Kopers zijn bereid om meer risico’s te lopen

De huizenmarkt was jarenlang een kopersmarkt. Er stonden veel huizen in de verkoop en ze werden moeilijk verkocht. Langzaam ontstaat er nu een verkopersmarkt. Het aanbod wordt kleiner en de verkopers krijgen meer macht in de onderhandelingen. Deze verandering merkt de rechtsbijstandverzekeraar DAS ook. In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn de geschillen rond aankoop en verkoop van huizen met 27% gestegen.

Onder andere in de steden Utrecht, Amsterdam en Groningen worden huizen weer als warme broodjes verkocht. Een logisch gevolg is dat kopers snel moeten handelen en een goed bod neer moeten leggen. Huizenzoekers die al vaker achter het net gevist hebben worden onvoorzichtig. Ze kopen zonder het verrichten van een bouwkundige keuring of in het koopcontract worden geen voorbehouden opgenomen met betrekking tot de financiering. Dit kan grote gevolgen hebben.

Meer geschillen
Kopers die later merken dat er mankementen aan het huis verzwegen zijn, kunnen de verkopers aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Of na aankoop van het huis blijkt pas dat de kopers de financiering niet rond krijgen. Vaak staat er een boetebeding in een koopcontract waarin staat dat de kopers alleen onder de koop uit kunnen door een betaling van 10% van de koopsom van het huis. Dit zorgt voor meer geschillen en dus meer werk voor rechtbijstandverzekeraars.

Als je een huis wilt kopen is het belangrijk om voorzichtig te blijven. Laat je niet opjagen door de verkopers. Als de koop niet rond komt zijn er nog meer vergelijkbare huizen waar je een keuze tussen kunt maken. Misschien niet direct, maar het huis gaat er komen. Krijg meer inzicht in uw hypotheek.

Het blijft goed gaan met de huizenmarkt

Het Kadaster heeft weer positieve cijfers gepubliceerd over het aantal verkochte huizen in februari. Er zijn 10.030 huizen verkocht. Dit is een stijging van 27% ten opzichte van de verkoopcijfers in februari 2013.

De cijfers waren ook beter dan de resultaten in januari. In januari zijn er namelijk 8.908 huizen verkocht. Een stijging van het aantal gesloten hypotheken kan dan ook niet uitblijven. Er zijn namelijk 16,9% meer hypotheken verstrekt.

Bijna op alle fronten gaat het beter, alleen de gemiddelde huizenprijzen vallen nog tegen. Ze zakken niet meer, maar de stijgende lijn is ook nog niet ingeslagen. Voor mijn hypotheek maakt dit geen verschil, maar als de waarde sterk stijgt, lijkt het extra aflossen een extra impuls te krijgen. Aan twee kanten wordt de overwaarde namelijk in dat geval gestuwd.

Ik schat mijn overwaarde nu in op €10.000. Als mijn huis in één jaar tijd 3% meer waard wordt, zal mijn theoretische overwaarde stijgen naar €15.400. Als ik ook nog extra aflossingen meereken is het wel zeer eenvoudig overwaarde creëren.

De huizenprijzen zijn te laag

De Rabobank probeert ons vertrouwen in de huizenmarkt te verbeteren. De bank is het namelijk met de ECB eens. Onze huizenprijzen zijn te laag.

De Rabobank-topman Pieter Moerland heeft bij de presentatie van de halfjaarcijfers geconcludeerd dat onze huizenprijzen onder het langjarig evenwicht liggen. Volgens hem zijn de huizenprijzen scheef getrokken doordat de huizenmarkt niet goed werkt. Er zijn te weinig transacties en hierdoor staan de huizenprijzen onder druk. Zoals wij de afgelopen maanden al vaak hebben gehoord verwacht de Rabobank dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is. In tegenstelling tot landen als de VS, Ierland en Spanje is onze huizenmarkt wel gezond volgens de heer Moerland. Wij hebben namelijk in het verleden niet teveel huizen gebouwd.

Banken, makelaarsorganisaties en bouwbedrijven zullen als eerste hoog van de toren blazen zodra er lichte tekenen van herstel zijn. Laten wij niet vergeten dat in 2008 ook eerst gedacht werd dat de daling van de huizenprijzen slechts een klein dipje was. Ik las bijvoorbeeld een bericht in het AD uit 2008. In het artikel valt te lezen dat men moest wennen aan het idee dat huizenprijzen kunnen dalen. Op Beursgorilla kwam ik een verslag tegen over het persbericht van de NVM uit 2008. De NVM meldt hierin letterlijk: “Het structureel tekort aan woningen houdt de prijs stabiel."

