Rentemiddeling is beter dan niets doen

Niet alle huiseigenaren zijn in de gelukkige positie om nu een nieuwe rentevaste periode te mogen kiezen. Oversluiten is ook niet altijd mogelijk of lijkt door een hoge boeterente niet interessant. Wat je in ieder geval kunt doen is rentemiddeling.

De hypotheekrente staat nu zo laag dat huiseigenaren eigenlijk wel in actie moeten komen. Moet jij nog een rente van 5% of hoger betalen? Ga bij je bank informeren of je rentemiddeling kunt krijgen. Niet alle banken bieden het aan, maar het zijn er steeds meer die het wel bieden. De grootste geldverstrekker van Nederland, de Rabobank, gaat het vanaf juli dit jaar ook aanbieden aan de klanten.

De hypotheekrente laten verlagen
Stel, je zit nu nog 7 jaar vast aan een hypotheekrente van 6%. Je bank biedt rentemiddeling aan. De kans is groot dat de rente over 7 jaren alweer hoger is in vergelijking met de huidige tarieven. Door nu de hypotheekrente te middelen kun je de komende 7 jaren besparen op de maandlasten. Ook kun je de rente weer voor een langere periode vastzetten. Niet voor iedereen is dit interessant, maar het is zeker de moeite waard om het uit te zoeken. Voor een spaarhypotheek of een bankspaar hypotheek gaat het bovenstaande bijvoorbeeld niet op.

Met rentemiddeling profiteer je niet optimaal van de huidige lage rentestand, maar het is beter dan niets doen.

Geld besparen door je energierekening te verlagen

Naast de hypotheek is de energierekening ook een hoge maandelijks terugkerende last. Volgens het Nibud geeft een gezin gemiddeld €135 per maand uit aan de energierekening. Dat is al gauw €1.620 per jaar. En dat terwijl er zoveel manieren zijn om je energiekosten omlaag te brengen!

Je energierekening bestaat uit verschillende componenten: de leveringskosten voor gas en stroom, maar ook uit overheidsheffingen en kosten voor het netbeheer. De vaste kosten kun je niet verlagen, maar de variabele leveringskosten wel.

Hoe krijg je de energierekening omlaag?
Stap één is om eerst je verbruik terug te dringen. Een paar handige tips:
- Sta iets minder lang onder de douche. Zo hoeft de CV-ketel minder water te verwarmen en verbruik je dus minder gas.
- Maak slim gebruik van de gordijnen: doe ze overdag open zodat de zon je huis kan verwarmen, en doe ze ’s avonds dicht om de warmte binnen te houden.
- Ontdooi je vriezer met regelmaat. Aangevroren ijs zorgt ervoor dat er meer stroom nodig is om de vriezer koel te houden.
- Bijna klaar met koken? Zet je elektrische kookplaat alvast uit: deze blijft nog lang warm, dus je kan gerust nog even doorbakken en –koken.
- Zet apparaten écht uit in plaats van in standby. Zo voorkom je sluipverbruik.

Ga zelf stroom opwekken
Zelf energie opwekken is ook een goede manier om je energierekening te verlagen. Je hoeft minder stroom en gas af te nemen van je energieleverancier en dat scheelt geld. Overweeg bijvoorbeeld om zonnepanelen aan te schaffen. Een gemiddeld zonnestroomsysteem verdien je tegenwoordig binnen 6 tot 8 jaar terug, waarna je nog meer dan 20 jaar profiteert van gratis groene stroom. Zonnepanelen gaan namelijk wel 30 jaar mee! De totale besparing over 30 jaar kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Goed voor je portemonnee dus, én voor het milieu!

Wil je liever niet investeren in de aanschaf van een zonnestroomsysteem? Dan is zonnepanelen huren ook een optie. Daarbij ligt het maandelijkse huurbedrag doorgaans lager dan je huidige voorschotbedrag voor energie, dus je begint direct met besparen. Aan het einde van de huurtermijn (gemiddeld 10 jaar) kun je de zonnepanelen vaak voor een klein bedrag overnemen, waarna je eigenaar bent van het systeem en je dus nog zeker 20 jaar zelf gratis stroom opwekt.

