Hoge rentelasten en een lange rentevaste periode

De hypotheekrentes zijn nu zeer laag. Wat nu als je nog 15 jaar vast zit aan een hypotheekrente van 6%? De rentevaste periode openbreken wordt zeer kostbaar. De bank zal namelijk een hoge boeterente in rekening brengen. Je huis verkopen is wel een optie. Bij verkoop kun je namelijk de hypotheek in één keer afbetalen. Je koopt een vergelijkbaar huis weer tegen de huidige (lage) rentestand.

Huis verkopen om de te hoge rente lijkt nogal drastisch, maar toch is het in uiterste gevallen te overwegen.

Voorbeeld:
Een gezin heeft een huis met een hypotheek van €225.000. Het is een beleggingshypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Jaren geleden is ervoor gekozen om de hypotheekrente lang vast te zetten. Er is 6% verschuldigd voor nog een periode van 15 jaren. Uitgaande van de huidige rentestand kunnen ze nu een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 2,5%.

Ze betalen nu aan hypotheekrente: €225.000 x 6% = €13.500 / 12 = €1.125 per maand.

Stel, ze verkopen het huis en kopen een huis weer waar ze weer een hypotheek van €225.000 voor nodig hebben. Hier moeten ze hoge kosten voor maken, maar die laat ik in deze berekening buiten beschouwing. Het gaat namelijk om het verschil in rentelasten.

Voor de nieuwe hypotheek gaan ze aan rente betalen: €225.000 x 2,5% = €5.625 / 12 = €468,75 per maand.

Theoretisch kan het in dit geval uit om het huis te verkopen en een vergelijkbaar huis terug te kopen. Ik weet dat het kort door de bocht is, maar uit de berekening blijkt dat er is het voorbeeld een verschil in rentelasten ontstaat van €7.875 in het eerste jaar.

Aflossing in januari – 1.250 euro

Ik heb mij eind 2015 voorgenomen om in 2016 iedere maand minimaal €1.250 over te maken. Vandaag heb ik het bedrag voor januari overgemaakt. Mijn hypotheekschuld is gezakt naar €131.250. Deze extra aflossing geeft mij een besparing van €4,86 per maand. Door maandelijks €1.250 over te maken moet ik eind 2016 op een hypotheekschuld zitten van €117.500.

Sinds september 2012 heb ik in totaal €67.726 afbetaald. Dat zijn twee nieuwe middenklasse auto’s in 3,5 jaren. Als je actief aan het aflossen bent moet je eigenlijk iedere keer weer stil staan bij wat je tot op heden bereikt hebt. Voor het aflossen krijg je namelijk niets materieels terug. Door de feestjes te vieren besef je dat je door hard werken de finish steeds dichterbij ziet komen. De eindstreep ligt nog ver in de toekomst, maar ik stel mijzelf korte termijn doelen. Ik heb net weer €1.250 overgemaakt. Ik moet eind februari dit bedrag weer beschikbaar hebben. Iedere euro is er dus weer één.

Elke maand weer creatief zijn
In januari is het nipt gelukt om het bedrag bijeen te krijgen. In februari moet er alvast een deel van de zomervakantie betaald worden. Onlangs ben ik ook twee keer naar het ziekenhuis geweest. De vrees bestond namelijk dat ik een blindedarmontsteking had. Gelukkig viel het mee. Op korte termijn zal ik ook hier de rekening voor krijgen. Dit zal waarschijnlijk mijn volledige eigen risico kosten. Weer €385 weg! In februari zal ik mijn spaarrekening aan moeten spreken voor de aflossing vrees ik.

Zijn banken mede verantwoordelijk voor restschulden?

Steeds vaker treffen banken schikkingen in rechtszaken waarin ze mede verantwoordelijk worden gesteld voor restschulden. De restschulden kunnen ontstaat doordat de bank het huis verkoopt via een executieverkoop of door onderhandse verkoop. Is het eerlijk dat alleen de voormalige huiseigenaren blijven zitten met een restschuld, of moeten de banken ook bloeden?

Situatie 1
Stel, je hebt een eigen woning met een hypotheekschuld van €170.000. Je kunt de maandlasten niet meer dragen en je huis worden door de bank gedwongen verkocht. De verkoopwaarde van je huis wordt geschat op €175.000. Bij een executieveiling wordt het huis verkocht voor €140.000. De restschuld moet volledig worden gedragen door de voormalige eigenaar van het huis. Ik kan mij voorstellen dat de bank in dit geval medeschuldig is aan de restschuld.

