Welk huis is duurder?

Twee vrijstaande huizen in verschillende delen van Nederland. Het linker huis heeft een vloeroppervlakte van 81 m2 op 154 m2 grond. Het rechter huis heeft een vloeroppervlakte van 140 m2 op een perceel van 710 m2. Toch is het rechter huis duurder door de locatie waar het huis staat. De linker staat in Amsterdam en de rechter in provincie Groningen.

De linker kost: €485.000
Rechter huis kost: €199.500

De verschillen zijn nog groter dan het op het eerste oog lijkt. Het rechter huis is gemoderniseerd en van alle gemakken voorzien. Over de linker zegt de makelaar: ‘Zelf indelen, renoveren en afbouwen.’. Met andere woorden, hier moet nog het nodige aan gebeuren.

Hieruit blijkt maar weer dat de waarde van een huis vooral afhankelijk is van de LOCATIE!

Einde lage hypotheekrente in zicht?

BNR heeft een aantal deskundigen gesproken over de verwachtingen over de hypotheekrentes. Ze zijn het er ongeveer over eens, de bodem is bereikt. Een verdere verlaging zit er niet meer in. Sterker nog, een stijging is eerder te verwachten. Een belangrijke graadmeter is de rente voor de staatsobligaties. Deze is gestegen van 0,38% naar 0,78% sinds december 2017. Dus, maak je borst maar nat.

In 2018 wordt geen sterke stijging van de hypotheekrente verwacht. Zeker voor de kortere rentevast periodes niet. Hiervoor zijn de rentes van het ECB vooral belangrijk, en deze zijn nog steeds erg laag. Wil je gaan voor een langere rentevast periode? Waag het er dan niet op en stel het kopen van een huis niet te lang uit. Loopt jouw rentevast periode binnenkort af? Probeer het beslismoment te vervroegen voor alle zekerheid. Of ga in ieder geval het gesprek aan met jouw hypotheekadviseur.

Aan de andere kant is er waarschijnlijk ook geen reden tot paniek. Bij een stijging van de hypotheekrentes zal het niet gelijk gaan om een stijging van één procentpunt. Maar ook een stijging met 0,1 procentpunt merk je wel gelijk in de maandlasten bij een hypotheek van €250.000 gaat om een maandelijkse stijging van de lasten met meer dan twintig euro.

Een hypotheek voor een huis met aardbevingsschade

In 2017 heeft Aegon een hypotheek afgewezen omdat het een huis betrof met aardbevingsschade. RTVNoord heeft de verzekeraar gevraagd om de reden van afwijzing. De hypotheek is inderdaad afgewezen door de schade aan het pand, maar het blijkt te gaan om een uitzondering. Toch heeft aardbevingsschade invloed op het wel of niet kunnen krijgen van een (tweede) hypotheek.

Bij het aanvragen van een hypotheek wordt het huis vooraf nog getaxeerd om de waarde vast te stellen. Door schade of achterstallig onderhoud aan het pand wordt het huis mogelijk voor een te laag bedrag getaxeerd. Het maakt hierbij niet uit of het schade is door een aardbeving of door bijvoorbeeld achterstallig onderhoud.

Wat is een verzakt huis nog waard

Bij de meeste huizen met aardbevingsschade blijft de schade beperkt tot een paar duizend euro. Dit zorgt voor een lagere hypotheek. Maar bij het vaststellen van de vraagprijs is er vaak al rekening gehouden met de waardeverlaging door de schade, maar wat zijn de gevolgen als het huis al op instorten staat? Het antwoord  op deze vraag is eenvoudig. Een onbewoonbaar huis krijg je geen hypotheek meer voor. Dergelijke huizen zijn natuurlijk ook niet te verkopen.

Laat de politiek eindelijk met geld over de brug komen. Nederland heeft tientallen jaren miljarden euro’s en guldens in de schatkist mogen stoppen. De gevolgen zijn kostbaar, maar wie deze kosten draagt is toch niet zo lastig? Eindelijk ligt er een financieel plan. Nu afwachten hoe de uitvoering gaat.

Hypotheek goedkoop oversluiten binnenkort misschien mogelijk

Vele hypotheekbezitters zouden direct hun hypotheek oversluiten als het goedkoper zou zijn. En mogelijk dat het oversluiten van hypotheken binnenkort nog écht goedkoper wordt ook! Heeft u op dit moment een hypothecaire lening en betaalt u daarvoor een hoge rente? Gek genoeg zijn veel mensen duurder uit als ze een hypotheek met hoge rente oversluiten naar een lening met een lage hypotheekrente.

