Hypotheek zonder NHG veel duurder

Potentiële kopers die op zoek gaan naar een huis tussen €200.000 en €300.000 moeten goed letten op de maximale bedragen die verstrekt worden binnen de normen van de NHG. Een hypotheek afsluiten zonder NHG kan flink meer geld kosten.

Tot 1 juli 2015 kun je nog een hypotheek afsluiten met NHG tot een maximale koopsom van €265.000. Per 1 juli gaan de maximale verstrekking omlaag naar €245.000. Door de steeds grotere verschillen in rentestanden van een hypotheek met of zonder NHG, moet dit mee worden genomen in de zoektocht naar een koophuis . Het verschil kan maar liefst oplopen tot 1,25%.

Indien je een huis zoekt tot €300.000, doe je er verstandig aan om binnen de grenzen van de NHG te blijven. Huizenverkopers moeten hier ook rekening mee houden. Een huis met een vraagprijs van €260.000 zal eenvoudiger te kopen zijn dan een huis van €280.000. Potentiële kopers gaan met de huidige verschillen in rente geen huis meer kopen net boven de NHG-grens.

Waarom zijn de renteverschillen zo groot?
Bij een hypotheek met NHG worden de restschulden bij gedwongen verkoop van het huis onder voorwaarden kwijtgescholden. Een NHG-hypotheek geeft de bank dus meer zekerheden. Restschulden zijn namelijk moeite te verhalen op consumenten.

Aflossing foutief verwerkt door de bank

In december heb ik een extra aflossing van €7.000 gestort bij Achmea hypotheekbank. In de loop van december heb ik de bevestiging ontvangen en deze heb ik bij de rest opgeborgen. Achteraf blijkt dat de bank de aflossing in mijn beleggingshypotheek heeft verwerkt in plaats van in mijn aflossingsvrije hypotheek.

Gisteren zag ik toevallig dat op mijn laatste overzicht van mijn beleggingshypotheek een bedrag open staat van €59.534. Dit bedrag zou moeten zijn €66.534. Het verschil van €7.000 kwam mij gelijk bekend voor. Dit moet betrekking hebben op mijn aflossing van begin december. Toen pas ben ik de bevestiging van de bank van eind december goed gaan bekijken. Uit mijn bankafschriften blijkt dat ik het wel met de juiste omschrijving heb overgemaakt, dus is het een fout van de bank. Na één telefoontje gaan ze het weer herstellen.

Over mijn aflossingsvrije hypotheek betaal ik 5,42% en over mijn beleggingsdeel 4,31%. Over afgelopen maand krijg ik dus €6,42 terug, want dit is het verschil in rentebetaling.

Het blijft dus altijd opletten! In het vervolg ga ik iedere bevestiging goed controleren.

Eerste aflossing van 2015 - €1.000

Vandaag €1.000 overgemaakt naar mijn hypotheekbank. Mijn hypotheekschuld is nu verlaagd naar €147.500. Het gaat mij helaas niet lukken om de tempo van vorig jaar vol te houden, maar toch weer een aflossing van €1.000. Door deze aflossing is mijn hypotheeklast gezakt met €4,52 per maand. Ik betaal nu maandelijks aan hypotheekrente: €591,71. Sinds september 2012 heb ik in totaal afbetaald: €51.476. Mijn maandlast is met €232,50 gezakt.

Deze aflossing heb ik verricht met inkomsten van de laatste twee maanden van 2014. Ik heb het vorige maanden erg druk gehad met schrijfopdrachten over de zorgverzekering, maar de eerste weken van 2015 heb ik het rustig. Er ligt nu wel weer iets in het verschiet, want komende weken ga ik een schrijfopdrachten uitwerken voor meerdere financiële website. De artikelen gaan over hoofdzakelijk over hypotheken. Heel toepasselijk! De inkomsten gaan rechtstreeks in mijn hypotheek. Uiteraard houd ik wel een reservering achter de hand voor de belastingheffing, maar de rest gaat direct door naar de hypotheekbank.

Ik zit te wachten op een voorstel van mijn bank om de rentevast periode van mijn beleggingshypotheek (€66.534) open te breken. Dit deel van mijn hypotheek staat nog vast tot 1 juli. Ik ben dus boeterente verschuldigd, maar na het openbreken heb ik ook gelijk lagere maandlasten. Na ontvangst zal ik de stukken nog niet gelijk retoursturen, want indien de hypotheekrentes de komende weken nog wel worden verlaagd, wil ik daar wel van meeprofiteren. Ik krijg een voorstel om vijf jaar vast te zetten tegen 3,05%.

