De huizenprijzen zijn te laag

De Rabobank probeert ons vertrouwen in de huizenmarkt te verbeteren. De bank is het namelijk met de ECB eens. Onze huizenprijzen zijn te laag.

De Rabobank-topman Pieter Moerland heeft bij de presentatie van de halfjaarcijfers geconcludeerd dat onze huizenprijzen onder het langjarig evenwicht liggen. Volgens hem zijn de huizenprijzen scheef getrokken doordat de huizenmarkt niet goed werkt. Er zijn te weinig transacties en hierdoor staan de huizenprijzen onder druk. Zoals wij de afgelopen maanden al vaak hebben gehoord verwacht de Rabobank dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is. In tegenstelling tot landen als de VS, Ierland en Spanje is onze huizenmarkt wel gezond volgens de heer Moerland. Wij hebben namelijk in het verleden niet teveel huizen gebouwd.

Banken, makelaarsorganisaties en bouwbedrijven zullen als eerste hoog van de toren blazen zodra er lichte tekenen van herstel zijn. Laten wij niet vergeten dat in 2008 ook eerst gedacht werd dat de daling van de huizenprijzen slechts een klein dipje was. Ik las bijvoorbeeld een bericht in het AD uit 2008. In het artikel valt te lezen dat men moest wennen aan het idee dat huizenprijzen kunnen dalen. Op Beursgorilla kwam ik een verslag tegen over het persbericht van de NVM uit 2008. De NVM meldt hierin letterlijk: “Het structureel tekort aan woningen houdt de prijs stabiel."

Kortom vertrouw niet op uitgesproken vertrouwen van partijen die baat hebben bij een aantrekkende markt.

Hypotheekrentes SNS kunnen omlaag

De SNS Bank wil snel gaan groeien op de Nederlandse hypotheekmarkt, dus gaan zij de hypotheekrentes extra verlagen. Indien zij nu kunnen verlagen hebben wij dan altijd teveel hypotheekrente betaalt?

Dit is goed nieuws voor huiseigenaren met een hypotheek bij de SNS Bank. Ook kopers van een huis kunnen hier baat bij hebben. De Volkskrant begint haar artikel erover met “SNS Bank gaat tarieven hypotheek fors verlagen”, maar dat lijkt mij overdreven. De komende maanden gaan de tarieven 0,20% tot 0,25% verlaagd worden. Door deze verlaging zal de bank wel bij de banken zitten met de scherpste hypotheekrentes voor spaarhypotheken en annuiteitenhypotheken.

Helaas zal deze actie van de SNS Bank de grootste banken geen pijn doen. SNS Bank heeft nu een marktaandeel van 1,5% en ze willen groeien naar een marktaandeel van 5% of 6%. Rabobank, ABN Amro en ING bezitten gezamenlijk 75% van de markt. Voor de hypothekenmarkt was het beter geweest dat de Rabobank een extra verlaging zou doorvoeren uit concurrentieoverweging, maar waarom zouden ze dat doen? Ze zijn al de grootste in de markt en zullen dat ook wel blijven.

Wel vreemd dat SNS Bank uit eigen belang wel een extra marge wil weggeven. Als de drie grootste banken nu ook gaan verlagen, kunnen ze huizenmarkt ook nog iets stimuleren. Helaas gaan ze dat niet doen. Ze gaan liever weer hun winst laten groeien ten opzichte van het jaar 2012.

Levensverzekering afkopen voor aflossing hypotheek

Volgens het Financieel Dagblad is de politiek met plannen bezig om de opgebouwde vermogen in een kapitaalverzekering in te kunnen zetten om de hypotheek extra af te lossen.

Op het eerste oog lijkt dit een goed plan, maar er komen nog veel vragen bij mij op. De belangrijkste vraag is in hoeverre banken hieraan mee gaan werken? Kan ik mijn beleggingsverzekering bij Centraal Beheer afkopen en de waarde gebruiken om extra af te lossen? In principe is mijn beleggingshypotheek na de afkoop van mijn beleggingsverzekering een aflossingsvrije hypotheek geworden.