Waarom een hypotheek oversluiten vaak weinig oplevert

Hoe komt het dat een hypotheek oversluiten vaak weinig oplevert? Dat komt door een flinke boeterente die banken rekenen bij het vervroegd oversluiten (dus eigenlijk aflossen) van een hypotheek. Die boeterente kan u wellicht binnenkort slim ontwijken, waardoor 't oversluiten van hypotheken straks veel voordeliger is.

Minder hoge boeterente bij hypotheek overhevelen naar andere bank

Een hypotheek goedkoper oversluiten is binnenkort wellicht mogelijk door stap voor stap de hypotheek over te sluiten. Alleen op die manier is het mogelijk om de boeterente te ontwijken. En laat nou net de boeterente op hypotheken de allergrootste kostenpost zijn. In veel gevallen loont het oversluiten van een lening daarom niet. Ook al betaalt u voor een nieuwe woonlening veel minder rente. Echter, u mag altijd een bepaald gedeelte van uw hypotheek boetevrij aflossen. Daarover hieronder meer informatie.

Motie Tweede Kamer aangenomen

Enkele dagen geleden heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen. De motie maakt het mogelijk om straks hypotheken stap voor stap over te sluiten. U kunt daarom telkens profiteren van een boetevrij gedeelte dat u kan aflossen. De AFM en de banken moeten het voorstel echter nog bekijken en goedkeuren. Een nadeel van stapsgewijs oversluiten is dat u te maken krijgt met verschillende rentes. En die rentes staan elk weer voor een bepaalde periode vast.

Waarom de aflossers straffen?

Komende week maakt het nieuwe kabinet de nieuwe plannen voor de toekomst bekend. Om geld vrij te maken moeten er ook onpopulaire beslissingen genomen worden. Jammer dat de aflossers ook een straf krijgen. Met een afbetaald huis ben je vrijgesteld van het eigenwoningforfait. In stapjes komt de vrijstelling te vervallen, maar waarom?

De hypotheekrenteaftrek wordt sneller beperkt. Daar heb ik vrede mee. Schulden moet je eigenlijk niet aanmoedigen. Het tegenovergestelde  bereik je door het afschaffen van de vrijstelling. De verlaging van het eigenwaardeforfait van 0,75% naar 0,6% is wel een pleister op de wonden, maar het kabinet geeft een verkeerd signaal af.

Hypotheek aflossen is de Nederlandse schatkist bij gebaat

De vrijstelling voor het eigenwoningforfait staat bekend onder de wet Hillen. De gedachte hierachter was goed. Als je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek is het redelijk om ook de bijtelling voor een eigen huis niet te krijgen.  Ik ben ervan overtuigd dat mede de wet Hillen er voor gezorgd heeft dat huiseigenaren massaal af zijn gaan lossen. Door de afschaffing krijg je weer de situatie dat een schuld op het huis houden als voordelig wordt gezien.

Dit geeft een verkeerd signaal af. Huiseigenaren worden gestimuleerd om af te lossen, maar als het uiteindelijke doel bereikt is, volgt de straf voor het aflossen. Als je het mij vraagt……een foutje.

Hypotheekrenteaftrek omlaag met een politieke truc

Een aantal jaren geleden werd er massaal gesproken over het H-woord, de hypotheekrenteaftrek. Politieke partijen beloofden de regeling in stand te houden. Ze waren bang om stemmers te verliezen. Uiteindelijk is toch besloten om in stapjes de hypotheekrenteaftrek te versoberen voor eerst de hoogste inkomens. Nu gaat het sneller versoberd worden in de plannen van Rutte III.

De handelswijze van een aantal politici kun je als volgt omschrijven: Je geeft iemand eerst een ram in het gezicht. Zodra het slachtoffer van de klap bekomen is, kun je op het gezicht blijven meppen. De stap om de hypotheekrenteaftrek te beperken was eerst groot. Ze wilden hun politieke vingers er niet aan branden. Nu dat toch al gebeurt is, kan het sneller versoberd worden.

Waar hebben we dat vaker gezien?

1) Dezelfde trucje hebben we ook gezien bij het verhogen van de AOW-leeftijd naar 67 jaar. Eerst zou het in kleine stapjes gebeuren om te voorkomen dat wij massaal de straat op gingen. Nu we eraan gewend zijn is het verhogen van de AOW-leeftijd sneller doorgevoerd.

