Wat als ons huis wordt verkocht?

Wij zijn maandelijks flink aan het aflossen en ons huis staat in de verkoop. Dit lijkt verwarrend! Ik krijg er via reacties en de mail ook veel vragen over. Graag wil ik onze motivatie toelichten.

Ons doel is om hypotheekvrij te leven. In de afgelopen 3,5 jaren hebben wij €70.250 afbetaald. Vanaf het begin gerekend is 35% van de hypotheek al afbetaald. De woning die wij na verkoop van de huidige woning gaan kopen zal duurder zijn. Wij beginnen na aankoop weer aan een hogere hypotheekschuld. Waarom willen wij dit?

Onze volgende woning is de eindwoning
Wij zijn 44 jaar oud en hoeven dus nog geen rekening te houden met onze oudedag. Toch weten wij dat we nog een keer een ander huis gaan kopen. Door de huidige rentestand en de situatie op de huizenmarkt is dit een goed moment. Een aanvullende reden is dat wij na 13 jaar ook graag weer in een ander huis willen wonen.

Door onze aflossingen in de afgelopen jaren houden wij na verkoop een leuke overwaarde over. Dit bedrag gaan wij weer investeren in de nieuw aan te kopen woning. Wij gaan niet te duur kopen, zodat wij op onze 60e hypotheekvrij zijn.

Wat nu als het huis niet wordt verkocht?
Ook niets aan de hand. Wij wonen nu zeer prettig en eerlijk gezegd zou het ook nog wel een prettige gedachte zijn om hier gewoon te blijven. Wij gaan dan de 5 slaapkamers vernieuwen en de dochters gaan promoveren naar een grotere kamers. Op zolder hebben wij namelijk nog een kamer van 17 m2. Ik houd jullie op de hoogte! Juul

Hypotheekschuld zakt onder 130.000 euro

Ik heb ook deze maand weer een bedrag van €1.250 overgemaakt naar de hypotheekbank. Weer een besparing van €4,86. Sinds 1 januari is mijn hypotheekschuld gezakt met €3.750 en mijn maandlast met €14,58. Mijn hypotheek bedraagt nu nog €128.750.

Lang geleden was het mijn doel om onder de €170.000 te komen. Dit doelbedrag ligt alweer tienduizenden euro’s achter mij. Mijn volgende doel is €125.000. Ook als ik kijk naar het afbetaalde bedrag heb ik een doel gerealiseerd. Ik heb nu in totaal €70.226 afbetaald op mijn hypotheek.

Hoe haal ik mijn doel? Op mijn 50e hypotheekvrij
Ik heb nog 72 maanden om mijn einddoel te halen. In maart 2022 moet mijn hypotheek volledig afbetaald zijn. Als ik €128.750 deel door 72 maanden, moet ik maandelijks aflossen: €1.788,19. Met €1.250 per maand ga ik mijn doel dus niet halen. Gekoppeld aan mijn hypotheek zit een beleggingspolis met op dit moment een waarde van ongeveer €14.000. Het bedrag in deze polis wordt mijn laatste aflossing

Ik betaal nog af: 72 maanden x €1.250 = €90.000. Mijn beleggingspolis zou dus €38.750 moeten bevatten in maart 2022. Dat gaat dus niet lukken. Indien ik de maandelijkse aflossing verhoog naar €1.500, moet mijn beleggingspolis per 2022 opleveren: €20.750. Een stuk realistischer!

Voor de motivatie ga ik vanaf volgende maand proberen om maandelijks €1.500 af te lossen.

Stoppen met renteopslag in risicoloze hypotheken

Geldverstrekkers rekenen hogere rentes als ze grotere risico’s lopen. Ze lopen nauwelijks risico’s als de waarde van het huis de hypotheekschuld ruim overtreft. Toch worden er renteopslagen in deze hypotheken verwerkt. Volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) is dit onterecht. Ze roepen geldverstrekkers op om hiermee te stoppen. Maar waarom zouden ze hiermee stoppen? Ze willen graag extra vangen!

Een huis heeft bijvoorbeeld een waarde van €400.000. Er rust een hypotheek op van €200.000. De geldverstrekker loopt hierbij dus geen risico’s. Als de huiseigenaren de lasten niet meer kunnen dragen, kan het huis gedwongen verkocht worden. De kosten die hiermee gepaard gaan, kunnen van de verkoopopbrengst worden afgetrokken. Volgens de VEH betalen huiseigenaren in bovenstaand geval ongeveer €50 per maand teveel. De renteopslag kan namelijk oplopen tot 0,3%.

