De hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd

Voor huiseigenaren met inkomen in de hoogste belastingschijf zakt het fiscaal voordeel jaarlijks met een half procentpunt. In 2017 konden ze de betaalde hypotheekrente nog aftrekken tegen een tarief van 50%. Per 2018 nog tegen 49,5%. Op deze manier zou het jaren duren tot het fiscaal voordeel onder de 42% zakt. Het nieuwe kabinet gaat de afbouw versnellen. Vanaf 2020 zakt het fiscaal voordeel met 3 procentpunten per jaar.

Jarenlang durfden politieke partijen het H-woord niet in de mond te nemen. Ze waren veel te bang om kiezers te verliezen. Huiseigenaren zijn er inmiddels aan gewend dat het fiscaal voordeel zakt. Dus is het eenvoudiger geworden om huiseigenaren sneller voordeel af te nemen. Het fiscaal voordeel zakt als volgt:

• In 2020 kan de betaalde hypotheekrente nog maximaal worden afgetrokken tegen 46%
• Per 2021: tegen 43%
• Per 2022: tegen 40%
• Per 2023: tegen 37%

Vanaf 2022 merken de meeste huiseigenaren de verlaging van het fiscaal voordeel. De meeste mensen kunnen de betaalde hypotheekrente nu namelijk aftrekken tegen 42%.

Door de lage rente blijft het effect beperkt

Huiseigenaren met een hypotheekrente van 2% of 3%, zullen er weinig van merken. Het wordt een ander verhaal voor huiseigenaren met nog een hypotheekrente van 5% of nog hoger. Voor huiseigenaren met inkomen in de hoogste belastingschijf zal het effect enorm zijn. Een daling vanaf de huidige 50% naar uiteindelijk 37% is uiteraard fors.

De aflossingsvrije hypotheek als blok aan het been

Volgens de ING kunnen ongeveer 200.000 50-plussers in de problemen komen door de aflossingsvrije hypotheek.  Zodra de einddatum van de hypotheek bereikt is, moet er een nieuwe hypotheek afgesloten worden. Maar is het inkomen wel toereikend om weer een hypotheek te krijgen?

Mensen met een aflossingsvrije hypotheek hebben hiervoor gekozen om de zeer lage hypotheeklasten. Het nadeel is dat de hypotheekschuld maximaal blijft. Na 30 jaren (of korter) wordt de einddatum van de hypotheek bereikt. Banken willen de hypotheek wel verlengen, maar je moet wel aantonen dat je voldoende inkomen hebt. Ook het pensioeninkomen wordt hierin meegenomen voor de oudere huiseigenaren.

Overwaarde zegt niet alles

Ten onrechte wordt vaak gedacht dat een aflossingsvrije hypotheek stilzwijgend door blijft lopen na het bereiken van de einddatum. Banken gaan voor het verlengen opnieuw toetsen. Ook een flinke overwaarde in het huis is niet de oplossing. Het inkomen moet toereikend zijn volgens de huidige acceptatienormen.

Heb jij een aflossingsvrije hypotheek en ben je 50+? Verdiep je nu alvast in de mogelijkheden om te verlengen. Neem eventueel contact op met de bank voor advies.

Is het provisieverbod een voordeel?

Sinds 2013 mogen adviseurs geen provisie van verzekeraars en banken meer ontvangen voor bijvoorbeeld een hypotheek of een levensverzekering. Door het afschaffen van de provisie moet concurrentie tussen adviseurs aangewakkerd worden. Dat is inderdaad het geval, maar het is de vraag of de consument baat heeft bij de afschaffing.

Tot 2013 werden er te hoge kosten in bepaalde financiële producten verwerkt. De adviseurs kregen dus eigenlijk te fors betaald. Hierdoor betaalden particulieren teveel voor hypotheken en bepaalde verzekeringen.

Hoe komt de adviseur nu aan z’n geld?

Bijvoorbeeld voor een hypotheek brengt de hypotheek separaat kosten bij de klant in rekening. De hoogte van de kosten lopen sterk uiteen. Ze variëren van €1.000 tot €3.000. Dit lijkt duur, maar de adviseur investeert er veel uren in. In het provisiestructuur van vóór 2013 waren de kosten hoger dan €3.000. Het grote verschil is, je moet het bedrag nu in één keer ophoesten.

