maandag 19 mei 2014

Lage hypotheekrente niet altijd voordelig



RTL Nieuws waarschuwt op hun website voor de verborgen gevaren van een lage hypotheekrente. Als je een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek hebt, kan het je geld kosten bij een verlaging van de hypotheekrente. Banken zouden dit beter moeten communiceren richting hun klanten.

De (bank)spaarhypotheek is vooral aantrekkelijk in tijden met hoge hypotheekrentes. Je krijgt namelijk een vergoeding over de spaarpot ten hoogte van de hypotheekrente.

Stel, tien jaar geleden heb je de (bank)spaarhypotheek afgesloten met een hypotheekrente van 5,5%. De rentevaste periode is nu afgelopen en de bank stuurt je een nieuw rentevoorstel. Iedereen willen zo goedkoop mogelijk, dus kies je voor een zo laag mogelijke hypotheekrente. Wat blijkt bij de eerst volgende maand?.. Je betaalt veel minder (aftrekbare) hypotheekrente, maar de inleg voor de spaarpot is sterk gestegen. Onderaan de streep stijgen je maandlasten ten opzichte van de vorige rentevaste periode.

Het is de taak van de hypotheekadviseurs en de banken om je hier op te wijzen, maar wees zelf ook op de hoede.

17 opmerkingen:

  1. Dat heb ik dus gehad. De spaarpot waarvan de premie betaald werd is daardoor ineens leeg. Eigenlijk zou dit voldoende moeten zijn. Nu moeten wij 127 euro per maand ineens gaan betalen. Volgend jaar december heb ik 15 jaar erop zitten en dan zet ik de spaarhypotheek om naar annuïteiten. Maar dat betekent nu toch 20 maanden 127 euro per maand.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Mooi en duidelijk artikel Juul. Ik heb overigens gisteren nog een berekening gezien welke gebaseerd was op dit onderwerp. De rente stond de voorbije jaren, net als in jouw voorbeeld, vast tegen een rente van 5,5 %. De maandelijkse premie was bijna € 219 per maand.

    Het nieuwe voorstel qua rente kwam uit op 3,5 % rente en de premie daarbij werd € 391 per maand. Dat lijkt nogal grof, maar de netto maandlasten kwamen in dit specifieke geval een paar euro per maand lager uit dan voorheen. Mijn conclusie daarop was, dat het dus blijkbaar mee valt met de hogere lasten als gevolg van rentedaling bij een (bank)spaarhypotheek.

    Wat mij overigens in z'n algemeenheid op valt, is dat consumenten en adviseurs er vaak voor kiezen om zo'n (bank)spaarhypotheek door te laten lopen. Afkopen en aflossen kan wat mij betreft in heel veel gevallen een stuk aantrekkelijker zijn.

    Succes met je blog en tot een volgende keer.

    Met groet,

    Erwin
    www.erwinvolleberg.nl

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. De verhoging van de inleg in de verzekering of op de rekening is natuurlijk afhankelijk van meerdere factoren. Als er nog maar een paar duizend euro in zit en de hypotheek loopt nog 20 jaar, zal er sterk verhoogd moeten worden bij een verlaging van het rendement.

      Verwijderen
  3. Binnen nu en 2 jaar moeten wij onze hypotheek opnieuw vastleggen. We hebben nu een spaarhypotheek met een klein deel beleggen. Weet jij uit welke hypotheekvormen we dan kunnen (en mogen) kiezen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Beste Ri,
      Per 1 januari 2013 is er van alles veranderd. Bestaande hypotheken blijven echter onaangetast: Die blijven fiscaal gezien zoals het was. En dat is goed nieuws voor jou.
      In antwoord op jouw vraag "Weet jij uit welke hypotheekvormen we dan kunnen (en mogen) kiezen?":
      Je kan en mag van alles kiezen. Maar ik denk dat je bedoelt: wat is het beste voor ons om te doen?
      M.b.t. je spaarhypotheek is het waarschijnlijk het meest interessant deze gewoon zo te laten als deze is. De berichten waar de blogster Juul over schrijft zijn zeer uitzonderlijke gevallen. De media heeft deze berichten op een dusdanige manier naar buiten gebracht dat mensen het willen lezen en op zichzelf betrekken: spannend en bangmakerij. Anders leest niemand het bericht ;-).
      In het algemeen is het zo met een spaarhypotheek: daalt je rente, dan daalt je totale netto maandlast. Ondanks het feit dat je premie stijgt.
      Wat wel bijna altijd opgaat is dat het oversluiten van een spaarhypotheek de bijkomende kosten bijna nooit goedmaakt. Makkelijker gezegd: een spaarhypotheek oversluiten is vrijwel nooit interessant.
      Ri, gewoon lekker de komende 2 jaar je rentevoorstel afwachten en daarmee naar je bank en/of onafhankelijke hypotheekadviseur stappen voor een "APK" op je oorspronkelijke hypotheekadvies. Dan kan je meteen bespreken wat je wil doen met het beleggingsdeel.
      Of, als je echt heel benieuwd bent of oversluiten op dit moment voor jou interessant is, ook gewoon contact opnemen met je hypotheekadviseur.
      Succes!
      Patrick Muns
      Erkend hypotheekadviseur
      Het HypotheekAdviesHuis

