dinsdag 13 november 2018

Zorgen maken over de aflossingsvrije hypotheek

Twee miljoen huiseigenaren hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Doordat deze hypotheekvormen geen fiscaal voordeel meer geven voor nieuw gesloten hypotheken sinds 2013, zal het aantal geleidelijk dalen. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat 12% van deze huiseigenaren zich zorgen maakt. Hoe moeten ze deze hypotheekschuld aflossen?

Een aflossingsvrije hypotheek geeft lage maandlasten, maar de keerzijde is een hypotheekschuld die maximaal blijft. De helft van deze huiseigenaren heeft al contact hierover gehad met de hypotheekadviseur. De andere helft stelt een dergelijk gesprek nog uit of verwacht geen resultaten van een dergelijk gesprek. Een andere reden om de hypotheek niet om te zetten zijn de hogere maandlasten van de andere hypotheekvormen.

Oversluiten voor het rentevoordeel

Huiseigenaren hoeven hun hypotheek niet over te sluiten om het feit dat ze niet afbetalen. In hypotheken zit namelijk de mogelijkheid ingebouwd om 10% tot 20% van de hoofdsom jaarlijks af te lossen. Toch is oversluiten in veel gevallen wel verstandig. Er is namelijk een groot rentevoordeel te behalen. Een omzetting naar een vorm waarin wordt afbetaald zorgt wel voor hogere maandlasten, maar geeft ook een daling van de hypotheekschuld.

donderdag 8 november 2018

Het gevaar van een beleggingshypotheek

Vele jaren geleden sloten de meeste huizenkopers nog een spaarhypotheek af. Om de maandlasten te drukken kozen steeds meer mensen er voor om een beleggingshypotheek te nemen. Door de kredietcrisis is men weer gaan beseffen dat het beleggen ook de nodige risico’s met zich mee brengt.

Tot 2013 werd de beleggingshypotheek in combinatie met de aflossingsvrije hypotheek massaal afgesloten. Vooral de aflossingsvrije hypotheek is goedkoop doordat er niet afgelost wordt in deze hypotheekvorm. Maandelijks betaal je uitsluitend hypotheekrente. De aflossing wordt niet alleen doorgeschoven naar de toekomst, maar er zal ook geen aflossing plaatsvinden. Deze hypotheekvorm werd vaak gesloten in combinatie met een beleggingshypotheek. De gedachte hierachter was dat het aflossingsvrij deel alsnog afbetaald kan worden met het “hoge rendement” van het beleggingsdeel. Helaas kunnen de koersen ook sterk dalen waardoor er een grote restschuld overblijft op de einddatum. Sinds 1 januari 2013 worden deze hypotheken niet meer afgesloten.

Wie loopt het beleggingsrisico?

Bij een beleggingspolis ligt het risico volledig bij de klant. Bij het afsluiten kan er een keuze worden gemaakt uit verschillende beleggingsmogelijkheden. Dit varieert van zeer risicovol (100% in aandelen) tot zeer defensief (100% in obligaties). Bij het afsluiten en gedurende de looptijd is het niet duidelijk in hoeverre er een restschuld overblijft na afloop van de beleggingshypotheek. Historisch gezien is het beleggen in aandelen nog steeds interessanter dan een vaste (lage) rentevergoeding, maar je kunt een flink deel van de waarde in korte termijn zien verdampen. Zeker in de laatste jaren vóór de aflossing van de schuld, kan het verstandig zijn om geen risico’s meer te lopen..

Kiezen voor een gegarandeerde aflossing

Veel beleggingshypotheken zijn al overgesloten. Achteraf gezien zijn veel huiseigenaren niet zo blij met de onzekere hypotheekvormen. Een gegarandeerde aflossing op de einddatum geven de meest mensen toch de voorkeur aan.

zaterdag 3 november 2018

Beleggingshypotheek omzetten - Kiezen voor zekerheid

Tot het jaar 2008 zijn er veel beleggingshypotheken afgesloten in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Er zijn mogelijkheden om deze hypotheken om te zetten, maar zekerheid kost geld.

Niet voor niets was de beleggingshypotheek in combinatie met de aflossingsvrije hypotheek in het verleden populair. Het is namelijk een hypotheekvorm met lage maandlasten in vergelijking met andere hypotheekvormen. Het beleggingsrisico ligt volledig bij de klant. In het geval het slecht gaat met de beleggingen, wordt het beleggingsdoel niet gehaald. Als er wel hoge rendementen worden gerealiseerd, is het een goede hypotheekvorm.

Kiezen voor zekerheid! Hypotheek omzetten

De jaren 2008 en 2009 zijn twee slechte jaren geweest voor huiseigenaren met een beleggingshypotheek. De meeste mensen met een dergelijke hypotheek zijn in ieder geval gedeeltelijk afhankelijk van beleggingen in aandelen. Als er negatieve rendementen worden gemaakt, kan de waarde hard onderuit gaat. Op lange termijn is het ook cruciaal voor het beleggingsdoel. Je kunt kiezen voor zekerheid door de hypotheek bijvoorbeeld om te zetten naar een bankspaarhypotheek. Zonder over nadere informatie te beschikken kun je al zeggen dat je maandlasten hierdoor gaan stijgen. Zekerheid kost namelijk geld.

Hypotheek omzetten kan noodzakelijk zijn

Als er op de einddatum van de hypotheek een hoge schuld overblijft, moet je stil staan bij de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Ten eerste in het de vraag of de hypotheekrente ook na je pensionering nog aftrekbaar blijft. Vanaf 2031 bestaat het gevaar dat je hypotheekrente niet meer van het inkomen kunt aftrekken. Vanaf 2001 is namelijk geregeld dat de hypotheekrente maximaal voor een periode van 30 jaren fiscaal aftrekbaar is. Een nog groter gevaar wordt gevormd door de hypotheeklasten na je pensioendatum. Waarschijnlijk val je sterk terug in inkomen zodra je stopt met werken. Blijf je ook dan in staat om de maandlasten op te brengen?

Is het verstandig om de beleggingshypotheek om te zetten naar een andere vorm?

In hoeverre het verstandig is zal van geval tot geval verschillen. Door niet meer afhankelijk te zijn van beleggingen, krijg je wel meer zekerheid. Voor de meeste huiseigenaren zal het ook rust geven als de afhankelijkheid van beleggingsresultaten er niet meer is. Daarnaast is het ook verstandig om nu meer te betalen, om op deze manier te voorkomen dat je torenhoge lasten hebt na je pensionering.

Houd rekening met de kosten van het omzetten

Een hypotheek omzetten klinkt eenvoudig, maar het tegendeel is waar. Indien je een andere hypotheekvorm kiest moet er vaak een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Dit brengt hoge kosten met zich mee, zoals notariskosten, nieuwe taxatie en advies- en bemiddelingskosten. Toch moet jij je niet laten afschrikken door deze kosten, want op lange termijn kan het toch verstandig zijn om te kiezen voor een andere hypotheekvorm.

Bespreek de mogelijkheden met je hypotheekadviseur

De voordelen en de nadelen tegen elkaar afwegen is niet eenvoudig. Hier moet je hulp bij hebben van een expert op het gebied van hypotheken. Een hypotheek raakt namelijk jouw gehele financiële huishouding. Je staat op het punt om financiële verplichtingen aan te passen waar je mogelijk nog tientallen jaren voor moet betalen. Je kunt nu beter een paar duizend euro besteden aan een advies en een eventuele omzetting, dan nog tientallen jaren vast te zitten in een hypotheek die niet bij je past.