Wat zijn de nadelen van het provisieverbod:

• Door de hoge kosten bij het afsluiten moeten huizenkopers langer sparen voordat ze een huis kunnen kopen;
• Beginnende adviseurs met weinig ervaring kunnen met lage tarieven klanten lokken. Het is maar de vraag of de kwaliteit van het advies goed is;
• Om te besparen gaan consumenten beknibbelen op bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering en de arbeidsongeschiktheidsverzekering. Dit zijn juist belangrijke bijkomende verzekeringen;
• De kosten die adviseurs rekenen hebben betrekking op de advies- en bemiddelingskosten. Bij onderhoud na verloop van jaren gaat de adviseur nog weer nieuwe kosten rekenen. Of ze werken zelfs met een abonnement.

Ik was direct al tegen het plan om de provisie af te schaffen. Ze hadden beter de kosten in de verzekeringen kunnen beperken.

Moet je iets met de aflossingsvrije hypotheek?

In het verleden zijn er te eenvoudig aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Je schuift het aflossing in deze hypotheekvormen door naar de toekomst, maar kun je deze lasten wel opbrengen?

Een aflossingsvrije hypotheek kom je alleen vanaf door extra af te lossen of door het verkopen van jouw huis. De hypotheeklasten kunnen een probleem vormen in de toekomst. Na pensionering daalt het inkomen van de meeste Nederlanders sterk. Massaal hebben wij een pensioentekort, dus het lagere inkomen blijft niet steken op 70% van het inkomen van vóór jouw pensioendatum. Bij een sterke stijging van de hypotheekrente kan de aflossingsvrije hypotheek een blok aan jouw been worden. Reken maar eens uit wat de maandlasten worden bij een hypotheekrente van 8%!

Hoeveel schuld blijft er over na pensionering?

Wacht niet tot de pensioendatum met het ondernemen van actie. Een pensioentekort of een te hoge lasten in de toekomst kun je alleen voorkomen door er vroegtijdig iets tegen te doen. Los jaarlijks bijvoorbeeld een deel van de hypotheek af. Of bouw juist extra vermogen op in de vorm van een lijfrente. De inleg hiervoor is onder voorwaarden aftrekbaar van het inkomen.

Ga in gesprek met jouw hypotheekadviseur. Een andere optie is namelijk het omzetten van de hypotheek naar een andere hypotheekvorm.

Maximaal een hypotheek tot 90 procent van de waarde?

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF)adviseerde Nederland in 2017 om de maximale hypotheekverstrekking te verlagen naar 90 procent van de waarde van een huis. De gedachte is goed, maar het zou dodelijk zijn voor starters op de huizenmarkt.

Tot een paar jaren geleden kon je de bijkomende kosten bij het kopen van een huis meefinancieren in de hypotheek. Vanaf dit jaar kun je geen kosten meer meefinancieren. Je kunt dus geen huis kopen zonder het investeren van spaargeld. Een verdere verlaging van de maximale hypotheek is niet verstandig. De verandering wordt binnen een paar jaren namelijk wel erg groot. Starters moeten zich wel voor kunnen bereiden op veranderingen.

Fiscaal gunstig sparen voor een huis

Je kunt niet in één keer de maximale hypotheekverstrekking verlagen naar 90 procent van de koopsom van een huis. Dit introduceren moet zeer geleidelijk. Nederlanders moeten zich er namelijk op in kunnen stellen en er moeten voorzieningen voor getroffen worden. Als het snel wordt geïntroduceerd kunnen alleen starters met behulp van de ouders een huis kopen. De ouders moeten ook nog eens genoeg geld bezitten om de kinderen te kunnen helpen. Er zou een spaarvorm moeten komen waarin belastingvrij vermogen opgebouwd kan worden.

Wat moet je aan spaargeld hebben?

Stel, je koopt een huis voor €225.000. De bijkomende kosten komen ongeveer op €10.000 uit. Als je nog maar 90 procent kunt financieren, moet je aan spaargeld hebben: €225.000 x 10 procent = €22.500 + €10.000 = €32.500. Een dergelijk bedrag heeft een gemiddelde starter niet liggen.

Hypotheekrente gewoon 30 jaar vastzetten

De hypotheekrente voor 10 jaren vastzetten kiezen de meeste huizenkopers van oudsher voor. Door de zeer lage hypotheekrente van dit moment wordt de rentevaste periode van 30 jaar vast steeds populairder.

De huidige hypotheekvormen zorgen voor een volledige aflossing van de schuld in 30 jaren. Kiezen voor een vaste maandlast zorgt voor stabiele maandlasten. Door het minder waard worden van geld (inflatie) wordt de last in de loop der jaren steeds beter betaalbaar. Kiezen voor 30 jaren vast is nu wel zeer aantrekkelijk. Voor een NHG-hypotheek betaal je namelijk minder dan 3 procent bij meerdere geldverstrekkers. Een kortere rentevaste periode zorgt voor nog lagere maandlasten, maar biedt ook onzekerheden. Wat als de rente over 10 of 20 jaren een paar procentpunten hoger ligt?