Geld dat je niet uit hoeft te geven, kun je weer gebruiken om je hypotheekschulden te verlagen. Heb je aanvullende bespaartips? Deel ze in een reactie.

Is je huis nog te betalen bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid?

Ik schrijf vaak over de financiële voordelen van het extra aflossen op de hypotheek, maar het geeft ook een extra zekerheid. Door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kan het noodzakelijk zijn om van 70% (of nog minder) van je huidige inkomen rond te moeten komen. Gaat dat financieel lukken?

Huurders die te maken krijgen met een sterke daling van het inkomen kunnen eventueel verhuizen naar een goedkopere woning. Huiseigenaren hebben deze optie niet zo eenvoudig. Hier moet je als huiseigenaar rekening mee houden.

Tot de diepe dip op de huizenmarkt kon je een hypotheek krijgen tot acht keer je jaarinkomen. Met de huidige normen gaat je dat niet meer lukken. En dat is terecht! De hypotheeklasten moeten namelijk ook op te brengen zijn bij een (tijdelijke) dip in het inkomen.

Niet aflossen om te voorkomen dat het geld in de stenen vast zit
Als actieve aflosser moet je vaak theorieën aanhoren waarom andere huiseigenaren niet extra aflossen. Vaak hoor ik dat het niet verstandig is om geld te investeren in de stenen, want het geld kunt je niet weer eenvoudig contant maken. Dit klopt volledig, maar wat blijkt in de praktijk? De mensen die dit roepen besteden het geld anders. Ze kopen bijvoorbeeld vaker een nieuwe auto of ze plaatsen een aanbouw. Deze investeringen zijn al helemaal niet contant te maken.

Aflossen met een deel van je inkomen
Zoals Gerhard Hormann ook al in zijn boek “Hypotheekvrij” beschreef, zou je eigenlijk een deel van je inkomen moeten gebruiken om je hypotheek af te lossen. Doe alsof je in de WW zit en je rond moet komen van 70% van je laatst verdiende loon. Het resterende deel van je inkomen kun je gebruiken om de hypotheek mee af te lossen. Je verlaagt op deze manier je hypotheekschuld en je hebt je uitgavenpatroon al afgestemd op een sterk lager inkomen.

Aflossing februari is overgemaakt

Vandaag heb ik weer €1.250 overgemaakt naar de hypotheekbank. Mijn hypotheek is hierdoor gezakt naar €130.000. Maandelijks krijg ik weer €4,86 extra te besteden, want zoveel zijn mijn hypotheeklasten weer gezakt. Ik lig op koers om eind 2016 op een hypotheekschuld uit te komen van €117.500. Dit gaat mij bijna weer een lagere hypotheekrente opleveren.

Vorig jaar maart heb ik het huis laten taxeren om de hypotheekopslag te verlagen. Mijn hypotheek bedroeg in eerste instantie >100% van de waarde van het huis. Door de vele aflossingen heb ik een lagere hypotheekrente gekregen. Zodra mijn hypotheekschuld zakt onder de 60% van de getaxeerde waarde, heb ik recht op weer een lagere opslag. Het huis is toen getaxeerd op €190.000. Uitgaande van deze waarde moet mijn hypotheek onder de €114.000 zakken om recht te krijgen op een lagere hypotheekrente.

Uitgaande van een gelijke tempo van aflossen, zakt mijn hypotheek volgend jaar maart door de grens. Op dat moment moet ik mijn huis opnieuw laten taxeren. Indien de waarde nog steeds €190.000 bedraagt, kan ik weer besparen. De kans op een dergelijk hoge getaxeerde waarde is klein. In onze regio (prov. Groningen) zijn de huizenprijzen namelijk gezakt. Indien de waarde is gezakt naar €180.000, moet mijn hypotheek zakken naar €108.000. In dat geval zit ik volgend jaar pas na de zomer onder de 60% van de waarde van het huis.