Situatie 2
Een stel uit Haarlem heeft in 2007 een flat gekocht. Ze hebben hiervoor een hypotheek afgesloten van €181.000 bij de Rabobank. Ze hebben eerst bij andere banken geprobeerd om een hypotheek te krijgen, maar de andere banken vonden het risico te groot. De Rabobank heeft dus wel besloten om de lening te verstrekken. Een paar jaren later gaat het stel uit elkaar en moet de flat verkocht worden. Uiteindelijk is de flat verkocht voor €150.000. Het stel blijft achter met een restschuld van €35.000 (incl. kosten). Rabobank wordt mede verantwoordelijk gesteld voor deze restschuld. De Rabobank zou onvoldoende op de gevaren gewezen hebben.

In situatie 1 kan ik mij voorstellen dat de bank aansprakelijk gesteld gaat worden. De bank besluit om tot executieveiling over te gaan. Mogelijk waren er betere oplossingen. In situatie 2 is de bank volgens mij te weinig te verwijten. Het stel is al vaker afgewezen voor een lening. Zij wisten dat het wel of niet krijgen van de hypotheek discutabel was.

Banken hebben inderdaad een zorgplicht, maar laten wij niet alles afschuiven op de banken.

Ik ben benieuwd wat jullie ervan vinden. Wanneer kunnen banken aansprakelijk gesteld worden voor restschulden?

Een hypotheek is nog nooit zo goedkoop geweest

Hoe is het mogelijk dat de hypotheekrentes nog steeds blijven zakken! Vereniging Eigen Huis kwam namelijk onlangs met het nieuws dat de winstmarges in hypotheken weer sterk zijn gestegen sinds juni 2015. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar tegen een rente lager dan 2%. Heb je liever een rentevaste periode van 10 jaar? De laagste rente bedraagt 2,09%. Lager zijn de rentes nog nooit geweest. Een huis kopen wordt steeds interessanter.

Als je nu een huis koopt met een hypotheek van €200.000, betaal je de eerste maand aan rente €348,33. Tenminste, als je kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar. Hier houden de lasten niet mee op, want je moet natuurlijk ook nog maandelijks een aflosbedrag betalen. Dit kun je zien als een investering. Je lost namelijk in stapjes de hypotheek volledig af.

Waarom huur je nog?
Ik had laatst een discussie met een kennis over het huren in plaats van het kopen. Hij kiest bewust voor een huurhuis. Ik vroeg hem naar de motivatie. Zijn belangrijkste reden was dat hij nu relatief goedkoop huurt. Hij betaalt nu €700 per maand. Een vergelijkbaar koophuis geeft volgens hem hogere maandlasten. Hier ben ik het niet mee eens. Dit gaat zeker niet op voor de provincie Groningen waar hij woont. Ik plaats van hem hiervan te overtuigen, heb ik uitgerekend hoe de situatie over 30 jaar is

Illustratief voorbeeld:
Een huurhuis kost op dit moment €700 per maand. Uitgaande van een jaarlijkse huurverhoging van 1,5% komt de huur over 30 jaar uit op: €1.094 per maand

Een koophuis geeft bijvoorbeeld op dit moment een hypotheeklast van €900 per maand. Over 30 jaar zijn de lasten gezakt naar: €0 per maand.

Zeker met de huidige hypotheekrentes is het kopen van een huis voor de meeste mensen de beste keuze. Het is natuurlijk anders als er goede redenen zijn om te huren.

Aflossen? Verhuizen? Vakantie?

Jaarlijks boeken wij een vakantie in de maand januari. Dit jaar spelen er meerdere factoren mee. Als wij ons huis gaan verkopen, kunnen wij onze vakantiedagen waarschijnlijk wel anders gebruiken. Om mijn aflosschema vol te kunnen houden, moet het geen te dure vakantie worden.

Inmiddels hebben wij besloten om gewoon een vakantie te boeken naar een zonnige bestemming. Wij kunnen ons leven namelijk niet bevriezen omdat wij misschien moeten verhuizen. Elke maand wil ik €1.250 aflossen, dus wij moeten een low budget vakantie boeken. Dat gaat lastig worden, want met schoolgaande kinderen zitten wij vast aan het hoogseizoen.

Niet op schema voor de eerste aflossing
Ik heb met mijzelf afgesproken dat ik maandelijks €1.250 over ga maken. Desnoods ga ik hiervoor spaargeld gebruiken. Deze maand lig ik bepaald niet op schema om het bedrag vóór 1 februari bij elkaar te hebben. Gelukkig hebben wij ondanks onze aflosdrift voldoende geld achter de hand gehouden om een beetje in te kunnen teren, maar het is wel opletten.

