Aflossen is een verslaving

Eind december komt er een interview met mij in een bijlage van de Elsevier. Online kun je de tekst al lezen op Voormorgen.nl. Het interview begint met “‘Verslavend’, noemt Juul Dijkhuis (1972) het aflossen van zijn hypotheek”. Het is een samenvatting geworden van mijn aflosverhaal.

Als je fanatiek bezig bent om de hypotheek naar nul te krijgen kom je in een soort flow terecht. Als je net begint met het aflossen kost het moeite om grote bedragen geld eenvoudig over te maken, maar na een aantal aflossingen zie je er erg naar uit. Je krijgt er niets tastbaars voor terug, maar het vergroot mijn levensvreugde. De omschrijving verslavend vind ik treffend.

Naast mijn verhaal over het aflossen staat hierin ook verwoord dat ik veel kracht haal uit jullie reacties en tips. Het is zeer prettig om jullie mening te horen over mijn manier van aflossen. Mijn weblog is een soort dagboek voor mij geworden. Tijdens het schrijven van blogs laad ik mijzelf weer op om de volgende aflossing bij elkaar te schrapen.

“Je moet altijd een schuld op je huis houden”

Als het over hypotheken gaat hoor je vaak de uitspraak: “Je moet altijd een schuld op je huis houden”. In het verleden kreeg je op een huis met geen of een geringe hypotheekschuld een bijtelling in verband met het eigenwoningforfait (heette in het verleden huurwaardeforfait). Sinds 2005 krijg je geen bijtelling meer, als de bijtelling het aftrekbare bedrag overtreft.

Als je hypotheek volledig is afbetaald, heb je ook geen fiscaal voordeel meer. Het blijft natuurlijk een feit dat je een hypotheek niet in stand moet houden om fiscaal voordeel te behouden. De kosten overtreffen natuurlijk altijd de fiscale baten. Een eigen woning geeft naast een aftrek ook een fiscale bijtelling, de zogenaamde eigen woningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde. Deze bijtelling verlaagd het fiscaal voordeel. Zoals al aangegeven kan de bijtelling niet hoger zijn dan de aftrek, maar dat was tot 2005 wel het geval.

Het advies dat je altijd een schuld om je hypotheek moet houden is dus al tien jaar achterhaald. Ook heeft het voor het behouden van de hypotheekvorm geen zin om een schuld te houden. Je mag het hypotheekbedrag namelijk toch niet meer verhogen binnen andere hypotheekvormen dan een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek.

Ik vind het best dat mensen tegen extra aflossen zijn, maar kom wel met de juiste argumenten.

Aflossingsvrije hypotheek - Denk om het overlijdensrisico

Toen ik mijn hypotheek heb afgesloten in 2003, heb ik een groot deel van de hypotheek aflossingsvrij gehouden. Dit was een bewuste keuze, want de maandlasten moesten zo laag mogelijk zijn. Naast deze aflossingsvrije hypotheek heb ik een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Bij mijn overlijden zouden de hypotheeklasten namelijk niet te dragen zijn voor mijn gezin.

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt er vaak te weinig gelet op de gevolgen van het overlijden. Bij het wegvallen van één van de kostwinners kan het financieel zeer zwaar worden om het gezinsleven draaiende te houden. Door extra af te lossen kun je het probleem kleiner maken, maar je moet er ook rekening mee houden dat het zo van de één op andere dag afgelopen kan zijn. Zolang er nog hypotheek op het huis zit, kan een overlijdensrisicoverzekering wenselijk zijn. Een afbetaald huis kan financieel veel rust geven aan nabestaanden.

Moet er erfbelasting betaald worden over een hypotheekvrij huis?
Erfgenamen moeten over de nalatenschap erfbelasting betalen. Gelukkig geldt er voor partners wel een hoge vrijstelling, namelijk € 633.014 (2015). Erfenis dat naar de kinderen gaat geldt een aanzienlijke lagere vrijstelling voor, namelijk € 20.047. Ook waarde in het huis telt hierin mee.

Wat kunnen de gevolgen zijn van een hoog aflossingsvrije hypotheek?
Voor andere hypotheekvormen eisen banken over het algemeen een overlijdensrisicoverzekering. Niet voor het volledige bedrag, maar wel voor een groot deel van de lening. In de meeste aflossingsvrije hypotheken zijn de maandlasten zo laag mogelijk gehouden. Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Kijk eens na wat de financiële gevolgen zijn van overlijden van één van de huiseigenaren.