Een groep van fiscalisten is het voorstel aan het uitwerken. Mogelijk gaan de plannen al gepresenteerd worden op Prinsjesdag.

Als wij massaal de waarde in onze levensverzekeringen gaan gebruiken om de hypotheek extra af te lossen, zou dat goed zijn voor de torenhoge Nederlandse hypotheekschuld. Het zal de schatkist ook een grote besparing opleveren, maar of de huiseigenaar hier ook bij gebaat is op lange termijn zal nog maar de vraag zijn. Het vermogen nu besteden heeft uiteraard wel weer invloed op het wel of niet kunnen aflossen van de hypotheekschuld op de einddatum.

Laten wij geen voorbarige conclusies gaan trekken en de plannen afwachten.

Deel spaarbuffer gebruiken om extra af te lossen

Met ons spaargeld plus het spaargeld van de kinderen, zitten wij boven de vrijstelling in box drie. Dit in combinatie met de lage spaarrente dwingt ons eigenlijk om extra af te lossen.

Onlangs heb ik mij verdiept in ons spaargeld en de hoogte van de spaarrente. Onze kinderen zijn minderjarig, dus hun spaargeld wordt gezien als ons spaargeld. Over de hoogte van het spaarkapitaal minus de vrijstelling moet er vermogenrendementsheffing worden voldaan. Omgerekend bedraagt de heffing 1,2% over het meerdere boven de vrijstelling. Inclusief het spaargeld van de kinderen komen wij boven de vrijstelling. Extra aflossen of afrekenen met de Fiscus?

De spaarrente die wij op dit moment ontvangen over ons spaargeld bedraagt 1,8%. Door een deel van de spaarbuffer te gebruiken om extra af te lossen besparen wij maandelijks uitgaven aan hypotheekrente. De hypotheekrente bedraagt 5,42%. Een extra aflossing in december van €5.000 geeft een besparing van bruto €22,58 per maand.

Spaarbuffer aanspreken heeft nadelen
Wij houden bewust een grote spaarbuffer aan. De gedachte hierachter is dat ik gedeeltelijk afhankelijk ben van freelance inkomsten. Deze inkomsten zijn sterk fluctuerend en bieden geen enkele zekerheid. Door veel geld achter de hand te hebben kan er een lange periode overbrugd worden.

Op dit moment zit ik nog te wachten op een goedkeuring van Centraal Beheer om €2.000 extra af te lossen. Ik hoop nog deze maand de extra aflossing te kunnen storten. Eindelijk een hypotheek onder de €180.000.

Meer mensen huren in plaats van kopen

Volgens Vereniging Eigen Huis hebben ruim negentigduizend huishoudens een huurhuis betrokken in 2011. Dit is een stijging van tien procent ten opzichte van 2010. Ik zou op dit moment ook nog steeds kiezen voor huren.

Door een gebrek aan vertrouwen in de huizenmarkt wordt waarschijnlijk nu nog vaker gekozen voor een huurhuis in vergelijking met 2011. Deskundigen en makelaarsorganisaties spreken het vermoeden uit dat de huizenmarkt in 2014 weer aan gaat trekken, maar de resultaten om dit te onderbouwen zien wij nog niet. Uiteindelijk zal het weer beter gaan, maar gebeurt dat in 2014 of moeten wij nog enkele jaren wachten?

Indien ik op dit moment zou moeten kiezen, zou ik gaan voor een huurhuis. Niet vanuit de gedachte om daar lang te blijven wonen, maar om de slechte jaren uit te zitten. Er wordt nu geroepen dat het een goed koopmoment is. Toch lijkt het mij verstandiger om eerst te wachten tot de huizenprijzen weer aan het stijgen zijn en de doorlooptijden korter worden. Zodra het vertrouwen terug is kan het hard gaan, maar de huizenprijzen kunnen eerst nog wel tientallen procenten gaan dalen.

Hoe groot is de besparing aan hypotheekrente?