Interview met Elsevier is geplaatst
Een paar maanden geleden ben ik geïnterviewd door een journalist van de Elsevier. Gisteren heb ik het tijdschrift gekregen waar het interview in staat. Op de website Voormorgen.nu kun je het interview lezen.

Sommige makelaars wekken irritatie op

Zoals jullie weten hebben wij ons huis te koop aangeboden. Wij hebben de koper nog niet gevonden, maar wij gaan wel alvast huizen bekijken die wij mogelijk willen kopen. Laatst hebben wij een huis bezichtigd met een verkoopmakelaar waarvan ik dacht dat ze uitgestorven waren. Je kent ze wel, de gladde praatjes verkopers.

Als ons huis verkocht is, moeten wij wel weten waar we weer heen willen. Wij hebben een aantal huizen binnen onze woonplaats op ons lijstje staan. Een tijdje geleden hebben wij één van deze huizen bekeken. Het huis was prachtig, maar de makelaar beviel ons slecht.

Wij hebben ons huis in de verkoop bij Makelaarsland. Dit is een bewuste keuze, want wij willen de bezichtigingen zelf doen. Wij weten namelijk meer over het huis dan een verkopende makelaar. Daarnaast willen wij ook niet duizenden euro’s betalen voor een makelaar.

Tijdens de rondleiding was de verkopende makelaar alleen maar bezig om ons ervan te overtuigen dat de verkoop beter via zijn kantoor kan gaan. Iedere vraag die wij aan die man stelden maakte hij weer een bruggetje naar hoe dom het is dat wij ons huis via de verkeerde makelaar proberen te verkopen. Wij waren zeer onder de indruk van het huis, maar de man irriteerde ons mateloos. Op den duur heb ik mijn onvrede geuit en aangegeven dat wij voor het huis komen, en niet voor zijn praatjes.

Mogelijk gaan wij het bezichtigde huis kopen, maar de makelaar gun je de verkoop gewoon niet. Dit weegt natuurlijk niet mee in onze beslissing. Onbewust is het toch een minpuntje voor het huis.

Bij het kiezen van een makelaar moet je goed letten of je de juiste persoon inschakelt. De makelaar kan namelijk veel verprutsen!

Wonen in een goedkoop hypotheekvrij huis

Een hypotheekvrij huis kun je natuurlijk sneller bereiken door een goedkoop huis te kopen. Vanuit deze gedachte is de Tiny House-beweging voortgekomen. Het is een trend in de VS en ook in Nederland heeft deze trend al veertig volgelingen. Door een klein en goedkoop huis te kopen kun je hypotheekvrij wonen.

Wat nu als je een klein en goedkoop huis koopt en het bedrag in één keer neer gaat tellen. Geen hypotheek, maar eerst een flink bedrag sparen om een huis contant te kopen.

Tiny House-beweging
In de VS staan al 10.000 huizen met een gemiddelde prijs van €34.700. Hiervoor krijg je een huis tussen de 10 en 50 vierkante meter. Mede ingegeven door de crisis worden steeds meer mensen aangemoedigd om op deze manier goedkoop te kunnen leven. Geld dat je niet hoeft te besteden aan woonlasten, kun je anders besteden.



De Tiny House-beweging zou ik persoonlijk niet gelukkig van worden!

Fijne feestdagen en een (financieel) gezond 2016

Ik kijk financieel gezien tevreden terug op 2015. Mijn hypotheek heb ik met €16.000 omlaag kunnen brengen. Dit ondanks dat ik nog met de Belastingdienst moest afrekenen over de jaren 2013 en 2014. Ook hebben wij nog duizenden euro’s moeten investeren in het huis.

Voor volgend jaar heb ik haalbare doelen gesteld. Iedere maand ga ik €1.250 overmaken. Een aflossing van €15.000 is dus het doel voor volgend jaar.

Ik lig niet op ramkoers om met mijn 50e hypotheekvrij te zijn. Ik heb nog 6 jaar en 3 maanden te gaan. In totaal dus 75 maanden. Als het mij lukt om maandelijks €1.250 af te lossen, zit ik per maart 2022 op een hypotheekschuld van €38.750. In mijn beleggingsverzekering zit nu een waarde van €13.000. Ik hoop dat deze waarde zich verder gaat uitbouwen, maar €25.750 gaat er niet bij komen. Als ik maandelijks €1.500 ga storten, ga ik in de buurt komen. Mijn hypotheeklasten dalen sterk, dus over een paar jaar de maandelijkse aflossingen maar even flink opschroeven.

