10 redenen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen

De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek die niet afbetaald gaat worden op de einddatum van de hypotheek. De schulden blijven bestaan tot verkoop van het huis. In dit artikel tref je de tien beste redenen aan waarom jij jouw aflossingsvrije hypotheek tussentijds moet afbetalen.

In de meeste hypotheken die tot 2013 afgesloten zijn, zit wel een aflossingsvrij deel. Het voordeel van deze hypotheekvorm is dat de maandlasten laag zijn, maar de nadelen overtreffen de voordelen. Hieronder tref je 10 redenen aan om de aflossingsvrije hypotheek tussentijds af te betalen.

De hypotheekschuld moet toch een keer afbetaald worden

De aflossingsvrije hypotheek zal pas afbetaald worden bij de verkoop van het huis. Bij overlijden van de eigenaren van het huis zal de schuld terecht komen in de nalatenschap van de eigenaren.

Woonlasten bestaat voornamelijk uit hypotheekrente

Een hypotheek van €200.000 met een hypotheekrente van 4,5%, geeft maandelijks alleen aan rentelasten al een kostenpost van €750. Hier zit geen aflossing of vermogensopbouw in, maar is uitsluitende de vergoeding voor de bank. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, maar dat is ook slechts een pleister op de wonden.

Aflossen geeft een maandelijkse besparing

Een paar duizend euro aflossen geeft slechts een kleine besparing, maar wel een maandelijks terugkomende besparing voor de resterende looptijd van de hypotheek.

Door af te lossen ben je beter bestand tegen waardedalingen

Door de hypotheekschuld te verlagen, zul je financieel minder zwaar getroffen worden door de daling van de waarde van het huis. Hierdoor zul je minder snel in de positie terecht komen dat de waarde van jouw huis lager is dan de hypotheekschuld op het huis.

Minder afhankelijk worden van de ontwikkeling van de hypotheekrente

De hoogte van de hypotheekrente beïnvloedt de maandlasten sterk. Op het moment dat de hypotheekrente een paar procentpunten gaat stijgen, kunnen de hypotheeklasten honderden euro’s per jaar hoger uitvallen in de nieuwe rentevaste periode.

De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar

Vanaf 2001 is de hypotheekrente maximaal voor een periode van 30 jaar aftrekbaar. Voor de in 2001 bestaande hypotheken geldt dat de hypotheekrente aftrekbaar blijft t/m 2031. Voor na 2001 gesloten hypotheken geldt de beperking van 30 jaar. De aflossingsvrije hypotheek die ook na 30 jaar blijft lopen wordt dus fiscaal niet meer ondersteund.

De spaarrente is laag en de hypotheekrente hoog

Indien je slechts 1% rente krijgt op de spaarrekening en je moet 4% aan hypotheekrente betalen, lijkt het logisch om spaargeld te gebruiken om af te lossen. Hierbij moet je er wel bij nadenken dat het een tijdelijke situatie is. De verhoudingen kunnen veranderen de komende jaren.

Afbetaalde woning als extra oudedagsvoorziening

De pensioenen staan onder druk en wij moeten langer door werken. Door in ieder geval een afbetaalde eigen woning te hebben, zullen de maandlasten lager zijn. Daarnaast kan de waarde uit het huis gehaald worden door deze te verkopen.

Toekomst van de hypotheekrenteaftrek onzeker

In 2012 heeft de politiek voor het eerst sterke beperkingen van de hypotheekrenteaftrek bespreekbaar gemaakt. Per 2013 zijn de eerste ingrijpende beperkingen doorgevoerd. Nadat de discussie voor de eerste keer gevoerd is, wordt het voor de toekomst eenvoudiger om verdere beperkingen op te leggen. Door de hypotheekschuld zo laag mogelijk te houden zul je er minder financiële hinder van ondervinden.

Eventuele fiscale sancties tegen de aflossingsvrije hypotheek?

De aflossingsvrije hypotheek is een doorn in het oog van de politiek. Deze hypotheekvorm zorgt voor hoge kosten voor de Nederlandse schatkist. Het is ook een vorm van hypotheek die problemen kunnen opleveren voor huiseigenaren. Het is niet ondenkbaar dat er in de toekomst sancties worden opgelegd om de huiseigenaren te stimuleren om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Arbeidsperspectiefverklaring in plaats van werkgeversverklaring

De arbeidsmarkt is aan het flexibiliseren, maar voor uitzendkrachten is het nog steeds lastig om een hypotheek te krijgen. Dat is langzaam aan het veranderen. Een werknemer met een flexibel contract kan kredietwaardiger zijn dan een werknemer met een vast contract.

Banken hebben langzaam moeten wennen aan de veranderde arbeidsmarkt. Ze bleven namelijk vasthouden aan een vaste arbeidsovereenkomst voor de kredietwaardigheid. Bij een tijdelijk contract boden banken ook nog mogelijkheden, maar uit een verklaring van de werkgever moest wel blijken dat een vast contract de intentie was. Eindelijk gaat dat veranderen. Een arbeidsperspectiefverklaring biedt uitkomst.

