vrijdag 28 juni 2013

Sparen om een huis te kunnen kopen



Volgens de media wordt er vandaag een rapport aangeboden aan minister Dijsselbloem door de Commissie Structuur Nederlandse Banken. De commissie pleit ervoor om in de toekomst slechts financieringen te verstrekken tot 80% van de koopsom van het huis.

Volgens de commissie moeten deze plannen niet op korte termijn uitgevoerd worden, maar er moet gewacht worden op een verbetering van de huizenmarkt. Het zou een flinke ingreep zijn in onze manier om een koophuis te financieren. Om huizenkopers tot 35 jaar tegemoet te komen, zou het mogelijk moeten zijn om een deel van de pensioenopbouw te gebruiken om een kapitaal op te bouwen om een huis te kunnen kopen (bouwsparen).

Bij het kopen van een huis van €200.000 moet u dus zelf €40.000 aan spaargeld beschikbaar hebben. Eigenlijk meer, want de bijkomende kosten bij het kopen van een huis zijn ook niet mee te financieren.

Een dergelijke maatregel zal de huizenmarkt blijvend beïnvloeden. Het wordt namelijk veel lastiger om een huis te kunnen kopen, dus is er minder vraag naar koophuizen. Een huis kopen wordt weer een voorrecht voor Nederlanders die wat meer te besteden hebben. De oplossing om een deel van de pensioenopbouw te gebruiken lijkt mij een slecht plan. Er wordt nu al gesproken over een sterk stijgend tekort aan pensioenopbouw. Als jonge werknemers tot 35 jaar ook al hun pensioen gaan besteden aan een huis, zal er in de toekomst een ander probleem ontstaan.

Adviescommissies komen en gaan en ook dit rapport zal weer in een lade van een hoge ambtenaar terecht komen. Er zullen nog wel meer commissies komen met andere adviezen.

donderdag 27 juni 2013

Wachten op een onzinnige goedkeuring om af te lossen



Op 30 mei heb ik mijn hypotheekbank, Achmea Bank, verzocht om een goedkeuring voor een extra aflossing. Het gaat slechts om €1.000! Deze extra aflossing valt zeer ruim binnen de normen, maar per 27 juni heb ik nog steeds geen goedkeuring.

Bij de Achmea Bank moet een extra aflossing worden aangevraagd. Indien iemand binnen de bank even één minuutje de tijd neemt om mijn verzoek te beoordelen, kunnen ze mij al een goedkeuring versturen. Volgens mijn berekening mag ik jaarlijks ongeveer €19.000 aflossen. Eén blik op mijn hypotheek moet toch voldoende zijn.

Ontmoedigingsbeleid tegen extra aflossen?
Je zou bijna zeggen dat zij proberen om mij te ontmoedigen om extra af te lossen, maar dat is waarschijnlijk niet het geval. Ik vermoed dat het veroorzaakt wordt door een standaard werkwijze die ze hanteren voor dit soort verzoeken. De hamerstukken zouden ze een eerste selectie op moeten maken, maar standaard procedures wordt niet van afgeweken. Aflossen in juni gaat in ieder geval niet meer lukken.

vrijdag 21 juni 2013

Vertrouwen in de huizenmarkt



Banken, makelaarsorganisaties en bouwondernemingen zijn gebaat bij een herstellende huizenmarkt. Ze proberen via de media het sentiment te verbeteren.

Wat moet u doen als onderzoekresultaten negatief uitvallen? Het onderzoek anders insteken. Naar mijn gevoel gebeurt dit de laatste maanden vaak bij banken en makelaarsorganisaties. De huizenprijzen blijven nog steeds dalen en banken doen nog steeds niet hun best om in het belang van hun klanten te denken. Toch voorspellen economen van de Rabobank een opleving van de huizenmarkt in 2014. ING heeft ook een slimme manier van aanpak. Zij geven aan dat het vertrouwen in de huizenmarkt weer aan het stijgen is. Met dit soort berichten kunnen ze het vertrouwen beïnvloeden. Bijna dagelijks verschijnen er voorspellingen over de huizenprijzen in de media, maar in werkelijkheid heeft niemand een idee.

Na de sterke daling van de huizenprijzen sinds 2008 zal de bodem een keer bereikt worden. Dit kan dit jaar of in 2014 gebeuren, maar de prijzen kunnen ook nog wel jaren blijven dalen. Deskundigen doen voorspellingen op basis van indicatoren, maar het zijn slechts voorspellingen. De makelaarsorganisaties roepen dat het een gunstig moment is om een huis te kopen. De huizenprijzen staan namelijk zeer laag in vergelijking met een paar jaar geleden. Logischer is om te wachten tot de prijzen werkelijk gaan stijgen, maar als wij dat allemaal gaan doen wordt er niets meer verkocht.

Met andere woorden er valt niets over te zeggen. Het feit is wel dat de huizenprijzen minder snel zakken in vergelijking met de achterliggende maanden en jaren. Helaas wil dat nog niet zeggen dat de prijzen zich aan het stabiliseren zijn.

vrijdag 14 juni 2013

Adviseur van de bank of een onafhankelijke adviseur?



Marktonderzoeker GfK heeft onderzoek verricht naar het marktaandeel van de onafhankelijke adviseur ten opzichte van de bankadviseur.