Door extra aflossen geen recht meer op bijstand

In de afgelopen drie jaren heb ik €60.000 afbetaald op mijn hypotheek. Stel, mijn inkomsten als zelfstandige vallen volledig weg. Door mijn aflosdrift van de afgelopen jaren heb ik geen recht meer op een bijstandsuitkering.

Als je niet in staat bent om maandelijks een inkomen te verdienen op minimaal het bestaansminimum, heb je recht op een bijstandsuitkering. Dit recht kan in de ijskast gezet worden als je vermogen bezit. Er vindt namelijk een vermogenstoets plaats. Heb je teveel vermogen? Dan moet je eerst interen op je vermogen voordat je een bijstandsuitkering krijgt. Voor een gezin wordt er een kapitaal van € 11.790 (2015) vrijgesteld. Het meerdere moet je eerst op interen.

Dit kan ik mij best voorstellen. Het is onterecht om mij financieel te ondersteunen als ik nog een kapitaal achter de hand heb. Meer moeite heb ik met het meenemen van de overwaarde in mijn huis in de vermogenstoets.

Doemscenario
Het is 2016 en mijn inkomen is van de één op de andere dag gezakt naar nul. Ik bezit nog ongeveer €10.000 aan spaargeld. Ik klopt aan bij de gemeente voor een bijstandsuitkering. Zij beoordelen mijn financiële positie, en wat blijkt? In mijn huis zit een overwaarde van €60.000. Hier heb ik drie jaren lang hard voor gewerkt en wat is mijn straf? De overwaarde wordt als vermogen gezien. Indien de overwaarde hoger is dan €49.400, telt het meerdere mee in de vermogenstoets.

Het gevolg is dat de gemeente mij een lening gaat verstrekken ter hoogte van €60.000 - €49.400. Zodra de overwaarde minus de lening lager is dan €49.400, heb ik pas recht op een uitkering die ik niet terug hoef te betalen.

Dit is geen reden om niet meer extra af te lossen, maar toont wel aan dat het vaak scheef werkt in onze verzorgingsstaat. Hetzelfde geldt voor ouderen. De mensen die een goed pensioen hebben opgebouwd, worden na hun pensionering gestraft voor hun spaardrift. Hier is niets aan te veranderen, maar het is wel oneerlijk.

Aflossen of sparen voor mijn pensioen?

Op 28 oktober schreef ik op mijn blog dat ik in november niet af ga lossen. Ik ga namelijk €1.500 storten op mijn bankspaar lijfrenterekening. De storting heb ik nog steeds niet gedaan. De twijfel is namelijk groot. Het bedrag gebruiken voor mijn pensioen kost namelijk moeite. Het geld kan ik ook gebruiken om mijn hypotheek naar €134.000 te krijgen. Denk er nu al twee weken over na en ik ben er nog niet uit.

Redenen om €1.500 wel te gebruiken voor mijn pensioen
In het jaar 2015 heb ik tot dusver veel opdrachten gehad, en dus veel geld verdient. Ik kom in de 52% belastingschijf uit met het topje van mijn inkomen. Door €1.500 te storten, krijg ik €780 terug van de belastingdienst. Fiscaal is het dus zeer aantrekkelijk. Vorig jaar ben ik met het bijsparen begonnen. Vorig jaar heb ik €1.500 gestort en eigenlijk moet ik nu ook wel weer hetzelfde bedrag storten. Over 25 jaar moet er namelijk wel een bedrag staan maar ik iets mee kan.

Redenen om €1.500 niet te gebruiken voor mijn pensioen
Als ik het bedrag niet ga gebruiken om voor mijn pensioen te sparen, ga ik het overmaken naar de hypotheekbank. Dit geeft een voldaan en beter gevoel, maar het is slimmer om voor de eerste optie te kiezen. Extra aflossen geeft mij een maandelijkse besparing van ongeveer zes euro. Aflossen brengt mij wel weer een stapje dichter bij mijn doel, namelijk een volledig afbetaald huis. Mijn rekenmachine zegt optie één, mijn gevoel zegt optie twee.

Gezond verstand spreekt het gevoel tegen. Uiteindelijk denk ik dat ik deze maand het bedrag gewoon ga storten op de bankspaarrekening, maar ik gun mijzelf nog even de tijd om er goed over na te denken. Gelukkig is daar is ook nog voldoende tijd voor.

Hoe krijg ik mijn hypotheek snel naar nul?

Als fanatieke aflosser ben ik altijd op zoek naar besparingen. Het gaat vaak om kleine besparingen, maar het is een manier van denken en omgaan met geld. Een aantal bespaarkronkels zal ik met je delen.

Kan nog wel een paar jaren mee!