Op één van mijn eerdere blogs kreeg ik de tip om eens inzichtelijk te maken hoeveel ik gedurende de looptijd van mijn hypotheek bespaar aan hypotheekrente. De maandelijkse besparing per aflossing is relatief laag, maar de besparing blijf ik wel houden gedurende een periode van twintig jaren.

Voor de berekening ga ik uit van de huidige situatie. Binnen een paar weken ga ik weer €2.000 aflossen, maar ik ga uit van de hypotheekschuld per juli 2013. Afgerond heb ik €17.000 afbetaald op mijn hypotheek sinds oktober 2012. De resterende looptijd van mijn hypotheek bedraagt twintig jaar. Ik betaal over mijn aflossingsvrij deel een hypotheekrente van 5,42%.

Mijn maandelijkse bruto besparing bedraagt €76,78. Mijn jaarlijkse besparing bedraagt €921,40. Over de looptijd van twintig jaren bespaar ik in totaal €921,40 x 20 = €18.428. Door de aflossing wordt ook het fiscaal voordeel kleiner. Normaal gesproken kon ik jaarlijks €921,40 aftrekken van mijn inkomen. Uitgaande van de 42% schijf bedraagt de netto besparing: €18.428 x 0.58 = €10.688,24.

Eigenlijk klopt bovenstaande berekening niet. Ik ben uitgegaan van een resterende looptijd van twintig jaar, maar de resterende looptijd is in principe langer. Het is namelijk een aflossingsvrije hypotheek. De bruto besparing zou ik ook uit kunnen rekenen voor een resterende looptijd van dertig jaar (€27.642) of zelfs veertig jaar (€36.856). Daarnaast zou ik eigenlijk ook nog rekening moeten houden met vergoeding van spaarrente over de besparingen. Dus ook nog rente op rente.

Na de aflossing van €2.000 in augustus, bedraagt mijn jaarlijkse bruto besparing: €1.029,80.

Uitgaande van een resterende looptijd van twintig jaar, is de bruto besparing aan hypotheekrente hoger dan het bedrag dat ik afbetaald heb!

€2.000 extra aflossing aangevraagd

Ik heb vandaag weer een extra aflossing aangevraagd. De afgelopen weken extra schrijfopdrachten gekregen, een schenking ontvangen en goedkoop op vakantie geweest.

Dit jaar zijn wij op vakantie geweest binnen Nederland. In vergelijking met een vliegvakantie naar een buitenlandse bestemming hebben wij hierdoor enkele honderden euro’s bespaard. In totaal hebben wij toch nog veel uitgegeven, maar in vergelijking met voorgaande jaren valt het mee. Een bijkomend voordeel was dat ik nog enkele schrijfopdrachten tijdens de ochtenduurtjes op mijn vakantiebestemming kon uitwerken. De opdrachten hebben mijn vakantiepret niet bedorven en hebben toch weer extra geld in het laatje gebracht. Ook heb ik een kleine schenking ontvangen die ik gelijk goed wil gaan investeren.

Mijn totale hypotheek gaat door deze extra aflossing zakken naar €179.976. Het is mijn gelukt om binnen één jaar €20.000 extra af te lossen op mijn hypotheek. Uiteraard geeft dit wel een vertekend beeld, want de eerste aflossing van €12.000 heb ik eerst jaren voor moeten sparen. Ik moet zeggen dat het goed voor de motivatie is om door de grens van €180.000 gebroken te zijn. Nu hoop ik in 2013 nog €4.000 af te kunnen lossen.

Als gepensioneerde extra aflossen?

Via de mail kreeg ik een vraag die ik graag in een blog wil beantwoorden. De vraag was: “In hoeverre is het verstandig om als gepensioneerde extra af te lossen op een nog kleine aflossingsvrije hypotheek?”.

Extra aflossen op de hypotheek heeft voor mij als doel om mijn maandelijkse lasten op langere termijn omlaag te krijgen en om te voorkomen dat mijn huis onverkoopbaar is door een te hoge hypotheekschuld. Een gepensioneerde heeft andere doelen en vooruitzichten. Voordat u extra af gaat lossen moet u duidelijk voor ogen hebben waarom u extra gaat aflossen.