Tot de afschaffing van de provisieregeling per 1 januari 2013 was het marktaandeel van de onafhankelijke adviseur 60%. Dit percentage is nu gezakt naar 56%. Dit zou hoofdzakelijk veroorzaakt zijn door het grote verschil in advies- en bemiddelingskosten. De bankadviseur hoeft namelijk veel minder tijd te investeren in het vergelijken, want ze bieden een hypotheek aan van de betreffende bank. Het verschil zou liggen tussen €500 en €1.000.

Wat is wijsheid? Kiezen voor onafhankelijkheid of voor de bank?
De kosten zijn gemiddeld lager bij de bank, maar dat is nog geen reden om voor de bank te kiezen. In het geval de onafhankelijke adviseur u een hypotheek kan aanbieden met lagere maandlasten, kunt u de meerprijs aan advieskosten snel terugverdienen. Aan de andere kant moet de onafhankelijke hypotheekadviseur zelf wel goed inzichtelijk hebben wat de mogelijkheden zijn bij de diverse aanbieders. De keuze hebben uit meerdere aanbieders wil nog niet zeggen dat de juiste hypotheek voor u wordt uitgekozen.

Wat u het beste kunt doen is in eerste instantie een vrijblijvend gesprek aanvragen met verschillende adviseurs. In ieder geval één van uw bank en een onafhankelijke adviseur. Luister het aan en beslis na dit gesprek. Neem de hoogte van de advies- en bemiddelingskosten ook mee, maar beslis niet alleen op basis van de kosten voor het advies en de bemiddeling.

Een hypotheek komt een maandlast uit voort waar u mogelijk 30 jaar voor moet gaan betalen. Een autoverzekering vergelijken is iets anders dan een hypotheek vergelijken. De kwaliteit van de adviseur speelt een grote rol.

zaterdag 8 juni 2013

Aflossingsvrije hypotheek vooral bij 60-plussers



Volgens het CBS heeft ruim een derde van de 60-plussers geen hypotheek meer op hun huis. Indien ze nog wel een hypotheek hebben, zijn het naar verhouding vaak aflossingsvrije hypotheken.

Uit onderstaand grafiek is af te lezen dat er een opvallend verschil zit tussen de hypotheken van 60-plussers en van jongere huiseigenaren. Zij hebben veel aflossingsvrije hypotheken en een grote groep heeft geen hypotheek meer op het huis. Dit wordt voor een deel veroorzaakt doordat huiseigenaren die hun huis al decennia lang bezitten het voordeel hebben gehad dat ze solide hypotheekvormen hebben gekozen. Om van de overwaarde te profiteren hebben ze later weer een aflossingsvrije hypotheek op het huis gevestigd. Of ze hebben een ander huis gekocht waarbij ze konden profiteren van de overwaarde uit de vorige woning. Het resterende deel was te financieren met een aflossingsvrije hypotheek.



Moeten 60-plussers de aflossingsvrije hypotheek aflossen?
De aflossingsvrije hypotheek aflossen is een nobel streven, maar 60-plussers moeten niet blind gaan aflossen. De pensioenen vallen lager uit dan jaren geleden verwacht en er moet langer doorgewerkt worden. Gepensioneerden en huiseigenaren die een paar jaar voor de pensioengerechtigde leeftijd zitten, doen er vaak niet verstandig aan om extra af te lossen. Het geld kan beter achter de hand worden gehouden om het inkomen mee aan te vullen. Waarde is de woning is er namelijk moeilijk om te zetten in besteedbaar geld. Gaat u wel aflossen? Houd in ieder geval een grote buffer achter de hand.

dinsdag 4 juni 2013

Hypotheekrenteaftrek eenvoudig uitgelegd



Via de mail krijg ik veel vragen over de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Hieronder probeer ik de regeling kort en duidelijk toe te lichten.

De hypotheekrenteaftrek is ingesteld om het kopen van een eigen woning te stimuleren. Deze vorm van subsidie heeft ervoor gezorgd dat er op dit moment meer gezinnen in een koophuis wonen dan in een huurhuis. Sinds 1 januari 2013 is de regeling sterk versoberd voor nieuw te verstrekken hypotheken. Voor hypotheken afgesloten vóór 2013 gelden de nieuwe eisen niet.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Bij het kopen van een huis dat als uw hoofdverblijf gaat dienen, kunt u onder gunstige condities een hypotheek afsluiten. De hypotheekrenteaftrek is één van de weinige aftrekposten die nog verrekend kan worden met het inkomen. De huiseigenaar krijgt een klein bijtelling door het eigenwoningforfait, maar dat valt in het niets door de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Stel, u bezit een huis met een hypotheek van €250.000. Uw jaarlijks te betalen hypotheekrente bedraagt €11.000. Dit bedrag mag u aftrekken van het bruto inkomen. U kunt stellen dat u de belastingheffing over de top van uw inkomen terug wordt gegeven. Het fiscaal voordeel kan oplopen tot 52%.

Wat zijn de veranderingen sinds 1 januari 2013?
Tot 2013 was het mogelijk om de afbetaling van de hypotheekschuld door te schuiven naar de toekomst of helemaal achterwege te laten. In de huidige regeling moet er tussentijds op de hypotheekschuld afbetaald worden. De aflossing werd doorgeschoven naar de einddatum om gedurende de volledige looptijd van de hypotheek maximaal te kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Nu moet er maandelijks een aflossing verricht worden. De spaarhypotheek, beleggingshypotheek en natuurlijk de aflossingsvrije hypotheek mogen niet meer. U hebt nu de keuze tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. De annuïteitenhypotheek zal het meest worden afgesloten door de lagere lasten in de eerste periode van de looptijd.