Wat gaat de hypotheekrente doen?
Helaas kan ik deze vraag niet beantwoorden. Het lijkt mij wel logisch dat de hypotheekrentes over 10 jaar hoger zijn dan de rentes van dit moment. De ontwikkeling van de rentes kun je namelijk niet voorspellen. Wat wel duidelijk is, is dat de rente niet nog jaren kan blijven dalen. De stijgende lijn moet een keer weer opgepakt worden, maar wanneer?

Hypotheek oversluiten echt nodig?

Hypotheekadvies is weer geld mee te verdienen. Banken worden flexibeler, hypotheekrente is nog steeds laag en de huizenmarkt trekt aan. Hypotheekadviseurs hebben zware tijden gehad, maar betere tijden zijn aangebroken. Voor huiseigenaren is het advies vaak ……… de hypotheek oversluiten, maar is het echt voordeliger of komt het de adviseur beter uit?

Aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken zijn op z’n zachtst gezegd niet populair meer. Een kans voor de hypotheekadviseur dus. “Je kunt beter oversluiten, want de toekomst is onzeker met een combinatie van deze hypotheekvormen”, zeggen ze. Dat klopt natuurlijk ook, maar uit een beleggingshypotheek stappen geeft ook risico’s. Je loopt namelijk de kans dat je toekomstig rendement gaat mislopen. Achteraf gezien was de beleggingshypotheek niet de beste keuze, maar nu je deze hypotheekvorm toch hebt heb je niets meer aan spijt. Mogelijk gaat de waarde in de hypotheek in de komende maanden of jaren verder zakken, maar het kan ook stijgen. Houd hier rekening mee voordat je gaat oversluiten.

Door de aflossingshypotheek houd je een schuld over

Dat klopt natuurlijk, maar dat maakt het nog geen slechte hypotheekvorm. Als je de aflossingsvrije hypotheek in de resterende looptijd maandelijks iedere keer een stukje gaat aflossen, heb je eigenlijk een lineaire hypotheek. Daarvoor hoef je niet over te sluiten.

Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek van €75.000. Jouw hypotheek loopt nog twintig jaar. Je kunt deze hypotheek oversluiten naar een lineaire hypotheek, maar waarom zou je? Je kunt ook maandelijks een vast deel aflossen. Dan heb je eigenlijk een lineaire hypotheek.

€75.000 / 240 maanden = €312.50. Bij een maandelijkse extra aflossing van dit bedrag, staat jouw hypotheek over twintig jaar op nul.

Oversluiten kan voordelig zijn, maar doe het niet alleen om van een hypotheekvorm af te komen!

Hypotheek onbetaalbaar geworden? Hulp vragen

Financiële zorgen wordt voor een groot deel veroorzaakt door slecht inzicht in de geldzaken. Hierdoor worden problemen pas opgemerkt. Op het moment dat je jouw woonlasten niet meer kunt betalen, moet je gelijk aan de bel trekken.

Door de dalende huizenprijzen in de periode 2008 tot en met 2013 zijn er steeds meer gezinnen financieel in de problemen gekomen. Het huis verkopen kan de oplossing zijn, maar dat werkt in de praktijk toch vaak anders.

Woonlasten zijn afgestemd op het inkomen

In het verleden was het gebruikelijk om telkens bij een stijging van het inkomen weer een duurder huis te kopen. Er kon immers een hogere hypotheek verkregen worden. Veel huiseigenaren hebben de fout gemaakt door steeds hogere financiële verplichtingen aan te gaan. Bij een hoger inkomen hoorde een duurder huis en een grotere auto. Door de sterke daling van de huizenprijzen zijn wij met z’n allen weer met beide benen op de grond komen te staan.

Maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunnen dragen

Op het moment dat je niet meer in staat bent om de maandlasten op te brengen, moet je gelijk contact opnemen met de hypotheekbank. Door een betalingsregeling af te spreken, kun je een financieel moeilijke periode overbruggen. De banken zijn bereid om hieraan mee te werken om grotere problemen te voorkomen. De banken zijn er namelijk ook niet gebaat bij een verdere verslechtering van jouw financiële positie. Verwacht geen kwijtschelding van een deel van de schuld, maar een regeling om de lasten anders te verdelen. Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan het uitsmeren van de achterstand over een aantal maanden om het tekort weer in te lopen.