Uitgaande van de WOZ waarde van 2014, moet mijn hypotheekschuld nog €11.500 zakken om een verdere verlaging van mijn hypotheekrente te krijgen. Bij een hypotheekschuld van €136.000 zit ik namelijk onder de 80% van de marktwaarde van mijn huis. Dit geeft een extra besparing van ongeveer 0,3%. Uitgaande van een hypotheekschuld van €136.000, geeft mij dat een extra maandelijkse besparing van €34.

Stapje voor stapje wordt het sneeuwbaleffect steeds groter!

Resterende rentevast periode afkopen

Per 1 juli van dit jaar bereikt mijn beleggingshypotheek de einddatum van de rentevast periode. Ik ga daar niet meer op wachten, ik heb de bank verzocht om een nieuw rentevoorstel te sturen en de hoogte van de boeterente aan mij op te geven.

Het gaat om een hypotheekdeel van in totaal €66.534 met een rentepercentage van 4,31%. Op dit deel los ik niet af, want de rente op mijn aflossingsvrije deel bedraagt 5,42%. Ik betaal nu maandelijks €238,97. De huidige rente bij Centraal Beheer Achmea bedraagt voor vijf jaar vast: 3,05%. Na het omzetten bedraagt de hypotheekrente voor dit deel: €169,11. Toch weer een besparing van €69,87 per maand.

Ik heb besloten om de lopende periode nu open te breken, want veel verder zal de hypotheekrente niet meer zakken. Volgens deskundigen wordt er op korte termijn nog geen renteverhogingen verwacht, maar ik neem toch het zekere voor het onzekere.

Boeterente staat tegenover lagere lasten
De boeterente betaal ik graag, want het voordeel is weer dat mijn rentelasten gelijk sterk dalen. De maandelijkse besparing van €70 kan ik weer gebruiken om extra af te lossen. Ik weet dat het een bruto besparing is, maar denken in verschillen tussen bruto en netto heb ik losgelaten.

Daar gaan we weer! De hypotheekrenteaftrek moet worden versoberd

Zoals ik al eerder op deze weblog heb voorspeld blijft het niet bij de al doorgevoerde versoberingen van de hypotheekrenteaftrek. Volgens Klaas Knot van De Nederlandsche Bank moet de regeling nog minder kostbaar worden voor de Nederlandse schatkist. Hij is van mening dat het volgende kabinet vanaf 2017 verder moet snijden in de regeling.

De belangrijkste al doorgevoerde beperkingen zijn de verlaging van het belastingtarief waar de hypotheekrente tegen kan worden afgetrokken en het verplicht aflossen op nieuw gesloten hypotheken. Deze maatregelen verlagen de lasten voor de Nederlandse schatkist, maar hier zal het mogelijk niet bij blijven.

Volgens de heer Knot zijn er goede stappen gezet, maar hij verwacht niet dat het voldoende is.

Een zeer heftige maatregel die de heer Knot zelf noemt is het onderbrengen van de eigen woning in box 3 van ons belastingstelsel. De eigen woning zit nu nog in box 1.

Wat zijn de gevolgen van het overzetten van de eigen woning naar box 3?
In box 3 zit onder andere spaargeld, beleggingen, een tweede woning en een boot. De eigen woning zit in box 1. De betaalde hypotheekrente is aftrekbaar van het inkomen, want ook de inkomensbestanddelen zitten in box 1. Indien de woning over gaat naar box 3 is de betaalde hypotheekrente niet meer aftrekbaar van het inkomen.

Dit is een wijziging die veel impact gaat hebben op de financiële positie van huiseigenaren. Volgens mij is dit niet uit te voeren zonder op de één of andere manier te zorgen voor een compensatie. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een verlaging van de inkomstenbelasting.

Hieruit blijkt maar weer dat je niet blind moet vertrouwen op het belastingvoordeel in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Aflossen op je hypotheek is nog niet zo’n slechte idee.

Ik wens alle lezers van mijn weblog een gelukkig nieuwjaar.

Op zoek naar motivatie om af te lossen?

Extra aflossen op je hypotheek is een kwestie van lange adem en van motivatie vasthouden. Hieronder een aantal manieren die ik gevonden heb op het internet en mijn eigen manieren om gemotiveerd te blijven.

Het is vaak lastig om de focus te houden op het extra aflossen van je hypotheek. Je kunt leukere bestedingen bedenken dan het extra aflossen. Iedere €1.000 aan extra aflossing geeft je maandelijks een besparing van slechts €2,5 tot €5 bruto per maand (afhankelijk van het rentepercentage). Als de maandelijkse besparing niet voldoende motivatie geeft, kun je waarschijnlijk wel iets met onderstaande tips.