Mijn auto heeft een dagwaarde tussen €1.000 en €2.000. Twee jaren geleden was de dagwaarde van mijn auto tussen €1.000 en €2.000. Ik schrijf dus niet meer af. Begin vorig jaar was het al de bedoeling om een andere auto te kopen, maar dat heb ik nog steeds niet gedaan. De onderhoudskosten vallen mij erg mee, dus waarom inruilen? Ik hoop dat ik er nog twee jaren in kan blijven rijden.

Lidmaatschap van de krant en vakbladen opzeggen

Het nieuws lees ik online en vakinhoudelijke informatie haal ik ook digitaal. Waarom zou ik nog een lidmaatschap aanhouden van bijvoorbeeld een krant? Het is jammer voor de kranten, maar een lidmaatschap is voor mij een verspilling van geld.

Jaarlijks overstappen naar een andere verzekeraar

Jaarlijks vergelijk ik mijn autoverzekering en de zorgverzekering. Voor de zorgverzekering heb ik alleen de basisverzekering en uiteraard is mijn auto WA verzekerd. Jaarlijks kijk ik voor deze verzekeringen of het verstandig is om over te stappen. Kan een paar honderd euro paar jaar schelen.

Wie het kleine niet eert….

De bovenstaande bespaarkronkels zijn nog niet zo vreemd, maar niet al mijn besparingen dragen daadwerkelijk bij aan een afbetaald huis. Hieronder een aantal besparingen die er eigenlijk niet toe doen, maar die ik wel doorvoer om mijn doel eerder te kunnen bereiken:

·         Tijdens het strijken de stekker er alvast uittrekken, terwijl ik nog één overhemd moet

·         Door blijven printen terwijl de letters bijna niet meer leesbaar zijn

·         Bij de lunch toch kiezen voor een broodje van €0,10 goedkoper

·         Bij het autorijden het gaspedaal ruim voor een rotonde/verkeerslicht alvast loslaten

·         Sokken met gaten repareren

·         Alle dingen die je nodig hebt eerst bij de Action proberen te kopen

Deze besparingen zullen niet het verschil maken, maar het zijn wel besparingen!

Een hypotheekvrij huis is geen pensioen

Dit jaar hebben wij al €12.500 afbetaald op onze hypotheek. In november even niet aflossen, want mijn pensioen vraagt om aandacht. Een groot deel van mijn inkomen verdien ik als freelancer. Over dit deel van het inkomen bouw ik dus geen pensioen op. In november ga ik €1.500 storten op mijn bankspaarrekening (lijfrenterekening).

Je kunt op twee manieren zorgen voor extra bestedingsruimte na je pensionering. Je kunt zorgen voor extra pensioeninkomen of je zorgt voor de laagst mogelijke maandlasten. Door mijn streven naar een hypotheekvrij huis ga ik voor de tweede optie. Toch lijkt het mij niet verstandig om alleen maar de focus te leggen op lage maandlasten. Het inkomen na mijn pensionering moet wel ruim voldoende zijn om van rond te komen.

Belastingheffing drukken en fiscaal voordeel behalen
Door diverse oorzaken heb ik een flink pensioentekort. Een jaarlijkse storting van €1.500 gaat het gat niet dichten, maar voor mij is het een vorm van damage control. Ik moet proberen om het probleem zo klein mogelijk te houden. Daarnaast kan ik een mooi fiscaal voordeel behalen. De storting is nu aftrekbaar tegen een hoog tarief. Bij uitkering wordt het weer belast tegen een lager tarief.

Mijn huis is niet mijn pensioen
Ten onrechte wordt een hypotheekvrij huis als een pensioenvoorziening gezien. Je kunt pas profiteren van de overwaarde bij verkoop. Vervolgens moet je weer duur een huis gaan huren. Het huis kan wel een extra potje zijn, maar je kunt je oudedagsvoorziening er niet van af laten hangen.

In vergelijking met aflossen geeft het wel een minder voldaan gevoel, maar het is verstandig voor onze financiële toekomst.

Toch weer €2.000 afbetaald

Ons huis staat in de verkoop. Zodra het huis verkocht is, kopen wij een andere. Het leek ons verstandig om niet meer af te lossen zolang ons huis nog niet verkocht is, maar wij hebben toch anders besloten. Het voelt prettiger om gewoon door te gaan met het aflossen.

Vandaag weer €2.000 overgemaakt naar de hypotheekbank. Dit geeft ons weer een besparing van €7,78 bruto per maand. De hypotheekschuld is nu gezakt naar €136.000. Het huis staat in de verkoop voor €189.500. De fictieve overwaarde bedraagt dus: €53.500. In de praktijk valt dit natuurlijk lager uit, want bij verkoop wordt waarschijnlijk niet de vraagprijs geboden.