Maandlasten niet meer te dragen

Een betalingsregeling heeft uitsluitend zin bij uitzicht op betere financiële tijden. Er kan een afspraak met de bank worden gemaakt over de terugbetaling van de achterstand, maar wat als de reguliere lasten niet meer te dragen zijn? In dat geval is de enige oplossing om het huis te verkopen indien mogelijk.

Hulp vragen bij de gemeente

Een achterstand in betaling van de hypotheeklasten is vaak een onderdeel van meerdere betalingsproblemen. In de meeste gevallen worden eerst andere betalingen achterwege gelaten voordat er een tekort ontstaat in de hypotheeklasten. Bij jouw gemeente kun je hulp krijgen om jouw financiën weer op orde te krijgen. Zij kunnen zorgen voor een verdere begeleiding. Vaak wordt gedacht dat de gemeente zorgt voor schuldsaneringen, maar ze kunnen in veel eerdere stadium al hulp en begeleiding bieden.

Private lease en een hypotheek geen goede mix

In een nieuwe auto rijden via private lease stijgt in populariteit. Voor een vaste bedrag per maand in een nieuwe auto rijden kan uitkomst bieden. Alleen het tanken betaal je zelf. Maar let op! Met een leasecontract op je naam is het wel lastiger om een hypotheek te krijgen.

Een hypotheek krijgen is voor veel Nederlanders een lastige opgave. Het wordt nog lastiger als je ook nog gebruik maakt van private lease. Dit wordt namelijk als een lening gezien en staat geregistreerd bij het BKR onder de noemer operational lease. Hiervoor gebruiken ze de code OA.

Hoeveel kun je minder lenen door private lease?

Van de maandlast wordt 65% van het bedrag gezien als een financiering en 35% als aanvullende diensten zoals verzekering en onderhoud. De financiering verlaagt de maximale leensom. De last wordt vastgesteld op 2% van de leensom. Een voorbeeld ter illustratie.

Een gezin kan maximaal een hypotheek krijgen van €180.000. De maandlast bedraagt bijvoorbeeld €850. Als het gezin een private lease contract heeft voor €365 per maand voor 4 jaar. Hoeveel minder kunnen ze dan lenen? Het financieringsdeel bedraagt: €365 x 48 maanden = €17.520 x 65% = €11.388. Van dit bedrag wordt 2% van de leensom gehanteerd om het maandlast van de lening te berekenen. Dus: €11.388 x 2% = €227,76.

Door het leasecontract zakt het maximale maandbedrag te besteden aan hypotheeklasten naar: €850 – €227,76 = €622,24. Afhankelijk van meerdere factoren kan dit tot gevolg hebben dat je €50.000 minder aan hypotheek kunt krijgen. Een groter bedrag is zelfs niet uit te sluiten. Voor de berekening heb je immers ruim tweehonderd euro per maand minder te besteden.

Wil je op termijn een ander huis kopen? Begin dan niet aan operational lease.

Kies voor lage lasten en los liever extra af

Bij het afsluiten van een hypotheek kun je ervoor kiezen om de hypotheek af te lossen in 20 jaren in plaats van 30 jaren. Je kunt beter een aflossen in 30 jaar afspreken en tussentijds zelf eventueel extra aflossen.

Ik heb in 2016 een huis gekocht. Voor de financiering heb ik gekozen voor een looptijd van 30 jaar. Tussentijds ga ik extra aflossen, maar ik weet nog niet wanneer en hoeveel. Mijn streven is om de hypotheek binnen 20 jaren grotendeels af te betalen. Een hypotheek met een looptijd van 20 jaren lijkt logisch, maar een periode van 30 jaren geeft meer vrijheid.

Voorbeeld

Mijn hypotheek bedroeg €206.000. Het is een lineaire hypotheek met een looptijd van 30 jaren. Per maand moet ik aan aflossing betalen: €206.000 / 360 maanden = €572,22. Indien ik had gekozen voor een aflossing in 20 jaren, waren mijn maandlasten geweest: €206.000 / 240 = €858,33. Door voor de lagere lasten te gaan, zijn de lasten ook bij financiële tegenslagen betaalbaar. Ik kan nu zelf bepalen wat ik extra aflos.

Houd rekening met tegenvaller

Pin jezelf niet vast op hoge maandlasten. Een hypotheek versneld aflossen is een nobel streven, maar doe dat bij voorkeur met extra aflossingen. Bij werkloosheid en arbeidsongeschiktheid moeten de lasten ook nog betaalbaar zijn.