zaterdag 28 februari 2015

Vreemde praktijken van Centraal Beheer Achmea



Helaas loopt mijn hypotheek bij deze dure club. Oversluiten is voor mij geen optie, dus moet ik het met ze doen. Ruim één maand geleden heb ik Centraal Beheer verzocht om de risico-opslag in mijn hypotheek te verlagen. In mijn hypotheek wordt er vanuit gegaan dat mijn hypotheek hoger is dan 100% van de marktwaarde van mijn huis. Door mijn aflossingen sinds september 2012 klopt dat niet meer.

Eind vorig jaar heb ik de situatie telefonisch met ze besproken. Mij werd toen gezegd dat zij de risicocategorie van mijn hypotheek kunnen aanpassen aan de hand van de WOZ waarde van het huis. Eind januari heb ik ze de WOZ beschikking gestuurd. Nu (ruim één maand later) sturen ze mij een afwijzing waarin ze in drie zinnen toelichten wat de reden van afwijzen is. Omdat de WOZ waarde niet altijd de marktwaarde is, gaan ze bij een waardebepaling aan de hand van de WOZ uit van 80%. Mijn schuld moet dus lager zijn dan 80% van de WOZ waarde. Mijn WOZ waarde is €170.000 x 80% = €136.000. Mijn hypotheekschuld is hoger, dus geen aanpassing van de risicocategorie.

Het was netjes geweest als ze mij hadden gewezen op de optie om mijn huis te laten taxeren om de marktwaarde vast te stellen. Ik vermoed een marktwaarde van €185.000. Indien het huis echt getaxeerd gaat worden op dit bedrag, kom ik uit op een risicocategorie tot 80%. Een nadeel is wel dat deze waardebepaling geld gaat kosten.

Centraal Beheer heeft een vreemde manier om de risico-opslag te bepalen, maar voor zover ik kan nagaan brengen zij mij 0,5% extra in rekening omdat mijn hypotheek meer bedraagt dan 100% van de marktwaarde. Indien dit werkelijkheid is, kan een aanpassing van de risicocategorie mij een aanzienlijke besparing opleveren.

Komende week ga ik een taxateur inschakelen. Na ontvangst van de marktwaarde zal ik de bank zo snel mogelijk verzoeken om de risicocategorie aan te passen. Vervolgens weer ruim één maand wachten op reactie.

12 opmerkingen:

  1. In ieder geval heb je insider information ofwel toegang en ben je niet afhankelijk van een onwelwillend front office. Het is balen als je dan nog niet bereikt wat je wilt. Dus stapje voor stapje en geduld oefenen. We weten precies hoe dat voelt om zo aan de leiband van de (bank) verzekeringsmaatschappij te hangen.....succes!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ter aanvulling: wees maar beducht bij deflatie perikelen, dan hang je er zwaar in. De grote knal in 2016?

      Verwijderen
  2. Waardeloos, hier zitten wij bij de Rabo bank, maar ook zij doen moeilijk, wij betalen geloof ik wel 0,7 procent opslag.
    eerst zeggen ze een taxatierapport, later dat de woz ook goed is, maar dat het niet veel zin heeft omdat ook de spaarhypotheken dan omlaag gaan en de bijbehorende premies omhoog.. weet niet zo goed wat nu te doen, met echte berekeningen komen ze niet, dus we lossen maar af op het aflossingsvrije gedeelte van 5,5 procent rente. wij hebben nog geen taxatierapport laten maken ivm kosten en woz is nu te laag dan we zitten rond de 90%.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Op spaarhypotheken zou ik zeker niet aflossen. Kan je storten op de spaarrekening of de verzekering die er aan hangt?

      Voorlopig aflossen op het allossingsvrije deel lijkt mij heel verstandig. Zelf heb ik ook een spaarhypotheek bij de rabo maar die zal ik uit moeten laten lopen. Daar heb ik in het verleden al op afgelost. Nu heb ik nog 5,1% rente. Er is ooit wel berekend wat er zou gebeuren als ik nog 12 000 zou aflossen, (dat had ik toen zo op de plank liggen) maar uiteindelijk over de gehele looptijd kostte mij dat alleen maar geld. Het was goedkoper om die 12k aan iets anders te besteden.

      Gr

      Theo

      Verwijderen
    2. Of vraag het je adviseur, die kan wellicht sneller zeggen wat de gevolgen zijn op de lange termijn en op korte termijn.

      Verwijderen
  3. De SNS heeft dat stukje voor ons een poos geleden al goed geregeld. De korting ging in, zodra de WOZ binnen was. Maar da's alweer een poosje terug. Verder blijven banken een log gedoe! Aflossen moet ik schriftelijk aanvragen en dan een ruime maand wachten voordat het afgeschreven kan/mag worden... zucht! Maar goed, we zijn afhankelijk van deze bank en zo slecht doen ze het nog niet eens, in ons geval. De kunst is om zo snel mogelijk te zorgen dat we geen bank meer nodig hebben voor een hypotheek. Daar zijn we hard voor aan het knokken! Er ligt sinds gisteren weer een aanvraag klaar voor een aflossing van 2000 Euro. Heerlijk!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Mijn idee ook....
    Doelstelling is om de komende 10 jaar een aflossingsvrije hypotheek van €42000 kwijt te spelen, doormiddel van een beoogde jaarlijkse aflossing van ongeveer €5000.
    Over 10 jaar lis de bankspaarhypotheek dan ook afgelost van €53000 en dan zijn we in ons 50e levensjaar KLAAR!!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Waren en nog maar particulieren die geld uitleende banken zijn nu een maal graaiers.
    Ze zijn wel ontstaan uit de rijke boeren die hebben ze niet meer nodig en dan wordt je we .sociaal en denk je dat de wereld naar hun pijpen moeten dansen. Ja ze zijn gered door de belasting betaler maar daar heeft men het niet over.
    Ik ben na 35 jaar hypo vrij gelukkig.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik zet wel een klein deel van mijn spaargeld in op GELDVOORELKAAR. Voelt goed om geld uit te lenen aan projecten waar ik me in kan vinden en ja; ik haal er zelf ook nog winst uit ook. Het risico dat er niet of te weinig zou worden terug betaald, neem ik erbij! Naar mijn idee een mooi initiatief waardoor de burger laat zien dat we de banken zeker niet altijd nodig hebben.

      Verwijderen
    2. Rendement wordt al snel lager bij dat crowd funding. Vermogenden lenen nooit geld uit zonder onderpand, net zoals een bank ook doet. Anders ben je het wellicht gewoon kwijt, er kunnen naast moedwil allerlei andere reden voor zijn dat dit gebeurt, dat kun je niet altijd voorzien vandaar een onderpand zodat je je eigen geld weer terug kan halen.

      Verwijderen
  6. Ik zou met Centraal Beheer schakelen of ze een recent taxatie rapport accepteren als argument om de rente te herzien. Danwel of dat taxatierapport nog aan bepaalde eisen moet voldoen.
    Ik ben niet paranoia, maar soms komen instanties niet direct met al hun voorwaarden op tafel, en dat patroon zie ik hier ook.
    Heel veel sterkte!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. De afspraak voor de taxatie staat op 13 maart. Ik neem inderdaad eerst contact op met de bank om er zeker van te zijn dat ze akkoord gaan met de waardebepaling van de ingeschakelde makelaar.

    BeantwoordenVerwijderen