De kans lijkt mij klein dat de banken zich hier ook maar iets van aantrekken. Er zijn afspraken gemaakt over de hoogte van de rente. Waarom zouden ze 0,3% aan inkomsten weggeven? Geldverstrekkers willen zoveel mogelijk verdienen aan het geld dat ze uitgezet hebben. Het irriteert dat banken dit doen, maar doe er maar eens iets tegen. Er zijn contracten gesloten en er zijn afspraken gemaakt.

De lening zo snel mogelijk aflossen is de enige oplossing!

Straffen voor het aflossen van de hypotheek?

Ik schrijf vaak over de voordelen van het extra aflossen, maar het kan ook nadelig uitpakken. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft deze week een plan gepresenteerd om de eigen woning over te hevelen van box 1 naar box 3. Als deze plannen (op termijn) echt doorgevoerd worden moet je belasting betalen over overwaarde is je huis.

In de huidige belastingstelsel zit de eigen woning in box 1. Doordat het inkomen ook in deze box zit, is de betaalde hypotheekrente aftrekbaar van het inkomen. Door de eigen woning over te zetten naar box 3 vervalt de hypotheekrenteaftrek en wordt de eigen woning gezien als vermogen. In het geval er een hypotheekschuld tegenover de waarde staat, valt de omvang van het vermogen vaak nog wel mee. Bij een afbetaalde woning ontstaat er een groot vermogen waarover je moet afrekenen.

Is het wel verstandig om extra af te lossen?
De plannen van het CPB straffen onder andere de aflossers. Ik krijg jaarlijks al veel minder belasting terug omdat ik al bijna zeventigduizend euro heb afbetaald. Vervolgens zou is hier fiscaal ook nog nadeel door kunnen ondervinden. Het zal ook een strop zijn voor huiseigenaren die met behulp van de hypotheekrenteaftrek maandelijks net rond kunnen komen.

Via fiscale regels worden volgens het plan de zwaar getroffen huiseigenaren gecompenseerd. Er wordt dus een lapmiddel gebruikt om de fiscale gevolgen op te vangen. Dit systeem kennen we inmiddels. Dit heeft de politiek bijvoorbeeld ook gedaan met de zorgtoeslag. In de eerste jaren werd het verschil tussen ziekenfonds en de nieuwe dure zorgverzekering gecompenseerd. In de loop der jaren worden fiscale correcties steeds verder versoberd.

Gelukkig zijn het nog maar plannen. Ik blijf gewoon aflossen en dit soort plannen weerhouden mij niet om per 2022 hypotheekvrij te zijn. De fiscale consequenties voor de toekomst zijn nu toch niet in te schatten.

Rentemiddeling is beter dan niets doen

Niet alle huiseigenaren zijn in de gelukkige positie om nu een nieuwe rentevaste periode te mogen kiezen. Oversluiten is ook niet altijd mogelijk of lijkt door een hoge boeterente niet interessant. Wat je in ieder geval kunt doen is rentemiddeling.

De hypotheekrente staat nu zo laag dat huiseigenaren eigenlijk wel in actie moeten komen. Moet jij nog een rente van 5% of hoger betalen? Ga bij je bank informeren of je rentemiddeling kunt krijgen. Niet alle banken bieden het aan, maar het zijn er steeds meer die het wel bieden. De grootste geldverstrekker van Nederland, de Rabobank, gaat het vanaf juli dit jaar ook aanbieden aan de klanten.

De hypotheekrente laten verlagen
Stel, je zit nu nog 7 jaar vast aan een hypotheekrente van 6%. Je bank biedt rentemiddeling aan. De kans is groot dat de rente over 7 jaren alweer hoger is in vergelijking met de huidige tarieven. Door nu de hypotheekrente te middelen kun je de komende 7 jaren besparen op de maandlasten. Ook kun je de rente weer voor een langere periode vastzetten. Niet voor iedereen is dit interessant, maar het is zeker de moeite waard om het uit te zoeken. Voor een spaarhypotheek of een bankspaar hypotheek gaat het bovenstaande bijvoorbeeld niet op.

Met rentemiddeling profiteer je niet optimaal van de huidige lage rentestand, maar het is beter dan niets doen.

Geld besparen door je energierekening te verlagen

Naast de hypotheek is de energierekening ook een hoge maandelijks terugkerende last. Volgens het Nibud geeft een gezin gemiddeld €135 per maand uit aan de energierekening. Dat is al gauw €1.620 per jaar. En dat terwijl er zoveel manieren zijn om je energiekosten omlaag te brengen!

Je energierekening bestaat uit verschillende componenten: de leveringskosten voor gas en stroom, maar ook uit overheidsheffingen en kosten voor het netbeheer. De vaste kosten kun je niet verlagen, maar de variabele leveringskosten wel.