2) In 2006 is ons huidige zorgstelsel geïntroduceerd. Met de zorgtoeslag werden de laagste inkomens ontzien. Niemand ging er dus op achteruit. Jaren later is de zorgtoeslag niet meer wat het geweest is en er hangt inmiddels een eigen risico aan de zorgverzekering van €385.

Wij zijn niet zoals de Fransen. Die waren allang de straat opgegaan om te demonstreren en te staken. De openbare wegen waren al afgezet en meerdere acties zouden volgen. Nederlanders zijn anders. We klagen over de politiek, maar we blijven achterover leunen. 

Aflossingsvrije hypotheek kan een doorn in het oog worden

Mijn huidige hypotheek is deels aflossingsvrij. Met deze hypotheekvorm druk ik de maandlasten. Over dit deel betaal ik namelijk alleen maar hypotheekrente. Zodra de einddatum bereikt is, kan er wel een probleem ontstaan. Het is namelijk nog maar de vraag of verlengen mogelijk is.

Zodra de einddatum van een hypotheek bereikt is, vervalt het contract. In principe kan de bank op dat moment het uitgeleende bedrag terug eisen. Dit zullen banken niet snel doen, want ze weten wel dat de meest huiseigenaren het bedrag niet hebben liggen. Het feit blijft wel dat je opnieuw om de tafel moet met de bank. Er moet namelijk een nieuwe hypotheek afgesloten worden.

Banken toetsen het inkomen

Als je hypotheek de einddatum bereikt na 30 jaren ben je waarschijnlijk al aardig op leeftijd. Een nieuwe hypotheek afsluiten klinkt wel logisch, maar dat moet jouw inkomen wel kunnen dragen. Zodra je 10 jaren of minder van de pensioendatum verwijderd bent, gaat de bank ook het pensioeninkomen meenemen in de berekening. Dus ook na pensionering moet jouw inkomen hoog genoeg zijn. Met een slecht pensioen kan het in een uiterste geval noodzakelijk worden om jouw huis te verkopen. Voor de meeste huiseigenaren zal verlengen geen probleem zijn, maar met een hoge aflossingsvrije hypotheek zijn financieringsproblemen niet uit te sluiten.

Na 30 jaren vervalt de hypotheekrenteaftrek

Op langere termijn ontstaat er nog een probleem. De betaalde hypotheekrente kun je maximaal voor een periode van 30 jaar aftrekken van het inkomen. Deze beperking is in 2001 geïntroduceerd. Om huiseigenaren die op dat moment al een eigen huis hadden te ontzien, blijft de hypotheekrenteaftrek in ieder geval bestaan tot 2031.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Bereikt deze hypotheek binnen 10 jaren de einddatum? Ga in gesprek met je bank over de mogelijkheden per de einddatum. Ook als je nog langer te gaan hebt kan het verstandig zijn om de aflossingsvrije hypotheek aan te vallen met aflossingen. 

Hypotheekrente stijgt toch weer

De hypotheekrentes leken weer omhoog te gaan, maar inmiddels zakken ze weer. Je kunt de hypotheekrente gewoon weer vastzetten voor 10 jaren tegen een gemiddelde hypotheekrente onder de 2%.

Het feest leek even voorbij voor huizenkopers en huiseigenaren die de rentevast periode gaan verlengen. Eind juli kwamen de gemiddelde rentes nog net boven de 2% uit.

De verschillen zijn groot

Uitgaande van een hypotheek met NHG brengt de goedkoopste bank (ABN) op dit moment 1,63% in rekening. Opvallend is dat de nummer twee en drie ook bezet worden door banken uit de top drie van grootste Nederlandse banken. Tot een paar jaren geleden waren het vooral de kleinere banken die lage hypotheekrentes hanteerden. Als je kiest voor een rentevast periode van 20 jaar kom je wel vooral bij de kleinere banken terecht.

Uit deze ontwikkeling blijkt maar weer dat de hypotheekrentes niet te voorspellen zijn. 

Rentevast periode 10 jaar - Maar liefst 14 hypotheekrentes omhoog vandaag

In de periode vanaf 1 juli tot 14 juli zijn maar liefst 30 hypotheekrentes verhoogd. Het gaat vooral om rentevast periodes van 10 jaar en 20 jaar vast. De grote klapper komt vandaag. Uitgaande van 10 jaren rentevast, gaan 14 banken de hypotheekrentes verhogen.