Ik heb voor de aflossing van deze maand mijn spaarrekening niet aan hoeven te spreken. In februari en maart heb ik veel extra schrijfopdrachten. Mijn aflossing voor de maand maart gaat er waarschijnlijk met gemak vanaf. Ik moet wel veel uren werken, maar met een duidelijk doel voor ogen gaat het zeker lukken.

Negatieve hypotheekrente?

Al maanden lang wordt er gesproken over een historisch lage hypotheekrente. Iedere keer wordt er weer een nieuw laagterecord bereikt. Gaan wij er naar toe dat je geld toe krijgt van de hypotheekbank?

Het lenen van geld wordt steeds goedkoper. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van 12 jaar tegen 2,10%. De geldverstrekkers ING, Westland Utrecht en SNS bieden een zogenaamde Euribor-hypotheek aan. Dit is een variabele hypotheekrente die maandelijks wordt afgestemd op de Euribor (rente waartegen veel Europese banken elkaar geld lenen). De huiseigenaren met deze hypotheek betalen een zeer lage hypotheekrente. De Euribor staat namelijk op -0,24. Er komt een opslag op anders kregen de huiseigenaren geld toe.

De opslag die de banken erin verwerken, varieert sterk. In sommige hypotheken zit een opslag boven de 2%. De laagste opslag bedraagt 0,65%. Als ik dit percentage optel bij de negatieve Euribor, kom ik op een hypotheekrente van 0,41%.

Voor een hypotheek van €200.000, komen de bruto rentelasten op: €68,33.

Wat als de Euribor nog verder gaat zakken?
De rente is al negatief. Het is dus niet vreemd gedacht dat de rente nog veel verder gaat zakken. Stel, de Euribor zakt naar -0,66%. Bij de bank met de laagste opslag krijg je dan door de bank betaald over je hypotheekschuld. Zal dat ook daadwerkelijk gebeuren? Ik verwacht dat voor nieuwe hypotheken dit niet snel gaat gebeuren. Banken gaan gewoon een hogere opslag rekenen.

Hypotheekrente lang vastzetten of juist kort?

Laatst kreeg ik via de mail een vraag over de ideale lengte van de rentevaste periode. Is het met de huidige lage rente slim de hypotheekrente voor een zeer lange periode vast te zetten?

De ontwikkeling van de hypotheekrente is op lange termijn niet te voorspellen. Dat maakt het kiezen voor een rentevaste periode lastig. De hypotheekrente staat nu historisch laag, maar dat werd één jaar geleden ook al gezegd. Over vijf jaar kan de rentestand alweer sterk gestegen zijn. Vooraf weet je nooit of je de juiste keuze maakt.

Kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar
Vijf jaar geleden was de rente voor een rentevaste periode van vijf jaren ruim hoger. Achteraf gezien was het toen niet verstandig om voor een lange periode de hypotheekrente vast te leggen. Indien je gekozen had voor vijf jaar vast, had je de hypotheeklasten nu met misschien wel honderden euro’s kunnen verlagen.

Nu kiezen voor vijf jaar of twintig jaar vast?
Wanneer het gaat gebeuren weet niemand, maar de rente gaat een keer weer stijgen. De rente kan nog iets dalen, maar sterke dalingen kunnen bijna niet meer. Op basis hiervan lijkt het logisch om met de huidige rentestand niet te kiezen voor een kortlopende rentevaste periode. De meeste huizenkopers kiezen voor een rentevaste periode van tien jaren, maar vijftien of twintig jaar vast worden ook steeds populairder.

Door een lange periode te kiezen kun je beter je maandlasten onder controle houden. De kans dat je over vijf jaar spijt hebt voor het kiezen van een lange rentevaste periode lijkt mij klein.

