentijds af te lossen. Dit kan bijvoorbeeld eenmalig of maandelijks zijn. Je kunt daar nu al mee beginnen.

Stel je voor dat je na de maximale periode voor de hypotheekrenteaftrek nog te maken hebt met een restschuld, dan mag je de rente daarvoor niet meer aftrekken bij de belasting. Je netto maandlasten kunnen daardoor flink gaan stijgen.

Wat doe je met een restschuld als je wel gaat verhuizen?
De situatie kan zich voordoen dat je wel wenst te verhuizen. Dan is het raadzaam om een gesprek aan te gaan met een onafhankelijk financieel adviseur wat verstandig is om te doen. De restschuld van je huidige woning heeft namelijk invloed op de woning die je wilt gaan kopen. Bovendien speelt ook de verkoopprijs van je woning een belangrijke rol.

Een restschuld hoeft in principe geen probleem te zijn. Wel dien je er rekening mee houden dat je deze dient terug te betalen. Als je voldoende spaargeld hebt, kun je deze uit eigen middelen betalen. Soms kan de restschuld ook worden kwijtgescholden, dit is mogelijk als je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie.

Huren of kopen?
De hypotheekrente over de restschuld mag je maximaal 10 jaar aftrekken bij de belasting. Je kunt overwegen om te gaan huren, in plaats van weer een huis te gaan kopen. Je kunt natuurlijk ook een nieuwe woning kopen en met een adviseur afspraken maken over hoe de restschuld wordt terugbetaald. Uiteraard moet je dan wel over voldoende inkomen beschikken om aan je betalingsverplichtingen te kunnen voldoen.