Maak de aflossingen visueel
Schrijf de aflossingen en restschulden op een schrijfbord. In één oogopslag kun je zien hoe ver je bent en doordat het op een bord staat word je er constant mee geconfronteerd. Het visueel maken kan ook op andere manieren. Teken bijvoorbeeld en huis bestaande uit vakjes. Bij iedere aflossing van €500 wordt er bijvoorbeeld één vakje ingetekend. Bij volledige aflossing is het huis hellemaal ingetekend.

Maak inzichtelijk hoeveel dagen in de week je werkt voor de hypotheek
Hoe hoog is jouw maandelijkse rentelast? Reken eens uit hoeveel dagen per maand jij moet werken om de hypotheeklasten te kunnen betalen. Stel, je moet iedere maand zes dagen werken om de hypotheeklasten op te brengen. Zodra je hypotheek is afbetaald kun je dus 1,5 dag per week minder gaan werken.

Los de eerste keer een groot bedrag af
Bij het beginnen met het extra aflossen moet je gelijk een groot bedrag storten. Hierdoor zakken je maandlasten sterk en dat geeft je kracht om verder te gaan.

Hoeveel betaal je aan hypotheeklasten? Leg dat eens op tafel!
Betaal je €600 per maand aan hypotheekrente? Leg dit bedrag in papiergeld eens op tafel. Op dat moment besef je pas hoe verschrikkelijk veel geld dat is. Door geleidelijk af te lossen zie je in kleine stapjes de maandlasten ook zakken.

Bereken na iedere aflossing de besparing
Na iedere aflossing schrijf ik een blog, maar het kan ook eenvoudiger. Hang naast het overzicht van de aflossingen op je prikbord ook een papiertje met je huidige rentelasten. Op deze manier leer je kleine aflossingen ook beter waarderen.

Stel niet te hoge doelen
Je moet je doelen niet te hoog stellen. Probeer niet om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen in tien jaren, maar stel korte termijn doelen. Stel voor jezelf een doel voor één jaar. Stippel op een kalender uit wanneer je volgende aflossing verricht moet worden, en probeer je aan de doelen te houden.

Pas op de plaats in 2015

Het jaar 2014 is een zeer goed jaar geweest wat betreft extra aflossingen. In 2015 moet ik vooruitgeschoven lasten alsnog betalen en mijn spaarbuffer weer aanvullen.

Dit jaar heb ik in totaal €27.476 afbetaald op mijn hypotheek. Volgend jaar zal ik mijn aflosdoelen moeten bijstellen. In 2015 verwacht ik namelijk nog een belastingaanslag over het jaar 2013 en ook over 2014 zal ik nog moeten afrekenen. Daarnaast zitten er ook hoge lasten aan de woning aan te komen. Al deze uitgaven zullen een gat slaan in mijn buffer.

Op zich is het natuurlijk niet erg om een jaartje minder af te lossen, maar ik moet oppassen dat de dip niet ten laste gaat van mijn motivatie om af te lossen. Voor 2015 ga ik geen concrete aflosdoelen stellen. Om de flow erin te houden zal ik in het eerste kwartaal wel een aflossing verrichten, maar €1.500 per maand zal er niet inzitten.

Lagere lasten door een aflopende rentevast periode
Mijn beleggingshypotheek (€66.534) heeft nog een rentevast periode tot 1 juli 2015. De huidige rente van dit deel bedraagt 4,31%. Ik kan per juli verlengen voor vijf jaar tegen een tarief van 3,05%. Dit gaat mij een bruto besparing opleveren van €69,86 per maand. De besparing gaat kleiner worden in het geval de rente nu weer gaat stijgen. Ik houd de renteontwikkeling in de gaten. Op het moment dat er renteverhogingen doorgevoerd worden door banken, vraag ik Centraal Beheer om een voorstel om de lopende periode nu alvast open te breken. De boeterente die ze hiervoor gaan berekenen, neem ik graag voor mijn rekening.

Ik wens jullie een gezond en ook een financieel gezond 2015. Ook in 2015 zal ik jullie op de hoogte houden van mijn missie om mijn hypotheek naar nul te krijgen.

Veel extra aflossingen in 2014

Door de verruimde schenkingsvrijstelling die tot 2015 nog geldt, worden er volgens de ING veel extra aflossingen verricht. Er is sprake van een flinke stijging ten opzichte van vorig jaar.

Tot en met 1 december is er bij de ING 28% meer afgelost op hypotheekschulden ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In december verwacht de bank nog veel meer extra aflossingen. Netwerk Notarissen geeft aan dat ze overuren draaien omdat veel mensen nog gebruik willen maken van de verruimde schenkingsvrijstelling. Het zal lastig worden om nog een nieuwe afspraak in te plannen bij de notaris. Wie nog wil aflossen met een verruimde schenking moet dus haast maken.