Hoge rentelasten en een lange rentevaste periode

De hypotheekrentes zijn nu zeer laag. Wat nu als je nog 15 jaar vast zit aan een hypotheekrente van 6%? De rentevaste periode openbreken wordt zeer kostbaar. De bank zal namelijk een hoge boeterente in rekening brengen. Je huis verkopen is wel een optie. Bij verkoop kun je namelijk de hypotheek in één keer afbetalen. Je koopt een vergelijkbaar huis weer tegen de huidige (lage) rentestand.

Huis verkopen om de te hoge rente lijkt nogal drastisch, maar toch is het in uiterste gevallen te overwegen.

Voorbeeld:
Een gezin heeft een huis met een hypotheek van €225.000. Het is een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Jaren geleden is ervoor gekozen om de hypotheekrente lang vast te zetten. Er is 6% verschuldigd voor nog een periode van 15 jaren. Uitgaande van de huidige rentestand kunnen ze nu een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 2,5%.

Ze betalen nu aan hypotheekrente: €225.000 x 6% = €13.500 / 12 = €1.125 per maand.

Stel, ze verkopen het huis en kopen een huis weer waar ze weer een hypotheek van €225.000 voor nodig hebben. Hier moeten ze hoge kosten voor maken, maar die laat ik in deze berekening buiten beschouwing. Het gaat namelijk om het verschil in rentelasten.

Voor de nieuwe hypotheek gaan ze aan rente betalen: €225.000 x 2,5% = €5.625 / 12 = €468,75 per maand.

Theoretisch kan het in dit geval uit om het huis te verkopen en een vergelijkbaar huis terug te kopen. Ik weet dat het kort door de bocht is, maar uit de berekening blijkt dat er is het voorbeeld een verschil in rentelasten ontstaat van €7.875 in het eerste jaar.

Aflossing in januari – 1.250 euro

Ik heb mij eind 2015 voorgenomen om in 2016 iedere maand minimaal €1.250 over te maken. Vandaag heb ik het bedrag voor januari overgemaakt. Mijn hypotheekschuld is gezakt naar €131.250. Deze extra aflossing geeft mij een besparing van €4,86 per maand. Door maandelijks €1.250 over te maken moet ik eind 2016 op een hypotheekschuld zitten van €117.500.

Sinds september 2012 heb ik in totaal €67.726 afbetaald. Dat zijn twee nieuwe middenklasse auto’s in 3,5 jaren. Als je actief aan het aflossen bent moet je eigenlijk iedere keer weer stil staan bij wat je tot op heden bereikt hebt. Voor het aflossen krijg je namelijk niets materieels terug. Door de feestjes te vieren besef je dat je door hard werken de finish steeds dichterbij ziet komen. De eindstreep ligt nog ver in de toekomst, maar ik stel mijzelf korte termijn doelen. Ik heb net weer €1.250 overgemaakt. Ik moet eind februari dit bedrag weer beschikbaar hebben. Iedere euro is er dus weer één.

Elke maand weer creatief zijn
In januari is het nipt gelukt om het bedrag bijeen te krijgen. In februari moet er alvast een deel van de zomervakantie betaald worden. Onlangs ben ik ook twee keer naar het ziekenhuis geweest. De vrees bestond namelijk dat ik een blindedarmontsteking had. Gelukkig viel het mee. Op korte termijn zal ik ook hier de rekening voor krijgen. Dit zal waarschijnlijk mijn volledige eigen risico kosten. Weer €385 weg! In februari zal ik mijn spaarrekening aan moeten spreken voor de aflossing vrees ik.

Zijn banken mede verantwoordelijk voor restschulden?

Steeds vaker treffen banken schikkingen in rechtszaken waarin ze mede verantwoordelijk worden gesteld voor restschulden. De restschulden kunnen ontstaat doordat de bank het huis verkoopt via een executieverkoop of door onderhandse verkoop. Is het eerlijk dat alleen de voormalige huiseigenaren blijven zitten met een restschuld, of moeten de banken ook bloeden?