      Verwijderen
  4. Wij hebben een bankspaarhypotheek en een stuk aflossingsvrij. Dat aflossingsvrije stuk willen wij eerst aflossen. We hebben de inleg op de bankspaarhypotheek al eerder omlaag kunnen brengen en vallen nu nog net binnen de bandbreedteWat kunnen we doen om daarna (over ongeveer 5 jaar) de maandelijkse kosten omlaag te brengen voor de spaarhypotheek? Ik ga er even voor het gemak vanuit dat wij dan jaarlijks nog steeds tussen de 5 en 10 duizend euro in kunnen leggen. De rentevastperiode verloopt over vijf

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Beste Fleur,
      Hele goede keuze om hoge stortingen te doen op je bankspaarrekening om je inleg naar beneden te krijgen. Zo te horen heb je een duidelijke eigen financiele strategie!
      In antwoord op je vraag wat je nu nog kunt doen binnen je bankspaarhypotheek om de maandlast naar beneden te krijgen: erg weinig. Sterker nog, pas op dat je niet buiten je bandbreedte treedt door nog meer te storten op je bankspaarrekening!!! En aangezien je je bandbreedte al hebt benut is aflossen op je bankspaarhypotheek ook zeer af te raden.
      Wat je wel zou kunnen doen is met extra stortingen binnen je bandbreedte de looptijd verkorten. Daarbij mag de totale looptijd (afhankelijk van de vrijstelling die je wil gebruiken) niet korter dan 20 jaar zijn en je doelkapitaal moet onveranderd blijven. Dit levert echter niet direct lagere maandlast op en je verliest na aflossen van je hypotheek wel je fiscale voordeel. Maar daar staat tegenover: geen hypotheek ;-). Laat je goed adviseren!!!
      Je totale maandlasten op je hypotheek kan je o.a. nog naar beneden brengen door:
      - Lagere rente op je aflossingsvrije deel;
      - Wellicht met een lagere rente op je bankspaardeel, waarbij je het gestelde in de blog van Juul in de gaten moet houden. E.e.a. zou je met een hypotheekadvies achter kunnen komen;
      - (Laten) uitzoeken of je overlijdensrisicoverzekering lager kan;
      - Aflossen op je aflossingsvrije deel (zou niet mijn eerste keuze zijn, spaargeld als buffer is ook fijn om te hebben, toch?).
      Op andere gebieden zoals energie en verzekeringen valt overigens ook vaak heel wat winst te halen vwb het verlagen van je totale maandlasten.
      Het inwinnen van hypotheekadvies kan je uitsluitsel geven.
      Grt,
      Patrick Muns
      Erkend Hypotheekadviseur
      Het HypotheekAdviesHuis

      Verwijderen
    2. Kan ik ook aflossen op het doelbedrag? Dus de 100000 euro waar we nu naartoe sparen, kan dat ook 90000 euro worden? Dan krijgen we ook lagere maandlasten lijkt me. In ieder geval heel erg bedankt voor de uitleg en het meedenken!

      Verwijderen
  5. Gut gut...dus u wilt om van het voorbeeld van 5,5% uit te gaan graag meer dan 5,5% rente betalen? Waar slaat dat nu op? Het gaat toch om het netto resultaat? Als je echter geen hogere rente kan schokken elke maand dan leef je boven je stand, heel simpel pas daarom je uitgavenpatroon tijdig aan. Verder de opmerking om naar annuiteit te gaan: wat dacht iemand daarmee te bereiken? Minder maandelijkse lasten? Nee toch? Spaarhypotheek is een zgn verbeterde vorm van annuiteit. De tip! Los je schuld van je spaarhypotheek verder af dan kan de premie bij een renteherzienning alleen maar meevallen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik weet niet of u ook doelt op mijn situatiebeschrijving maar mijn idee was juist om voor een zo laag mogelijke rente te gaan zodat de rente zo laag mogelijk is en de inleg hoog. Waardoor wij onze maandlasten kunnen laten dalen aangezien ik verwacht dat we dan juist vaker en meer extra kunnen inleggen voordat de bandbreedte bereikt is. Ik weet niet of dit klopt??? Bij een hoge rente kun je dacht ik juist heel weinig zelf inleggen en dus zelf weinig aan je maandlasten verlagen. Maar misschien heb ik dat helemaal fout hoor?? Hier kan ik praktisch niks over vinden op Internet.

