dinsdag 2 februari 2016

Hoge rentelasten en een lange rentevaste periode



De hypotheekrentes zijn nu zeer laag. Wat nu als je nog 15 jaar vast zit aan een hypotheekrente van 6%? De rentevaste periode openbreken wordt zeer kostbaar. De bank zal namelijk een hoge boeterente in rekening brengen. Je huis verkopen is wel een optie. Bij verkoop kun je namelijk de hypotheek in één keer afbetalen. Je koopt een vergelijkbaar huis weer tegen de huidige (lage) rentestand.

Huis verkopen om de te hoge rente lijkt nogal drastisch, maar toch is het in uiterste gevallen te overwegen.

Voorbeeld:
Een gezin heeft een huis met een hypotheek van €225.000. Het is een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Jaren geleden is ervoor gekozen om de hypotheekrente lang vast te zetten. Er is 6% verschuldigd voor nog een periode van 15 jaren. Uitgaande van de huidige rentestand kunnen ze nu een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 2,5%.

Ze betalen nu aan hypotheekrente: €225.000 x 6% = €13.500 / 12 = €1.125 per maand.

Stel, ze verkopen het huis en kopen een huis weer waar ze weer een hypotheek van €225.000 voor nodig hebben. Hier moeten ze hoge kosten voor maken, maar die laat ik in deze berekening buiten beschouwing. Het gaat namelijk om het verschil in rentelasten.

Voor de nieuwe hypotheek gaan ze aan rente betalen: €225.000 x 2,5% = €5.625 / 12 = €468,75 per maand.

Theoretisch kan het in dit geval uit om het huis te verkopen en een vergelijkbaar huis terug te kopen. Ik weet dat het kort door de bocht is, maar uit de berekening blijkt dat er is het voorbeeld een verschil in rentelasten ontstaat van €7.875 in het eerste jaar.

9 opmerkingen:

  1. Theoretisch klinkt het interessant. Maar praktisch? Ik ken 1 situatie waarin iemand dat gedaan heeft. Een collega van mijn vrouw.
    Naast de kosten die een verhuizing met zich mee brengen - en die zijn fors (een deel mag weer afgetrokken worden in de inkomstenbelasting) - geldt voor menig van de lezers dat zij aflossen. Deze aflossingen komen, in het kader van de bijleenregeling, niet meer in aanmerking voor HRA. Ook hier zul je rekening mee moeten houden in een berekening.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Zou er geen constructie te bedenken zijn waarbij je je huis verkoopt en direct weer terugkoopt? Bij een doorverkoop binnen 6 maanden hoeft er maar een keer 2% overdrachtsbelasting betaald te worden. In jouw voorbeeld €4.500 netto (want overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar). Dan nog notariskosten en hypotheekkosten. En natuurlijk een rijke persoon die 'even' eigenaar van jouw woning wil zijn.

    Volgens mij zit daar een gat in de markt :)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Officieel mogen dergelijke schijnconstructies niet. De bank wordt namelijk benadeeld. Zie: http://www.rtlz.nl/finance/personal-finance/slimme-trucs-met-je-hypotheek-zijn-riskant

      Verwijderen

  3. Het overwegen waard, gelukkig staat onze hypotheek (5,8% ) nog "maar"vast tot eind 2018
    En zo'n mooi plekje als nu vinden we nooit meer, dus voor ons kan het niet uit
    maar t is een leuk idee , dat wel
    is er ook een constructie mogelijk om je huis aan jezelf te verkopen?
    Dan betaal je 1x overdrachtsbelasting etc maar bespaart het je een verhuizing :-)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. ...5,8% is bij een aflossingsvrije hypotheek nadelig, maar bij een spaarhypotheek waarschijnlijk voordeliger!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Verhaal klopt, totdat je net als wij er achter komt dat je 7 jaar geleden een 0.2 extra aan rente korting kreeg voor de clausule
    "boete bij verkoop woning"

    WTF wij hadden 10 jaar vast staan, na 7.5 jaar besloten te verhuizen, of we even 4000 euro boete wilden betalen.

    uiteindelijk bij dezelfde bank gebleven voor halvering rente en kwijtschelding boete, maar let goed op de kleine letters, deze verassing stond bij ons ineens op de pro-forma afrekening van de Notaris terwijl onze adviseur geregeld had dat het kwijtgescholden werd, gelukkig binnen 2 dagen gecorrigeerd.

    naast de aankoopmakelaar, NHG, taxatie, hyp adviseur, en allerlei andere kosten, verhuizen was een dure grap. Maar het was het allemaal waard!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Heel vervelend, maar het is toch echt de bedoeling dat je het contract door leest en begrijpt voordat je tekent. Dus er valt de bank niets te verwijten.

      Verwijderen
  6. Ik begrijp de constructie en begrijp ook dat het voor sommige mensen het overwegen waard is. Maar ik zie mijn huis toch echt niet als investering, maar als een fijne, veilige, prettige plek om te WONEN, niet om geld te verdienen. Wel lossen we af en willen we er zo min mogelijk op "verliezen". Als je fijn woont en het kan betalen, verlies je naar mijn gevoel nooit. Om een verlies nog meer af te dekken, want verlies is meer dan alleen gevoel, lossen we dus af.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Misschien ook een idee om je huis aan je partner te verkopen? Bijvoorbeeld in het geval dat je niet in gemeenschap van goederen bent getrouwd. Of jouw 50% aan de ander te verkopen? Of aan je kinderen te schenken en terug te huren tegen lage lasten? Geen idee of zoiets mogelijk is eigenlijk.
    Je hoort wel dat het gebeurt, huis verkopen en weer terugkopen, en soms zelfs wordt aangeraden door hypotheekadviseurs (maar die kunnen hun licentie kwijtraken door dit te adviseren)

    BeantwoordenVerwijderen