Wat gaat er gebeuren met de huizenmarkt?
Dennis Noordervliet (directeur hypotheken) van de ING gaat er vanuit dat veel huizenzoekers het kopen van een huis vervroegd hebben naar 2014. Dit zou betekenen dat er in 2015 een terugval komt in het aantal aankopen. Daar komt nog bij dat de maximale hypotheekverstrekkingen per 1 januari waarschijnlijk sterk verlaagd gaan worden voor bepaalde inkomensgroepen.

Nu maar hopen dat de huizenmarkt niet volledig tot stilstand gaat komen. In het geval de hypotheekrentes ook nog gaan stijgen, is een nieuwe dip niet uit te sluiten.

Een extra aflossing dankzij een ontslagvergoeding

Op 1 februari schreef ik over een ontslagvergoeding van een vroegere werkgever. Door onzekerheden over het inkomen in 2014, heb ik er in eerste instantie voor gekozen om het afkoopbedrag (€17.000) niet te gebruiken om extra af te lossen. Ik heb nu besloten om de helft te gebruiken om mijn hypotheek te verlagen. Ik heb gisteren €8.500 overgemaakt naar de hypotheekbank.

In tegenstelling tot eerdere aflossingen heb ik nu geld geïnvesteerd in meerdere hypotheekdelen. Ik heb namelijk ook nog een tweede hypotheek uit 2006. Het gaat om een totaalbedrag van €9.976. Hierover betaal ik een hypotheekrente van 5,1%. Jaarlijks mag ik op mijn tweede hypotheek 20% van de hoofdsom aflossen. Jaarlijks mag ik dus maar €1.995,20 aflossen. Ik begin er nu al mee om op deze af te lossen. Dit is namelijk ook een aflossingsvrije hypotheek.

Gisteren afbetaald op de hypotheek: €7.000 op mijn aflossingsvrije hypotheek en €1.500 op mijn tweede hypotheek.

Totale besparing:
€7.000 x 5,42% = €379,40 / 12 = €31,62 per maand
€1.500 x 5,10% = € 76,50 / 12 = € 6,38 per maand
Totale besparing door de aflossing: €38,00 per maand

Sinds september 2012 afbetaald: €198.976 - €148.500 = €50.476
Dit jaar in totaal: €175.976 - €148.500 = €27.476

Doel voor 2015
In 2014 is het zeer hard gegaan met de extra aflossingen. Een paar maanden geleden heb ik mij als doel gesteld om maandelijks €1.500 extra af te lossen. Over de afgelopen vijf maanden zit ik daar ruim boven, maar 2015 zal anders worden. Ten eerste wacht ik nog steeds op de belastingheffing over het boekjaar 2013 en er zitten voor volgend jaar hoge kosten aan te komen met betrekking tot de woning. Het huis moet geschilderd worden en aan onderhoud in de woning moet ook geïnvesteerd worden. Mijn doel voor 2015 is een extra aflossing van €12.000.

Hypotheekrenteaftrek – Wat gaat er veranderen in 2015?

Vanaf volgend jaar wordt de regeling van de hypotheekrenteaftrek weer verder versoberd. Dit zal hoofdzakelijk de huiseigenaren met hoge inkomens en huizenkopers treffen.

Dit jaar is een goed jaar geweest voor de huizenmarkt. De huizenprijzen zijn licht gestegen en er worden weer veel meer huizen verkocht in vergelijking met de voorgaande jaren. Dit is mede veroorzaakt door de zeer lage hypotheekrente en de verruiming van de mogelijkheid om te schenken voor het aankopen van een huis. De verruimde schenkingsvrijstelling komt te vervallen. Daarnaast worden de volgende versoberingen doorgevoerd.

Hypotheekrente nog maximaal aftrekbaar tegen 51%
In 2014 is hypotheekrente aftrekbaar tot een maximum van 51,5%. Huiseigenaren met een inkomen in de hoogste belastingschijf kunnen vanaf 2015 de hypotheekrente nog aftrekken tegen 51%. Jaarlijks blijft het maximale percentage zakken met een 0,5 procentpunt, tot 38% bereikt is.

Op twee manieren wordt de maximale hypotheekverstrekking verlaagd
Voor nieuwe hypotheken gaat gelden dat er maximaal 103% van de marktwaarde van het huis aan hypotheek verstrekt mag worden. Hierdoor zal een kleiner deel van de kosten koper meegefinancierd kunnen worden. Op basis van het inkomen gaan banken volgend jaar ook minder aan hypotheken verstrekken. Dit wordt veroorzaakt door nieuwe maatstaven die banken opgelegd krijgen. Deze zijn gebaseerd op berekeningen van het Nibud.

Het eigenwoningforfait gaat omhoog van 0,7% naar 0,75%. Dit zou je ook kunnen zien als een beperking van het hypotheekrenteaftrek. Het fiscaal voordeel wordt namelijk verlaagd.