Kortom vertrouw niet op uitgesproken vertrouwen van partijen die baat hebben bij een aantrekkende markt.

Vertrouwen in de huizenmarkt

Banken, makelaarsorganisaties en bouwondernemingen zijn gebaat bij een herstellende huizenmarkt. Ze proberen via de media het sentiment te verbeteren.

Wat moet u doen als onderzoekresultaten negatief uitvallen? Het onderzoek anders insteken. Naar mijn gevoel gebeurt dit de laatste maanden vaak bij banken en makelaarsorganisaties. De huizenprijzen blijven nog steeds dalen en banken doen nog steeds niet hun best om in het belang van hun klanten te denken. Toch voorspellen economen van de Rabobank een opleving van de huizenmarkt in 2014. ING heeft ook een slimme manier van aanpak. Zij geven aan dat het vertrouwen in de huizenmarkt weer aan het stijgen is. Met dit soort berichten kunnen ze het vertrouwen beïnvloeden. Bijna dagelijks verschijnen er voorspellingen over de huizenprijzen in de media, maar in werkelijkheid heeft niemand een idee.

Na de sterke daling van de huizenprijzen sinds 2008 zal de bodem een keer bereikt worden. Dit kan dit jaar of in 2014 gebeuren, maar de prijzen kunnen ook nog wel jaren blijven dalen. Deskundigen doen voorspellingen op basis van indicatoren, maar het zijn slechts voorspellingen. De makelaarsorganisaties roepen dat het een gunstig moment is om een huis te kopen. De huizenprijzen staan namelijk zeer laag in vergelijking met een paar jaar geleden. Logischer is om te wachten tot de prijzen werkelijk gaan stijgen, maar als wij dat allemaal gaan doen wordt er niets meer verkocht.

Met andere woorden er valt niets over te zeggen. Het feit is wel dat de huizenprijzen minder snel zakken in vergelijking met de achterliggende maanden en jaren. Helaas wil dat nog niet zeggen dat de prijzen zich aan het stabiliseren zijn.

Huizenmarkt uit het slop?

Er gaan steeds meer geluiden op dat de huizenmarkt zich in 2014 gaat stabiliseren. Persoonlijk ga ik daar ook volledig vanuit, maar de praktijk moet het nog uitwijzen.

Standard & Poor (Amerikaanse kredietbeoordelaar) kwam afgelopen week met positieve vooruitzichten over de Europese huizenmarkt. Door schaarste zullen de prijzen op langere termijn weer gaan stijgen. In 2014 zal er sprake zijn van een stabilisering van de huizenprijzen.

Niemand kan met zekerheid zeggen wat er gaat gebeuren. De afgelopen jaren hebben banken, belangenorganisaties en economen er wel vaker naast gezeten met voorspellingen en verwachtingen.

Via Twitter werd ik gewezen op een artikel op Volkskrant.nl. Het artikel is geschreven in april 2008, dus voor de sterke daling van de huizenprijzen. Hierin gaven onder andere de NVM en de Rabobank aan dat de huizenprijzen in 2008 gewoon zouden stijgen. Hieruit blijkt ook dat er niets zinnigs over te zeggen is. Door tal van situaties en omstandigheden kan de huizenmarkt zich op de korte termijn anders gaan ontwikkelen dan verwacht.

BKR – 25% meer betalingsachterstanden op hypotheken

Het afgelopen jaar heeft het BKR 25,3% meer betalingsachterstanden op hypotheken geregistreerd. Het gaat nu in totaal om 81.888 registraties. Het cijfer lijkt hoog, maar het gaat slechts om 1,6% van de huiseigenaren. Dit blijkt uit de BKR Hypotheekbarometer.

Sinds 1 januari van dit jaar zijn er 4.743 gezinnen bijgekomen met betalingsproblemen. Zolang het slecht blijft gaan met de economie en met name met de arbeidsmarkt en de huizenmarkt, blijft het aantal gezinnen met geldzorgen de komende maanden en jaren nog verder stijgen. In de praktijk zullen meer huiseigenaren moeite hebben om aan de hypotheekverplichtingen te voldoen. Het BKR registreert namelijk alleen de betalingsachterstanden vanaf een achterstand van vier maanden.