Situatie 1
Stel, je hebt een eigen woning met een hypotheekschuld van €170.000. Je kunt de maandlasten niet meer dragen en je huis worden door de bank gedwongen verkocht. De verkoopwaarde van je huis wordt geschat op €175.000. Bij een executieveiling wordt het huis verkocht voor €140.000. De restschuld moet volledig worden gedragen door de voormalige eigenaar van het huis. Ik kan mij voorstellen dat de bank in dit geval medeschuldig is aan de restschuld.

Situatie 2
Een stel uit Haarlem heeft in 2007 een flat gekocht. Ze hebben hiervoor een hypotheek afgesloten van €181.000 bij de Rabobank. Ze hebben eerst bij andere banken geprobeerd om een hypotheek te krijgen, maar de andere banken vonden het risico te groot. De Rabobank heeft dus wel besloten om de lening te verstrekken. Een paar jaren later gaat het stel uit elkaar en moet de flat verkocht worden. Uiteindelijk is de flat verkocht voor €150.000. Het stel blijft achter met een restschuld van €35.000 (incl. kosten). Rabobank wordt mede verantwoordelijk gesteld voor deze restschuld. De Rabobank zou onvoldoende op de gevaren gewezen hebben.

In situatie 1 kan ik mij voorstellen dat de bank aansprakelijk gesteld gaat worden. De bank besluit om tot executieveiling over te gaan. Mogelijk waren er betere oplossingen. In situatie 2 is de bank volgens mij te weinig te verwijten. Het stel is al vaker afgewezen voor een lening. Zij wisten dat het wel of niet krijgen van de hypotheek discutabel was.

Banken hebben inderdaad een zorgplicht, maar laten wij niet alles afschuiven op de banken.

Ik ben benieuwd wat jullie ervan vinden. Wanneer kunnen banken aansprakelijk gesteld worden voor restschulden?

Een hypotheek is nog nooit zo goedkoop geweest

Hoe is het mogelijk dat de hypotheekrentes nog steeds blijven zakken! Vereniging Eigen Huis kwam namelijk onlangs met het nieuws dat de winstmarges in hypotheken weer sterk zijn gestegen sinds juni 2015. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar tegen een rente lager dan 2%. Heb je liever een rentevaste periode van 10 jaar? De laagste rente bedraagt 2,09%. Lager zijn de rentes nog nooit geweest. Een huis kopen wordt steeds interessanter.

Als je nu een huis koopt met een hypotheek van €200.000, betaal je de eerste maand aan rente €348,33. Tenminste, als je kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar. Hier houden de lasten niet mee op, want je moet natuurlijk ook nog maandelijks een aflosbedrag betalen. Dit kun je zien als een investering. Je lost namelijk in stapjes de hypotheek volledig af.

Waarom huur je nog?
Ik had laatst een discussie met een kennis over het huren in plaats van het kopen. Hij kiest bewust voor een huurhuis. Ik vroeg hem naar de motivatie. Zijn belangrijkste reden was dat hij nu relatief goedkoop huurt. Hij betaalt nu €700 per maand. Een vergelijkbaar koophuis geeft volgens hem hogere maandlasten. Hier ben ik het niet mee eens. Dit gaat zeker niet op voor de provincie Groningen waar hij woont. Ik plaats van hem hiervan te overtuigen, heb ik uitgerekend hoe de situatie over 30 jaar is

Illustratief voorbeeld:
Een huurhuis kost op dit moment €700 per maand. Uitgaande van een jaarlijkse huurverhoging van 1,5% komt de huur over 30 jaar uit op: €1.094 per maand

Een koophuis geeft bijvoorbeeld op dit moment een hypotheeklast van €900 per maand. Over 30 jaar zijn de lasten gezakt naar: €0 per maand.

Zeker met de huidige hypotheekrentes is het kopen van een huis voor de meeste mensen de beste keuze. Het is natuurlijk anders als er goede redenen zijn om te huren.