Eind juni hield de voorzitter van de ECB een toespraak. Hierin heeft hij aangekondigd dat de Europese Centrale Bank vanaf september waarschijnlijk minder geld in de economie gaat pompen. Maandelijks stuwen ze nu nog tientallen miljarden euro’s in de Europese economie door het opkopen van obligaties. In september stopt het niet, maar de geldpers wordt op een lager gezet. Door de uitspraak steeg de rente op de kapitaalmarkt, en voor banken was dit de aanleiding om de hypotheekrentes weer te verhogen.

Tientallen hypotheekrentes verhoogd op 14 juli

Volgens Hypotheek-rentetarieven.nl worden er in totaal tientallen verhogingen doorgevoerd. Vooral voor de rentevast periode van 10 jaren, maar ook de rentevast periode van 15 jaren en 20 jaren doen mee. Voor de periode van 15 jaar gaat het om 11 verhogingen en voor 20 jaar om 9 verhogingen.

Geen reden tot paniek

Laten we niet vergeten dat de hypotheekrentes al jaren aan het dalen zijn. Het gaat nu nog om verhogingen van een paar tienden procent. Banken gaan de hypotheekrentes niet in één keer met een procentpunt verhogen. Maar, je bent er niet blij mee als je nog een hypotheek moet aanvragen, of als je de rentevast periode binnenkort verlengt.

Massale verhogingen waren een keer te verwachten

Vroeg of laat moest het een keer anders worden. De rente is mede zo laag omdat de Europese economie steun krijgt. Dit kon natuurlijk niet maar door blijven gaan, en volgens de deskundigen is het ook niet meer zo hard nodig.

Sta je op het punt om een huis te kopen of om de rentevast periode te verlengen? Schiet niet in de stress. Zo dramatisch is het nu nog niet. Als de hypotheekrentes blijven stijgen wordt het een ander verhaal, maar ik vermoed niet dat de rentes sterk omhoog vliegen in een korte periode. 

Ik ga met pensioen en ik neem mee……. een aflossingsvrije hypotheek

De hypotheken die tegenwoordig worden afgesloten worden afbetaald gedurende de looptijd. Tot 2013 was dat niet gebruikelijk. In de meeste hypotheken van toen zat een aflossingsvrij deel. Dit zorgt voor lage maandlasten, maar het is een hypotheekvorm met grote nadelen.

Voor de meeste huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek, gaat het maar om een (klein) deel van de hypotheek. Maar in de praktijk zijn deze schulden niet zo klein. Het gaat vaak om tienduizenden euro’s. Noem dat maar klein. Na dertig jaar na het verstrekken van de hypotheek verwacht de geldverstrekker het geld wel weer terug. De hypotheek bereikt namelijk de einddatum. In principe kan de bank een acceptgiro sturen voor het nog verschuldigde bedrag.

Kun je een aflossingsvrije hypotheek verlengen?

Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek gaan er vanuit dat de aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar door blijft lopen. Toch zit het anders. Er moet een nieuw contract tot stand komen. Het aflossingsvrij deel moet dus opnieuw gefinancierd worden. Het is niet ondenkbaar dat de bank hiervoor eerst na gaat of je voldoet aan de eisen. Hierbij kunnen ook jouw pensioeninkomsten opgevraagd worden. Dit is iets waar problemen door kunnen ontstaan in de toekomst. Vooral bij een pensioentekort.

Hypotheekrente kan stijgen

Het probleem wordt groter als de hypotheekrente sterk gaat stijgen de komende jaren. Na pensionering moeten de hypotheeklasten ook nog te dragen zijn. Ook als de rente gestegen is naar bijvoorbeeld 8% of zelfs 10%. De komende jaren zullen dergelijke percentages niet realistisch zijn, maar voor de toekomst is het niet uit te sluiten.

Zet een kapitaal tegenover de aflossingsvrije hypotheek

Jouw aflossingsvrije hypotheek aflossen met spaargeld lost het probleem op. Een andere optie is om voldoende kapitaal achter de hand te houden. Dit bedrag kan ook maar een deel van de schuld afdekken. Beter iets achter de hand, dan niets.

Waarschijnlijk komt het goed bij het verlengen van je aflossingsvrije hypotheek, maar houd wel in je achterhoofd dat het bedrag nog een keer afbetaald moet worden.