Hoe krijg je de energierekening omlaag?
Stap één is om eerst je verbruik terug te dringen. Een paar handige tips:
- Sta iets minder lang onder de douche. Zo hoeft de CV-ketel minder water te verwarmen en verbruik je dus minder gas.
- Maak slim gebruik van de gordijnen: doe ze overdag open zodat de zon je huis kan verwarmen, en doe ze ’s avonds dicht om de warmte binnen te houden.
- Ontdooi je vriezer met regelmaat. Aangevroren ijs zorgt ervoor dat er meer stroom nodig is om de vriezer koel te houden.
- Bijna klaar met koken? Zet je elektrische kookplaat alvast uit: deze blijft nog lang warm, dus je kan gerust nog even doorbakken en –koken.
- Zet apparaten écht uit in plaats van in standby. Zo voorkom je sluipverbruik.

Ga zelf stroom opwekken
Zelf energie opwekken is ook een goede manier om je energierekening te verlagen. Je hoeft minder stroom en gas af te nemen van je energieleverancier en dat scheelt geld. Overweeg bijvoorbeeld om zonnepanelen aan te schaffen. Een gemiddeld zonnestroomsysteem verdien je tegenwoordig binnen 6 tot 8 jaar terug, waarna je nog meer dan 20 jaar profiteert van gratis groene stroom. Zonnepanelen gaan namelijk wel 30 jaar mee! De totale besparing over 30 jaar kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Goed voor je portemonnee dus, én voor het milieu!

Wil je liever niet investeren in de aanschaf van een zonnestroomsysteem? Dan is zonnepanelen huren ook een optie. Daarbij ligt het maandelijkse huurbedrag doorgaans lager dan je huidige voorschotbedrag voor energie, dus je begint direct met besparen. Aan het einde van de huurtermijn (gemiddeld 10 jaar) kun je de zonnepanelen vaak voor een klein bedrag overnemen, waarna je eigenaar bent van het systeem en je dus nog zeker 20 jaar zelf gratis stroom opwekt.

Geld dat je niet uit hoeft te geven, kun je weer gebruiken om je hypotheekschulden te verlagen. Heb je aanvullende bespaartips? Deel ze in een reactie.

Is je huis nog te betalen bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid?

Ik schrijf vaak over de financiële voordelen van het extra aflossen op de hypotheek, maar het geeft ook een extra zekerheid. Door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kan het noodzakelijk zijn om van 70% (of nog minder) van je huidige inkomen rond te moeten komen. Gaat dat financieel lukken?

Huurders die te maken krijgen met een sterke daling van het inkomen kunnen eventueel verhuizen naar een goedkopere woning. Huiseigenaren hebben deze optie niet zo eenvoudig. Hier moet je als huiseigenaar rekening mee houden.

Tot de diepe dip op de huizenmarkt kon je een hypotheek krijgen tot acht keer je jaarinkomen. Met de huidige normen gaat je dat niet meer lukken. En dat is terecht! De hypotheeklasten moeten namelijk ook op te brengen zijn bij een (tijdelijke) dip in het inkomen.

Niet aflossen om te voorkomen dat het geld in de stenen vast zit
Als actieve aflosser moet je vaak theorieën aanhoren waarom andere huiseigenaren niet extra aflossen. Vaak hoor ik dat het niet verstandig is om geld te investeren in de stenen, want het geld kunt je niet weer eenvoudig contant maken. Dit klopt volledig, maar wat blijkt in de praktijk? De mensen die dit roepen besteden het geld anders. Ze kopen bijvoorbeeld vaker een nieuwe auto of ze plaatsen een aanbouw. Deze investeringen zijn al helemaal niet contant te maken.

Aflossen met een deel van je inkomen
Zoals Gerhard Hormann ook al in zijn boek “Hypotheekvrij” beschreef, zou je eigenlijk een deel van je inkomen moeten gebruiken om je hypotheek af te lossen. Doe alsof je in de WW zit en je rond moet komen van 70% van je laatst verdiende loon. Het resterende deel van je inkomen kun je gebruiken om de hypotheek mee af te lossen. Je verlaagt op deze manier je hypotheekschuld en je hebt je uitgavenpatroon al afgestemd op een sterk lager inkomen.

Aflossing februari is overgemaakt

Vandaag heb ik weer €1.250 overgemaakt naar de hypotheekbank. Mijn hypotheek is hierdoor gezakt naar €130.000. Maandelijks krijg ik weer €4,86 extra te besteden, want zoveel zijn mijn hypotheeklasten weer gezakt. Ik lig op koers om eind 2016 op een hypotheekschuld uit te komen van €117.500. Dit gaat mij bijna weer een lagere hypotheekrente opleveren.