      Verwijderen
    2. "Ik weet niet of dit klopt??? " "Maar misschien heb ik dat helemaal fout hoor??" vraag je adviseur eens? Ook vanwege de belastingregels. Ik weet in ieder geval voor ons geval dat we niet inleggen, de verzekering ook niet in box 1 loopt en we dus helemaal zelf verantwoordelijk zijn voor het spaardeel en dus ook ongehinderd kunnen aflossen namelijk ongehinderd van een boeteclausule omdat onze rente lager is dan de actuele marktrente en omdat we van de Belastingdienst niets te vrezen hebben omdat we geen rekening hoeven te houden met een navordering bij aflossingen of volledige aflossing. Knikker je eventueel verplichte gekoppelde ORV eruit als dat kan en sluit een losse ORV af en je bent alweer een stuk minder afhankelijk en goedkoper uit de komende jaren. Hoe onafhankelijker van de bank hoe beter lijkt mij.

      Verwijderen
  6. days of our lives26 mei 2014 om 14:38

    Ik herken het verhaal niet. Ik ben onlangs fors (bijna 2 procent) naar beneden gegaan met de rente. De inleg op de spaarrekening is meer dan verdubbeld, maar netto hou ik 60 euro per maand meer over (HRA aangepast en meegerekend).

    De bank heeft me hier ook op gewezen, door bij de renteherzieningen het nieuwe inlegbedrag per rentepercentage te vermelden.

    Kun jij een voorbeeld geven waaruit blijkt dat je méér moet betalen bij lagere rente (specifieker, met cijfers)? Ik vind het door jou aangehaalde voorbeeld onduidelijk en betwijfel ernstig of de inhoud van deze column klopt. Overtuig me maar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is niet zo moeilijk.

      Stel je hebt 100.000 spaarhypotheek tegen 5% rente. Dan betaal je bruto 417 euro rente per maand.
      Ik doe even een aanname dat alles in de hoogste schijf zit dan betaal je 200 euro netto per maand

      Nu wordt de rente 2.5%
      Bruto betaal je dan 208 euro per maand en netto 100 euro

      De andere kant is de spaar kant.
      Je betaalt bij 5% rente 120 euro spaarpremie per maand
      als na 10 jaar de rente daalt naar 2.5% dan ontvang je ook minder spaarrente over het kapitaal en betaal je 222 spaarpremie, ander kom je niet aan de 100.000 na 30 jaar.

      dus....netto bij 5% is 200+120 = 320 euro netto
      bij 2.5% is het 100+222 = 322 euro netto

      Het is allemaal een beetje dubieus natuurlijk...renteverschil moet minimal 2% zijn wil het nadeel geven. Maar er is een voorbeeld te bedenken waarbij het zo is......


      Verwijderen
    2. days of our lives9 juni 2014 om 10:43

      Dank voor je toelichting. Ik heb zelf ook nog wat zitten rekenen en ik zie dat het uitsluitend voor de hoogste schijf op kan gaan, mits het renteverschil meer dan 2% is. Zelf zit ik maximaal in de derde schijf, ik denk dat dit voor heel weinig mensen opgaat. Je kan ook altijd kiezen voor een langere (hogere) rentevastperiode waardoor dit verhaal niet opgaat.

      De verschillen zijn, zoals je zegt, marginaal, en als je in de hoogste schijf HRA kunt aftrekken, lijkt me dit niet echt leiden tot problematische scenario's, waarbij mensen in de problemen komen met de maandelijkse betaling van hun hypotheek. De vaste lasten (elektra/water/gas/belastingen e.d.) stijgen jaarlijks forser en raakt iedereen.

      Verwijderen
  7. Ja zo zie ik het ook days of our lives, de spaarhypotheek variant werkt rente-dempend dus als de rente omhoog (!) gaat bij een herziening naar laten we zeggen naar 10% dan knal je niet zomaar omhoog met je maandlasten maar wordt door de rente op je spaardeel die omhoog gaat tegelijk de renteverhoging op je schuld ietwat gecompenseerd en je premie inleg elke maand gaat omlaag - rente dempend dus want je krijgt niet de volle laag van je rente verhoging over je schuld voor je kiezen. Verbeterde annuïteit mits de HRA blijft bestaan wat zeer de vraag is. Anderzijds hoe lager de schuld hoe beter want een hoge hypotheek is zo 2005....

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Beste Juul,
    Bedankt voor je blog. Het is jammer dat RTL niet uitlegt dat in zeer uitzonderlijke gevallen de maandlast stijgt bij een daling van de hypotheekrente. En dat bij het overgrote deel van de (bank)spaarhypotheken de totale netto maandlast gewoon daalt bij een lagere rente. Een hypotheekadvies "APK" is sowieso aan te raden bij het aflopen van een rentevaste periode.
    Keep up the blogs!
    Mvrgr,
    P. Muns
    Het HypotheekAdviesHuis

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Een hypotheek is en blijft altijd een adviesproduct. De meeste huiseigenaren zullen er inderdaad baat bij hebben. Een goed en degelijk advies is doorslaggevend.

      Verwijderen