Wat te doen bij betalingsachterstanden?
Zodra blijkt dat u niet aan uw verplichtingen kunt voldoen, moet u gelijk contact opnemen met de hypotheekbank. Leg het probleem uit en probeer samen een oplossing te bedenken. Mogelijk kan er een betalingsregeling worden afgesproken. U moet niet wachten tot er meerdere maanden aan achterstanden zijn ontstaan. De banken willen uit eigen belang graag met u meedenken.

Volg mij op Twitter

Hypotheekregels toch niet verruimd

In december 2012 had de Eerste Kamer minister Blok gevraagd om te onderzoeken in hoeverre het haalbaar is om de hypotheekregels te versoepelen. Uit kostenoverweging is besloten om vast te houden aan de strenge regels.

De Eerste Kamer heeft om verruiming verzocht om de huizenmarkt niet nog meer schade toe te brengen. Waarschijnlijk gaat de praktijk uitwijzen dat er vanaf 1 januari 2013 nog grotere problemen zijn ontstaan op de huizenmarkt. Mogelijk worden de problemen dermate groot dat er alsnog maatregelen worden getroffen met betrekking tot de hypotheekregels.

De politiek blijft nog steeds de ogen sluiten voor de verdere daling van de huizenprijzen. Ik ben bang voor een zeer sterke daling van de huizenprijzen in 2013 met alle gevolgen van dien.

Oude woning verkopen! Daarna pas een huis kopen

In mijn omgeving en in de praktijk als adviseur merk ik nog steeds dat er huizen worden gekocht zonder de verkoop van de oude woning eerst af te wachten. Hier hebben ze uiteenlopende redenen voor, maar deze huizenbezitters treffen waardedalingen van de huizenmarkt extra hard.

Stel, op het internet ziet u dat uw droomhuis in de verkoop staat. Jaren hebt u gewacht op deze kans en u gaat het huis bezichtigen. Door de dalingen van de huizenprijzen is uw droomhuis nu bereikbaar geworden. De verkopers zijn bereid om nog verder te zakken met de prijs op voorwaarde dat u het huis onvoorwaardelijk (zonder voorbehoud verkoop eigen woning) gaat kopen. U koopt het huis onder de huidige waarde van het huis en u denkt uw slag geslagen te hebben.

Dergelijke situaties kunnen de verleiding om alvast te kopen onweerstaanbaar maken. Het probleem is echter dat u niet weet hoeveel de huizenprijzen nog gaan zakken en wanneer de huizenprijzen weer gaan stijgen. Waardedalingen van huizenprijzen zet zich nu al voort van 2008 tot en met 2012. Mogelijk zitten we nog maar op de helft van de dalingen. In het geval de huizenprijzen nog 20% gaan zakken, hoe lang gaat u dubbele maandlasten dan nog volhouden? Zult u ooit in de situatie terecht komen dat u één van de huizen noodgedwongen moet verkopen met een grote restschuld?

Het kan niet voldoende benadrukt worden dat u geen ander huis moet gaan kopen zolang de oude woning nog niet verkocht is.

Soepeler hypotheken verstrekken

De politiek doet op dit moment pogingen om de huizenmarkt in 2013 een impuls te geven, zonder dat het geld mag gaan kosten. De ministers Dijsselbloem en Blok hebben nu in gedachten om de starters te steunen door inkomensverwachtingen voor de toekomst mee te mogen nemen. Nu kan er rekening worden gehouden met inkomensverwachtingen voor de komende zes maanden. Deze termijn moet verruimd worden.

De politiek voelt waarschijnlijk ook wel aan dat de huizenmarkt een zwaar crisisjaar tegemoet gaat. De eerste maanden van 2013 zullen er nauwelijks huizen verkocht worden en de huizenprijzen zullen zakken met percentages waar wij van gaan schrikken. Een huis kopen wordt met name de starters onmogelijk gemaakt en de verruiming die de beide ministers in gedachten hebben zullen daar niet veel veranderingen in aan brengen.

Waarschijnlijk zullen er nog wel meer maatregelen volgen om de ineen stortende huizenmarkt nog enigszins te redden, maar met een gesloten beurs zal het lastig worden.