Wat is een arbeidsperspectiefverklaring?

Deze verklaring geeft een indruk van hoe bestendig het inkomen van een aanvrager van een hypotheek is. Met andere woorden, wordt er een stabiel inkomen verwacht in de toekomst? Een werknemer in de detailhandel met een vast inkomen kon wel een hypotheek krijgen. Een afgestudeerde ICT-er die goed in de markt ligt heeft de banen voor het oprapen, maar kon in het oude systeem geen hypotheek krijgen. De arbeidsperspectiefverklaring gaat het stokje van de werkgeversverklaring overnemen.

Wat bepaalt de bestendigheid van het inkomen?

Hierbij speelt een grote rol in welke branche je werkt. Is het een krimpende branche of zijn de vooruitzichten juist goed? Ook je opleidingsniveau en je kennis en ervaring zijn belangrijke factoren.

Logisch dat banken meebewegen met de veranderingen op de arbeidsmarkt.

Meeverhuisbare hypotheek

Je hypotheek meeverhuizen naar een ander huis is door de huidige rentestand niet slim. Bij het kopen van een huis kun je nu namelijk beter kiezen voor de zeer lage hypotheekrentes van dit moment. Bij het kiezen van een hypotheek doe je er verstandig aan om een hypotheek te kiezen die je in de toekomst kunt meeverhuizen.

Bij het kopen van een huis let je goed op jouw voorkeuren en wensen. Hierbij let je ook goed op de toekomstwensen. Je kiest bijvoorbeeld voor een extra slaapkamer voor een eventuele gezinsuitbreiding. Of je kiest een huis met een slaapkamer en een badkamer op de begane grond. Toch kun je niet alle toekomstwensen inschatten. De kans dat je de komende jaren weer gaat verhuizen is niet uit te sluiten. Houd hier al rekening mee bij het afsluiten van een hypotheek.

Kies een meeverhuisbare hypotheek

De hypotheekrentes zijn nu historisch laag. De kans is groot dat de hypotheekrentes over bijvoorbeeld tien jaren weer aanzienlijk hoger zijn. Je kunt optimaal van de huidige rentestand profiteren door nu te gaan voor een lange rentevaste periode van bijvoorbeeld 20 jaar. Dit heeft als voordeel dat je lange tijd verzekerd bent van lage maandlasten. Door ook nog een hypotheek te selecteren die je bij het kopen van een ander huis mee kunt nemen, ben je helemaal goed bezig.

Door de huidige rentestand is de verhuisregeling zeer gunstig. Je wilt misschien altijd in het huis blijven wonen, maar niemand kan in de toekomst kijken.

Zorgen maken over de aflossingsvrije hypotheek

Twee miljoen huiseigenaren hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Doordat deze hypotheekvormen geen fiscaal voordeel meer geven voor nieuw gesloten hypotheken sinds 2013, zal het aantal geleidelijk dalen. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat 12% van deze huiseigenaren zich zorgen maakt. Hoe moeten ze deze hypotheekschuld aflossen?

Een aflossingsvrije hypotheek geeft lage maandlasten, maar de keerzijde is een hypotheekschuld die maximaal blijft. De helft van deze huiseigenaren heeft al contact hierover gehad met de hypotheekadviseur. De andere helft stelt een dergelijk gesprek nog uit of verwacht geen resultaten van een dergelijk gesprek. Een andere reden om de hypotheek niet om te zetten zijn de hogere maandlasten van de andere hypotheekvormen.

Oversluiten voor het rentevoordeel

Huiseigenaren hoeven hun hypotheek niet over te sluiten om het feit dat ze niet afbetalen. In hypotheken zit namelijk de mogelijkheid ingebouwd om 10% tot 20% van de hoofdsom jaarlijks af te lossen. Toch is oversluiten in veel gevallen wel verstandig. Er is namelijk een groot rentevoordeel te behalen. Een omzetting naar een vorm waarin wordt afbetaald zorgt wel voor hogere maandlasten, maar geeft ook een daling van de hypotheekschuld.

Het gevaar van een beleggingshypotheek

Vele jaren geleden sloten de meeste huizenkopers nog een spaarhypotheek af. Om de maandlasten te drukken kozen steeds meer mensen er voor om een beleggingshypotheek te nemen. Door de kredietcrisis is men weer gaan beseffen dat het beleggen ook de nodige risico’s met zich mee brengt.

Tot 2013 werd de beleggingshypotheek in combinatie met de aflossingsvrije hypotheek massaal afgesloten. Vooral de aflossingsvrije hypotheek is goedkoop doordat er niet afgelost wordt in deze hypotheekvorm. Maandelijks betaal je uitsluitend hypotheekrente. De aflossing wordt niet alleen doorgeschoven naar de toekomst, maar er zal ook geen aflossing plaatsvinden. Deze hypotheekvorm werd vaak gesloten in combinatie met een beleggingshypotheek. De gedachte hierachter was dat het aflossingsvrij deel alsnog afbetaald kan worden met het “hoge rendement” van het beleggingsdeel. Helaas kunnen de koersen ook sterk dalen waardoor er een grote restschuld overblijft op de einddatum. Sinds 1 januari 2013 worden deze hypotheken niet meer afgesloten.