Vorig jaar maart heb ik het huis laten taxeren om de hypotheekopslag te verlagen. Mijn hypotheek bedroeg in eerste instantie >100% van de waarde van het huis. Door de vele aflossingen heb ik een lagere hypotheekrente gekregen. Zodra mijn hypotheekschuld zakt onder de 60% van de getaxeerde waarde, heb ik recht op weer een lagere opslag. Het huis is toen getaxeerd op €190.000. Uitgaande van deze waarde moet mijn hypotheek onder de €114.000 zakken om recht te krijgen op een lagere hypotheekrente.

Uitgaande van een gelijke tempo van aflossen, zakt mijn hypotheek volgend jaar maart door de grens. Op dat moment moet ik mijn huis opnieuw laten taxeren. Indien de waarde nog steeds €190.000 bedraagt, kan ik weer besparen. De kans op een dergelijk hoge getaxeerde waarde is klein. In onze regio (prov. Groningen) zijn de huizenprijzen namelijk gezakt. Indien de waarde is gezakt naar €180.000, moet mijn hypotheek zakken naar €108.000. In dat geval zit ik volgend jaar pas na de zomer onder de 60% van de waarde van het huis.

Ik heb voor de aflossing van deze maand mijn spaarrekening niet aan hoeven te spreken. In februari en maart heb ik veel extra schrijfopdrachten. Mijn aflossing voor de maand maart gaat er waarschijnlijk met gemak vanaf. Ik moet wel veel uren werken, maar met een duidelijk doel voor ogen gaat het zeker lukken.

Negatieve hypotheekrente?

Al maanden lang wordt er gesproken over een historisch lage hypotheekrente. Iedere keer wordt er weer een nieuw laagterecord bereikt. Gaan wij er naar toe dat je geld toe krijgt van de hypotheekbank?

Het lenen van geld wordt steeds goedkoper. Je kunt nu al kiezen voor een rentevaste periode van 12 jaar tegen 2,10%. De geldverstrekkers ING, Westland Utrecht en SNS bieden een zogenaamde Euribor-hypotheek aan. Dit is een variabele hypotheekrente die maandelijks wordt afgestemd op de Euribor (rente waartegen veel Europese banken elkaar geld lenen). De huiseigenaren met deze hypotheek betalen een zeer lage hypotheekrente. De Euribor staat namelijk op -0,24. Er komt een opslag op anders kregen de huiseigenaren geld toe.

De opslag die de banken erin verwerken, varieert sterk. In sommige hypotheken zit een opslag boven de 2%. De laagste opslag bedraagt 0,65%. Als ik dit percentage optel bij de negatieve Euribor, kom ik op een hypotheekrente van 0,41%.

Voor een hypotheek van €200.000, komen de bruto rentelasten op: €68,33.

Wat als de Euribor nog verder gaat zakken?
De rente is al negatief. Het is dus niet vreemd gedacht dat de rente nog veel verder gaat zakken. Stel, de Euribor zakt naar -0,66%. Bij de bank met de laagste opslag krijg je dan door de bank betaald over je hypotheekschuld. Zal dat ook daadwerkelijk gebeuren? Ik verwacht dat voor nieuwe hypotheken dit niet snel gaat gebeuren. Banken gaan gewoon een hogere opslag rekenen.

Hypotheekrente lang vastzetten of juist kort?

Laatst kreeg ik via de mail een vraag over de ideale lengte van de rentevaste periode. Is het met de huidige lage rente slim de hypotheekrente voor een zeer lange periode vast te zetten?

De ontwikkeling van de hypotheekrente is op lange termijn niet te voorspellen. Dat maakt het kiezen voor een rentevaste periode lastig. De hypotheekrente staat nu historisch laag, maar dat werd één jaar geleden ook al gezegd. Over vijf jaar kan de rentestand alweer sterk gestegen zijn. Vooraf weet je nooit of je de juiste keuze maakt.

Kiezen voor een rentevaste periode van vijf jaar
Vijf jaar geleden was de rente voor een rentevaste periode van vijf jaren ruim hoger. Achteraf gezien was het toen niet verstandig om voor een lange periode de hypotheekrente vast te leggen. Indien je gekozen had voor vijf jaar vast, had je de hypotheeklasten nu met misschien wel honderden euro’s kunnen verlagen.

Nu kiezen voor vijf jaar of twintig jaar vast?
Wanneer het gaat gebeuren weet niemand, maar de rente gaat een keer weer stijgen. De rente kan nog iets dalen, maar sterke dalingen kunnen bijna niet meer. Op basis hiervan lijkt het logisch om met de huidige rentestand niet te kiezen voor een kortlopende rentevaste periode. De meeste huizenkopers kiezen voor een rentevaste periode van tien jaren, maar vijftien of twintig jaar vast worden ook steeds populairder.

Door een lange periode te kiezen kun je beter je maandlasten onder controle houden. De kans dat je over vijf jaar spijt hebt voor het kiezen van een lange rentevaste periode lijkt mij klein.