Mijn doel is nog steeds om mijn huis af te lossen, maar wij hebben ook andere ambities. Zoals ik al eerder over geschreven heb, staat ons huis in de verkoop. Onze volgende woning zal zorgen voor een hogere hypotheekschuld. Op mijn 50e hypotheekvrij gaat dan niet meer lukken, maar mijn aanval op de hypotheekschuld zal niet afzwakken.

Ik wens jullie prettige dagen en een gelukkig en gezond 2016!

Extra aflossing van 3.000 euro

Mijn laatste aflossing van 2015 bedraagt €3.000. Hiermee komt de totale aflossing in 2015 uit op €16.000. €1.000 gaat af van mijn tweede hypotheek, en het resterende deel van mijn aflossingsvrije deel uit mijn eerste hypotheek. Over de tweede hypotheek betaal ik een hypotheekrente van 5%, dus weer een maandelijkse besparing van €4,17. De aflossing op mijn eerste hypotheek van €2.000 geeft mij een besparing van €7,78 per maand. Ik heb nu een derde van mijn hypotheekschuld afbetaald.

Op 1 januari bedroeg mijn hypotheek €148.500. Ik sluit het jaar af met een hypotheekschuld van €132.500. Mijn verwachting over dit jaar was een maximale aflossing van €10.000. Ik heb namelijk hoge onderhoudskosten aan het huis moeten dragen en ik moest nog afrekenen met de Belastingdienst over de jaren 2013 en 2014. Dankzij een jaar met veel schrijfopdrachten is het toch positiever uitgevallen.

Ik stel mijzelf als doel om in 2016 in totaal €15.000 af te lossen. Dit moet haalbaar zijn. Ik ga proberen om maandelijks €1.250 over te maken. Als ik een maand iets tekort kom, vul ik het bedrag aan vanuit mijn spaarrekening. Dit spreek ik met mezelf af om de focus te houden op het aflossen. Het is voor mij een stok achter de deur om het benodigde bedrag bij elkaar te schrappen. Als het lukt om in één maand €1.500 af te lossen, geeft mij dit weer ademruimte voor de volgende maand.

Eind 2016 moet mijn hypotheekschuld dus gezakt zijn naar €117.500.

Extra storting in de spaarhypotheek loont

Voor huiseigenaren met een spaarhypotheek is het extra aflossen vaak niet verstandig. Je kunt beter een extra storting doen in de spaarpolis.

Als ik een spaarhypotheek zou hebben, zou ik niet extra af gaan lossen. In deze hypotheekvorm wordt de aflossing van de hypotheekschuld bijeen gespaard in een kapitaalverzekering of via banksparen. Over het spaarkapitaal krijg je een vergoeding ter hoogte van de hypotheekrente. Betaal je 5% hypotheekrente? Dan bedraagt de vergoeding over de spaarpot ook 5%.

Wat is het effect van een extra storting?
Door een extra storting kun je de looptijd van de hypotheek verkorten, of je verlaagd de maandelijkse storting in de polis. Vooral als je een spaarhypotheek hebt met een hoge hypotheekrente, kan het extra storten uit.

Extra aflossen niet verstandig omdat?
Het financiële effect van een extra storting zal groter zijn in vergelijking met een extra aflossing. Dit komt doordat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is. Een extra aflossing zorg voor een lager fiscaal voordeel. Als je er wel voor kiest om extra af te lossen, moet de hoogte van de premie voor het spaardeel ook verlaagd worden. Je moet voorkomen dat de uitkering uit de kapitaalverzekering of van de bankspaarrekening hoger is dan de hypotheekschuld. Dit kan namelijk zorgen voor een fiscale heffing over de uitkering.

Mag je onbeperkt extra storten bij een spaarhypotheek?
Nee, er gelden fiscale regels. De over één jaar betaalde inleg mag niet hoger zijn dan tien keer de laagste inleg in één jaar. Als je jaarlijks €1.000 stort, mag je niet meer dan €9.000 extra inleggen in één jaar. Laat het maximale stortingsbedrag berekenen door de bank. De verantwoordelijkheid voor fouten in de berekening moet bij de geldverstrekker komen te liggen.

Op aflossingsvrij deel kan wel afbetaald worden
In het geval je een spaarhypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek hebt, kun je natuurlijk wel op het aflossingsvrije deel aflossen.

Overleg altijd met de geldverstrekker voordat je actie onderneemt. Er kunnen haken en ogen aan extra stortingen zitten.