Een gepensioneerde heeft voor nu en in de toekomst in de meeste gevallen een stabiel inkomen. De laatste jaren is het pensioen echter ook niet meer zeker wat betreft de hoogte. Een werknemer loopt bijvoorbeeld het risico om werkloos te raken waardoor het inkomen terugvalt naar 70% van het laatstverdiende loon. Een dergelijk risico loopt een gepensioneerde niet meer. Een pensioeninkomen is dus redelijk stabiel voor de toekomst.

Er is geen noodzaak voor gepensioneerden om het huis vrij van hypotheek te krijgen. Stel, u bezit een huis van €200.000 met een hypotheekschuld van €25.000. Waarom zou u het laatste stukje hypotheek gaan aflossen? De maandelijkse hypotheeklasten zijn aftrekbaar en zullen laag zijn. U kunt beter €25.000 gebruiken om de kwaliteit van het leven te verbeteren. Een andere optie is om geld fiscaal gunstig over te dragen op de kinderen. Jaarlijks kunt u een bedrag schenken van €5.141. Onder voorwaarden kan de vrijstelling hoger zijn.

Na overlijden komt het huis met de hypotheek in de nalatenschap. De erfgenamen hebben in dat geval meer aan besteedbaar geld dan aan een hogere overwaarde in het huis. In dat opzicht is extra aflossen dus ook niet verstandig.

Koophuis steeds vaker blok aan het been

Volgens het NVM kampen steeds meer huiseigenaren met problemen door de gedaalde huizenprijzen. Door werkloosheid en scheidingen valt het inkomen sterk terug en de vaste lasten blijven op hetzelfde niveau.

Eén op de acht verkochte huizen blijkt op dit moment verkocht te worden met een gedwongen karakter. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan huizen die verkocht worden voor een te laag bedrag uit noodzaak. Verkopers van huizen moeten in de huidige markt ook te lage biedingen serieus in overweging nemen. Er zullen veel verkopers zijn die nu spijt hebben van een bod die ze een paar jaar geleden hebben afgewezen. Bij verdere daling van de huizenprijzen kan een te laag bod toch beter worden geaccepteerd.

In het tweede kwartaal van 2013 zijn er ongeveer 20% meer huizen verkocht in vergelijking met het eerste kwartaal. De huizenprijzen zijn gezakt, maar de daling is klein. In het tweede kwartaal bedroeg de gemiddelde koopprijs €205.000. Hiermee zijn de huizenprijzen gezakt met 0,3%.

De vergelijking met één jaar eerder komt minder positief uit. De huizenprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2013 ongeveer 5% lager in vergelijking met de huizenprijzen in het tweede kwartaal van 2012. Wij lijken onderweg naar betere tijden, maar wij zijn er nog niet.

Hypotheekschuld weer €1.000 kleiner

Vandaag eindelijk de bevestiging gekregen van Centraal Beheer Achmea dat ik een extra aflossing mag verrichten. Het lijkt mij ook geen hoge wiskunde om in te zien dat een dergelijke extra aflossing mogelijk was, maar toch heeft de bevestiging bijna vijf weken op zich laten wachten.

Ik heb gelijk het bedrag overgemaakt om toch weer een iets kleinere hypotheekschuld te hebben. Het is slechts een druppel op een gloeiende plaat, maar langzaam ga ik mijn doel bereiken. Vanavond een klein flesje (goedkoop) champagne openen om de aflossing te vieren. Je moet genieten van aflosmomentjes anders is het moeilijk vol te houden.

Mijn collega blogger van Spaarcentje.blogspot probeert de motivatie om af te lossen vast te houden door bij iedere aflossing een foto te maken van een deel van het huis dat nu afbetaald is. Persoonlijk ga ik voor de methode van Gerhard Hormann. Ik heb een grote prikbord opgehangen waarop ik mijn aflossingen, data van aflossing en de restbedragen vastleg.

Mijn totale hypotheek bedraagt nu €181.976, waarvan €88.967 nog aflossingsvrij is. Na de vakantieperiode hoop ik weer een extra aflossing te kunnen verrichten.