Is het verstandig om toch extra af te lossen?
Eigenlijk niet! Bij het kopen van een ander huis heb je meer aan vrij besteedbaar geld dan aan een overwaarde in een huis dat nog verkocht moet worden. Zodra ons huis verkocht is, gaan wij op zoek naar een ander huis. In eerste instantie zullen wij dan een overbruggingshypotheek moeten afsluiten. De overwaarde komt namelijk pas vrij nadat onze huidige woning overgedragen is bij de notaris.

Als wij het geld gewoon blijven reserveren op een spaarrekening, moeten wij er vermogensrendementsheffing over betalen. Dat is zonde van het geld, want wij gaan het toch investeren in een ander huis. Daarnaast kunnen wij nu maandelijks ook nog profiteren van lagere hypotheeklasten, voor zolang het duurt.

Dit jaar hebben wij al €12.500 afbetaald. Stel, het huis staat nu nog één jaar te koop. Als het ons lukt om nog eens €15.000 af te lossen, is de hypotheekschuld gezakt naar €121.000. Met de overwaarde kunnen wij gelijk weer de nieuwe hypotheek verlagen.

Doorgaan met aflossen heeft ook nadelen, maar omdat aflossen een goed gevoel geeft, gaan we er gewoon mee door!

Hypotheek naar nieuw laagterecord

De hypotheekrente is weer verder weggezakt. Ik begrijp niet dat er nog mensen zijn die een huis kunnen kopen, maar die er zelf voor kiezen om in een (niet sociale) huurwoning te blijven zitten.

Natuurlijk zijn er goede redenen te bedenken om toch de voorkeur te geven aan het huren. Maar iedereen die nog een keer een huis wil kopen, moet nu toeslaan. Door de lage hypotheekrente kun je nu tegen een scherp tarief de rente voor 10 of 20 jaren vastzetten. De verwachting is dat de huizenprijzen nu weer sterk gaan stijgen. Kortom, langer afwachten heeft geen zin.

Uit onderzoek van Welke Beheer blijkt dat je voor een NHG hypotheek voor 10 jaar vast nu op 2,37% rente zit. Bij de vorige laagterecord in mei van dit jaar bedroeg de rente 2,39%. Om even een vergelijking te maken, in 2010 betaalde je het dubbele voor deze rentevaste periode. Indien je er nu voor kiest om de hypotheekrente 20 jaren vast te zetten, betaal je voor een NHG hypotheek 2,99%.

Volgens de NVM gaan de huizenprijzen dit jaar met 4% stijgen. Ook voor de komende wordt een sterke stijging van de huizenprijzen verwacht.

Ook de sterke concurrentie op de hypothekenmarkt is goed voor de rentestanden. Er zijn weer buitenlandse banken actief op de Nederlandse hypotheekmarkt. Dat is een goede ontwikkeling. De Nederlandse banken moeten nu wel concurrerende tarieven hanteren.

Steeds meer Nederlanders lossen de hypotheek af

Met het oog op hun pensioen lossen steeds meer Nederlanders extra af op de hypotheek. Dit blijkt uit onderzoek van Wijzer in geldzaken. Ook staan wij steeds minder vaak rood in vergelijking met twee jaren geleden. Kortom, wij gaan slimmer met geld om!

In 2013 was 24% van de huiseigenaren bezig om extra af te lossen op de hypotheek. Dit jaar gaat het om 38% van de huiseigenaren.

Toen ik begon met extra aflossen in 2012, werd het mij vaak afgeraden om nog meer geld in het huis te steken. Er is zelfs iemand geweest die van mening was dat ik met kapitaalvernietiging bezig was. Tegenwoordig zijn ook de huiseigenaren die niet extra aflossen overtuigd van de voordelen van het aflossen op de hypotheek.

Indien ik nog de oude hypotheekschuld had, zou mijn huis voor ongeveer €15.000 onder water staan. Ook met een restschuld kun je op zoek gaan naar een ander huis, maar het rond krijgen van de financiering wordt wel een stuk lastiger.

Voorgang verkoop eigen woning
Afgelopen zaterdag hebben wij meegedaan aan de Open Huizen Dag van de NVM. Wij hebben niet de standaard appeltaart gebakken, maar hebben het huis wel netjes gemaakt voor de eventuele bezichtigingen. Wij hebben een kijker gehad, maar de potentiële koper heeft zelf nog een huis te verkopen.