Wie loopt het beleggingsrisico?

Bij een beleggingspolis ligt het risico volledig bij de klant. Bij het afsluiten kan er een keuze worden gemaakt uit verschillende beleggingsmogelijkheden. Dit varieert van zeer risicovol (100% in aandelen) tot zeer defensief (100% in obligaties). Bij het afsluiten en gedurende de looptijd is het niet duidelijk in hoeverre er een restschuld overblijft na afloop van de beleggingshypotheek. Historisch gezien is het beleggen in aandelen nog steeds interessanter dan een vaste (lage) rentevergoeding, maar je kunt een flink deel van de waarde in korte termijn zien verdampen. Zeker in de laatste jaren vóór de aflossing van de schuld, kan het verstandig zijn om geen risico’s meer te lopen..

Kiezen voor een gegarandeerde aflossing

Veel beleggingshypotheken zijn al overgesloten. Achteraf gezien zijn veel huiseigenaren niet zo blij met de onzekere hypotheekvormen. Een gegarandeerde aflossing op de einddatum geven de meest mensen toch de voorkeur aan.

Beleggingshypotheek omzetten - Kiezen voor zekerheid

Tot het jaar 2008 zijn er veel beleggingshypotheken afgesloten in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Er zijn mogelijkheden om deze hypotheken om te zetten, maar zekerheid kost geld.

Niet voor niets was de beleggingshypotheek in combinatie met de aflossingsvrije hypotheek in het verleden populair. Het is namelijk een hypotheekvorm met lage maandlasten in vergelijking met andere hypotheekvormen. Het beleggingsrisico ligt volledig bij de klant. In het geval het slecht gaat met de beleggingen, wordt het beleggingsdoel niet gehaald. Als er wel hoge rendementen worden gerealiseerd, is het een goede hypotheekvorm.

Kiezen voor zekerheid! Hypotheek omzetten

De jaren 2008 en 2009 zijn twee slechte jaren geweest voor huiseigenaren met een beleggingshypotheek. De meeste mensen met een dergelijke hypotheek zijn in ieder geval gedeeltelijk afhankelijk van beleggingen in aandelen. Als er negatieve rendementen worden gemaakt, kan de waarde hard onderuit gaat. Op lange termijn is het ook cruciaal voor het beleggingsdoel. Je kunt kiezen voor zekerheid door de hypotheek bijvoorbeeld om te zetten naar een bankspaarhypotheek. Zonder over nadere informatie te beschikken kun je al zeggen dat je maandlasten hierdoor gaan stijgen. Zekerheid kost namelijk geld.

Hypotheek omzetten kan noodzakelijk zijn

Als er op de einddatum van de hypotheek een hoge schuld overblijft, moet je stil staan bij de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Ten eerste in het de vraag of de hypotheekrente ook na je pensionering nog aftrekbaar blijft. Vanaf 2031 bestaat het gevaar dat je hypotheekrente niet meer van het inkomen kunt aftrekken. Vanaf 2001 is namelijk geregeld dat de hypotheekrente maximaal voor een periode van 30 jaren fiscaal aftrekbaar is. Een nog groter gevaar wordt gevormd door de hypotheeklasten na je pensioendatum. Waarschijnlijk val je sterk terug in inkomen zodra je stopt met werken. Blijf je ook dan in staat om de maandlasten op te brengen?

Is het verstandig om de beleggingshypotheek om te zetten naar een andere vorm?

In hoeverre het verstandig is zal van geval tot geval verschillen. Door niet meer afhankelijk te zijn van beleggingen, krijg je wel meer zekerheid. Voor de meeste huiseigenaren zal het ook rust geven als de afhankelijkheid van beleggingsresultaten er niet meer is. Daarnaast is het ook verstandig om nu meer te betalen, om op deze manier te voorkomen dat je torenhoge lasten hebt na je pensionering.

Houd rekening met de kosten van het omzetten

Een hypotheek omzetten klinkt eenvoudig, maar het tegendeel is waar. Indien je een andere hypotheekvorm kiest moet er vaak een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Dit brengt hoge kosten met zich mee, zoals notariskosten, nieuwe taxatie en advies- en bemiddelingskosten. Toch moet jij je niet laten afschrikken door deze kosten, want op lange termijn kan het toch verstandig zijn om te kiezen voor een andere hypotheekvorm.

Bespreek de mogelijkheden met je hypotheekadviseur

De voordelen en de nadelen tegen elkaar afwegen is niet eenvoudig. Hier moet je hulp bij hebben van een expert op het gebied van hypotheken. Een hypotheek raakt namelijk jouw gehele financiële huishouding. Je staat op het punt om financiële verplichtingen aan te passen waar je mogelijk nog tientallen jaren voor moet betalen. Je kunt nu beter een paar duizend euro besteden aan een advies en een eventuele omzetting, dan nog tientallen jaren vast te zitten in een hypotheek die niet bij je past.